烂尾中国:一部罗曼蒂克消亡史 | 拆哪儿

拆姐 拆哪儿 2017-02-28

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每一栋烂尾楼后面都有一个故事。


有的故事很小,有的故事很大。


今天的故事就很大。


北京东直门,地铁枢纽,行人如织。然而就在地铁或机场快轨换乘点的正上方,一个烂尾的地产项目,极不协调地矗立在首都如此核心的位置。


从项目启动到现在,已经17年了。即便是一个人,也熬到了该成年的年纪。但这个项目,却成了一个难产的怪胎。


它以前的名字叫东华广场,现在叫国盛中心。


北京有两个著名的烂尾项目,一个是大望路的长安8号,目前由佳兆业代管代建。另一个就是东直门的国盛中心。


2015年8月,坏账处理专家、大型金融央企——中国信达资产管理公司,以105亿的价格从国浩手中买下国盛中心。


从此它游离在公众视线之外,归于沉寂。


如今500多天过去了。


一、信达的邀约


之所以决定讲这个故事,是因为我收到消息:20天前,一份机密文件,从位于北京北三环环球贸易中心的信达北京公司发出。


这份关于东直门项目的竞争性谈判邀约文件,就像武林中的英雄帖,分发给了国内极具实力的若干买家。这是一场百亿级别的豪门盛宴。


信息很明确,信达将让出10%-35%的项目股权,引入一个实力小股东,同时负责项目的整体操盘。


拆姐完整看了信达这份文件,说一些关键信息:


目前东直门项目股权部分估值58.8亿元,债权部分估值96.9亿元。也就是说整体估值约155.7亿元。要拿下10%~35%的份额的话,需要准备15.6亿~54.5亿的资金。


信达还透露,后续建设投入可能还需要30亿元。而且,这个项目倾向于持有运营。


如无意外,最近一个月里,交易就会敲定。停工多时的项目将很快重启。


拆姐仿佛看到,十余年惊涛怪浪之后,那一潭沉寂了许久的死水,又开始泛起阵阵涟漪。


想想还有些小激动呢。


东直门项目曾经的效果图


二、悬念


大幕徐徐拉开。命运的罗盘又开始转动。


东直门项目,北京的一块疤。


中国的每一座城市,似乎都有这样的符号。繁华表象背后的影子,脂粉难掩的一颗黑痣。如同黑洞一样吞噬着金钱,彰显着矛盾,拉扯着利益,它们叫:烂尾楼。


每一栋烂尾楼后面,都是一个浩瀚的中国。


拆姐很喜欢研究烂尾楼。这是一个在预期的利益和现实的窘迫之间,来回挣扎的故事。形形色色的金主、掮客、操盘手,围着黑洞游走,尝试对一堆残破的钢筋混凝土施展魔术,试图点石成金。


有的成功了,但更多的人深陷其中,难以自拔。


东直门项目的故事,也是这样。当然,它牵扯的东西远不止如此。


17年来,东直门项目背后,北京城建、香港康实、北大青鸟、华远地产、国浩中国、信达资管等操盘者轮番登场,深发展(现在的平安银行)、建设银行、农业银行等金融机构深陷其中,还有不少过客在徘徊之后最终望而却步。


17年里,有人因它深陷囹圄,有人因它出走他国,有人因它一蹶不振,也有人因它大杀四方。


玫瑰很香,但是带刺。蛋糕很大,但门槛也高,一般人没有资格品尝。


随着信达发出邀约,各路高手蠢蠢欲动。下一个入局者,会是谁呢?


据说有一位香港四季酒店中的大佬,对项目表达了浓厚兴趣,并与信达展开了直接的对接。但你知道,因为涉及国资,任何形式的合作都必须经过竞争性谈判,最后择优选择。


至于大佬是谁,拆姐暂且不表。让我们先来回顾一下历史。这一栋烂尾楼,左右了太多人的命运。


三、缘起


东直门项目,因奥运而生。


项目于2000年启动,地处“国门第一商务区”的显赫位置,是奥运筹备期的重点工程。共59万平米的建筑面积,包含交通枢纽设施和商务广场两部分。


交通枢纽部分早已在2008年前交付,而商务广场烂尾至今。


早期的操盘者是北京城建,后来因为资金紧张而引入香港康实公司合作。结果香港康实牵涉深发展15亿骗贷案风波,项目波折不前。


2004年,华远接替北京城建,试图控股该项目。中途北大青鸟横空杀出,通过香港康实公司与华远展开争夺。最终在北京市政府的协调下,北大青鸟胜出,华远退出。


北大青鸟无力开发,2007年将项目出售于马来西亚丰隆集团旗下国浩中国。因为款项支付问题,北大青鸟向国浩发难,海南省工商局判决转让无效。双方展开旷日持久的诉讼,直到2014年海南高院推翻此前决定,项目最终归于国浩中国。


但背后的关系仍难以理顺。2015年8月,国浩退出,信达接过项目股权和债权。


这还只是明面上的项目争夺。其背后,还包括项目与金融机构及合作方之间繁杂的股债权属纠纷。在信达那份文件中,写明了信达是如何从平安银行、建行、农行以及项目关联公司那里整合出庞大债权。


看得出来,为了整理这一笔资产,为引入合作者创造条件,信达费了一番苦心。这也是500多天里,信达按兵不动的秘密。


四、深发展15亿骗贷案


一个好的故事,必定有一个引人入胜的开头。


深发展15亿骗贷案,便是这样一个开头。


深发展银行,上市代码000001,比万科资格还老的上市公司。却因为东直门项目,影响了整个银行的命运。


2003年,深发展向两家公司发放了15亿贷款,最终款项被部分流入香港康实,用于东直门项目。其他款项被转移海外,据说被用在香港炒楼了。


涉及人物包括深发展银行原董事长周林,以及贷款公司的负责人陈达成和邓亦兵。而在香港康实的背后,北大青鸟老板许振东的影子也若隐若现。


当年深发展正在引入外资股东美国新桥资本。新股东进入后,发现该笔贷款的问题并报警。深发展原董事长周林被刑拘。15亿贷款产生巨额坏账,整个银行业为之震动。


三九集团的高管陈达成,因为牵涉三九集团总经理赵新先滥用职权案,被另案处理,判了一年半。另一位关键人物邓亦兵,则远遁新西兰,至今未回。


关于这笔骗贷案的详细过程,媒体多有揭露,拆姐不想多说。唯一觉得有意思的是,明知道贷款违规,底下的业务员都不敢签字,银行的大领导敢签。这冒着坐牢的风险,是担负着多大的压力啊。


陈达成、邓亦兵当然没有这个能量,他们只是商人。那站在他们背后的,又是谁呢?


巨额坏账,让深发展一蹶不振。新桥资本进入五年后退出。最终深发展与平安银行合并,改名。如今,连“深发展”这个称呼都已经没入历史长河中了。


这个事件中,还有一段插曲很有意思。


骗贷案爆发后,深发展与东直门项目方对簿公堂,还引发了一场经典的舆论战。


北京一家媒体用详细的细节报道了深发展被骗贷的内幕,并指出资金并没有用在东直门项目,项目并未提供担保。


深发展以歪曲事实、侵犯名誉为由,将这份报纸告上了法庭。


而这份报纸,是北大青鸟参与创立的报纸。当年,关于其立场问题,饱受拷问。


和深发展的命运一样,这份报纸已在2017年元旦正式停刊,在剧烈的媒体变革环境中,消散于京华烟云。


五、任大炮的转折点


不得不提在地产圈横冲直撞的任大炮。


他早年可不是这样。在没有脱离华润时,华远是地产界数一数二的公司。后来老任带着华远品牌脱离华润,野心满满,试图再造一个华远。


直到,在东直门项目被狠狠绊了一跤。


东直门项目,可以说是任大炮从业生涯的一个转折点。如果不被这个项目耽误,华远可能已经从规模上追了上来,至少应该是一家千亿级别的公司。


当年进驻东直门项目,老任本想借此实现跨越式赶超,将规模做到和华润分手时的水平。事与愿违。


华远买东直门项目的钱,是卖掉了CBD黄金地块换来的,尚都二三期,也就是后来潘石屹打造的SOHO尚都。这被任志强形容是“用鸡蛋换粮票”。


但鸡蛋给别人了,粮食却没拿到。被北大青鸟横刀夺爱,竹笼打水一场空。


2004年的时候,老任积极尝试引入境外私募,再冲上市。无奈土地储备不足成为硬伤,东直门的饮恨成为关键。华远再次错过上市窗口期。直到2007年才借壳成功。


因为奥运,决定了项目交通配套部分不能停工,必须按时交付。这种紧迫性意味着必须搁置争议,推进施工,没办法在权属问题上纠缠太久。北京市政府居中协调。


华远的退出,正是迫于这种形势要求。


值得一提的是,当年北京的大领导、奥组委的大领导,现在令人敬畏的纪律委员,好像还曾是老任的初中辅导员?


所以你能想象,获胜的北大青鸟,是一种怎样的存在吗。


老任始终没有回到这个行业之初的霸主地位。那个与王石万科南北竞争的华远,早已远去了。


老任留给这个行业的,并不是什么大佬该有的模式和业绩,更多是一系列言论。他最终成了一个观察者和演说家。


出身于体制,也算是大院中走出的二代,对土地背后的逻辑再熟悉不过了,但他却在这个游戏规则里吃了亏。最终从一个地产国企的掌门人,变成了一个闲不住的老愤青,一口凌厉的“大炮”,还因言惹祸。


如今退休了,四处走穴,发言不被公开发表,但也被低调流传。发言刺痛行业神经,有人给他掌声,也有人朝他扔鞋。


六、模糊的许振东


在东直门项目所有的阶段,北大青鸟的影子,都一以贯之。


项目烂尾的根源,绕不开许振东,以及他背后的人。


早期跟北京城建合作进入东直门项目的香港康实公司,跟北大青鸟就有着紧密的关联。后来从华远地产手中硬生生地抢下项目,跟国浩交易后又反悔抢夺,甚至在信达入主后也连番发难,北大青鸟不管不顾,生猛异常。


说一下许振东。


北大旗下方正、青鸟、未名、资源四大校产板块,只有青鸟沾染了创始者强烈的个人印记。青鸟始终是属于许振东的青鸟。


他本来很有机会获得一个名正言顺的成功。大搞软件生意,可以成为一个IT大佬;投资传媒行业,可以成为另一个黎瑞刚;哪怕兴办培训机构,也可以另一个俞敏洪。但最终,他选择大搞资本运作,疏于主业,成了一个德隆唐万新式的人物。


不得不说,这真是一件令人遗憾的事。


许振东


加上在政商关系上浸润太深,无法自拔。最终注定了其悲剧结局。2014年,许振东远遁香港,至今未归。


2015年1月,因为上市公司青鸟华光涉嫌信批违法,许振东被处罚十年禁入证券市场。


据说,和很多大佬一样,他在香港四季酒店里包下了一层,过着花天酒地的奢侈生活。但那又怎样呢?


拆姐发现一个小秘密,在信达那份邀约文件中,明确写道,东直门项目最新的合作方,无论在何种情况下,如论出于怎样的目的,都不能把股权转让给北大青鸟及相关方。


看来,东直门项目跟青鸟是彻底了断了缘分。


七、“苏掌柜”


写东直门,绕不开许振东,也绕不开他背后那位神秘的苏掌柜。


这位苏掌柜2014年初被带走调查。此前,他常年挂着北大青鸟集团执行总裁的头衔,是屡次左右了东直门项目归属的关键人物。


苏掌柜虽然其貌不扬,但是能量巨大,在政、商、军、娱各界均有着深厚人脉。他原是军旅院校的教师,后来不知何故跟许振东“绑”在了一起。他曾是香港四季酒店那个独特圈子的话事人物,故而被称为苏掌柜、苏师爷。


在媒体报道中,苏掌柜更多被描绘成一个有通天之能的“超级掮客”。


举个例子。最近,那位山西女歌手从某娱乐节目退赛,参赛视频被下架,引发风波。究其原由,莫过于这位女歌手有着不一般的成名之路。其中,跟苏掌柜走得很近,受到背后山西政商朋友圈的追捧,可以说是怎么都洗不白的。


图表来自腾讯财经


还比如,华润原掌门人宋林近日接受审判。当年华润在山西的一笔收购案被记者举报涉嫌国有资产流失。那笔交易,也发生在苏掌柜的关系网之中。


这17年来,北大青鸟,以及背后许振东、苏掌柜的影子,始终在东直门项目若隐如现。无论谁想吞下这个项目,都过不了北大青鸟这一关。


纵观东直门项目历程,充满了很多不合常理、不可思议的细节。


深发展15亿贷款迷踪,从任志强虎口夺地,海南工商局对于国浩外商资格的任性裁定……这些事,如果没有足够硬的背景,根本不可能搞定,更不可能全身而退。


直到2014年,苏掌柜落马。海南商务厅拨乱反正,项目才真正脱离北大青鸟。但这十余年的折腾,项目早已千疮百孔了。


八、消亡


拆姐想到去年看过的一部电影,《罗曼蒂克消亡史》。


这个以旧上海三位大佬(黄金荣、张啸林、杜月笙)为蓝本的故事,拍得十分精致。但最吸引我的,是那种美好幻象的破碎和湮灭。无论什么地位、什么角色的人物,都有一种被不可描述、不可抗拒的力量所裹挟的宿命感。



热血的古惑仔,童子鸡,杀人不眨眼。但在生死边缘走了一遭之后,妥协在风尘女子的温柔乡里,再也出不来了。


花痴的交际花,厌倦了人前人后、你言我语,用出轨反抗人生的索然无味。最后被日本间谍锁在地下室成为性奴,在战争洪流中苟且幸存,九死一生。


女明星胡蝶,受万人迷、千人捧,身处乱世之中,也不得不因为小事求救于大佬,请托于官爷,最后委身于特务头子戴笠。


“大佬”杜月笙说要照顾所有人,最后自己却孑然一身,去国离乡,远遁香港。电影最后,他到海关,西装裹着长衫,脱帽,举手,像平头百姓一样接受检查。往日那柔声细语中隐隐透出的霸气,被消解殆尽。


一切都消亡了,不止是浪漫。


东直门十七年,何其相似。


入狱的,如周林,因为一时的妥协,晚节不保。如陈达成,因为一时的贪念,白白断送了前程。


失联的,如苏掌柜,依附于背景与关系的另类生存,也注定被拖入那些迷乱的关系网中,难以抽身。


流亡的,如许振东、邓亦兵,虽然在海外过着奢侈的生活,但那种不自由,应该别有况味。


无言的,如老任。大炮永不哑火,但我想,他内心多少也有遗憾,在地产行业突破百亿、千亿、三千亿的这些年,面对着一个错失了机会的华远。


即将入局的又是谁,真的会是佳兆业的郭老板吗?


如果是,那佳兆业将被写入北京的城市史。


能跟北京两栋最著名的烂尾楼扯上关联,这个行业里也没谁了。据说信达因为参与了佳兆业的债务重组,而与郭老板建立了良好的互动。这一次,郭老板会反过来拯救信达吗?


一切还没有定数。拆姐与你一起等待最终的答案。


突然发现这个话题很有意思。而且还可以持续展开。拆姐还想同题再写一篇。另一个烂尾楼背后,既精彩又宏大的故事。想知道是哪一个吗?


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