逃离他们终将衰落的家乡。

Bing 英华兰的DrBing 2017-03-21


如果你还能犹豫逃离还是逃回北上广,

说明你无比幸福,

因为你们的下一代和下下一代

可能不会再有任何选择的机会。

假如你最终选择留在了一个

生活安逸风景如画的小城镇上,

你会幸福地过完一生;

但你的子女到了你这个年纪时可能只有一个选择,

那就是逃离他们终将衰落的家乡。

1


上篇文章《我是北大博士毕业,但是,我在北京依然买不起一套学区房!》讲了三个清北精英男默女泪的心酸故事。随着这一轮房价暴涨,禅师和青年这段新鲜出炉的对话也火遍了朋友圈:



的确中国房价,尤其是一线城市学区房,已经不能用经济学原理来解释。


买房经济学

经济学原理的第一个检验参数:租售比 / Price-To-Rent Ratio。即房屋售价/出租租金。


国际经验,售租比(月)为200-300,租售比(年)17-25是健康区间,也就是你靠房租200-300个月,或17—25年能把购房成本收回来


举个栗子:

假设一套房子200W,月租8k,则租售比(月)=200W/8000=250。租售比(年)=250/12=20.8,即一套月租8K,售价200W的房要250个月(21年)才能收回成本。


北京三环边上,一间售价1500万的两居每月租金12000,售租比(月)1250,租金104年才能收回成本。买它有病啊?



经济学原理的第二个检验参数:房价收入比  / Price-to-income Ratio)。即 房价 / 家庭税后年收入。按国际惯例,这个值在4-6之间,即4-6年的收入能买下此房,市场才属于健康。

举个栗子:

设一对夫妇税后年收入15W,购买一套200W的房子,不吃不喝需要200W/15W=13.3 年才能买下此房。


一北京白领月入1.2W,则要不吃不喝15年,才能积攒下一套老破小的首付。要不吃不喝30年,才能积攒下一套学区房的首付。


两个数据可以告诉我们,中国城市房地产市场是明晃晃的泡沫。



2


全国租售比最低的城市?大兴安岭,租售比=11,划算的很,快买。然而并没有人买大兴安岭,而是到最贵的城市买买买!

因为中国购房者极少数是冲着租金收益来投资房地产的。


众所周知的变态原因略过,反正2016调查显示,中国75%以上城市的租售比超过了国际标准的合理范围。


其实,全世界最具活力的城市,都不处在“合理区间”。(下表是美国租售比城市排名)



第一是旧金山租售比48(出租48年才能收回成本),硅谷——全世界技术革命龙卷风的风眼——旁边最大的城市,全美最贵不解释。

第二火奴鲁鲁,美国的海南岛,不解释。

第三奥克兰,沾硅谷的光。

第四洛杉矶,沾好莱坞光。

第五才是纽约,堂堂的世界交叉路口,金融中心,居然屈居第五。

第六西雅图,关键词:五湖区老牌工业、微软、波音不解释。

七八都是沾硅谷,好莱坞光的加州城市。

第九才轮到是美国的政治中心华盛顿DC。


欧洲城市情况大致一致。


3


该表告诉我们又一个经济学事实:


一个城市房产的租售比,和该城市的财富变现实力是正比关系。


说人话,就是:那些高租售比的城市,都是该国家淘金热,创富潮的中心地带,暴富机会多。


暴富机会来自于种座城市的产业结构,配套设施的完善:如硅谷的投资机构---孵化器----附近斯坦福+加大伯克利人才供应形成了一条龙完整链条,是世界高科技创富最容易成功的地区。一个公司一旦成功,一夜之间创造出无数个百万富翁千万富翁。一座城市的财富变现实力就是这样体现的。


这些地方哪里是普通人住的啊,本质就是个大赌场啊。


但欧美总体很宜居,因为分散,高科有硅谷,文娱在好莱坞,金融在纽约,政治在华盛顿,科研学术则分散在各个在优美小镇的高校。斯坦福在斯坦福,MIT哈佛在剑桥,耶鲁在纽黑文,这些小城连听名字都觉得山寨又野鸡。


正因为分散,所以每种追求的人都能自得其乐,找到适合自己的地方,不用挤死在一块儿。


中国相反,例如北京,集中到令人发指。


4


全世界都一样,获得了高学历的高知精英,可以获得一份体面的收入。


但这个“体面”还不足与驾驭中国大城市的房价。只要不是进入金融、高科等财富变现快车道行业,靠一份一眼能看到头的死工资,若一旦要生娃,娃一旦要上学,买房问题横躺眼前时,一辈子当条苦哈狗的命运骤然清晰。


一个北京top医院的主治医师,买房遥遥无期,每天挤地铁,唯一的娱乐是看视频,唯一生活目标是存钱。(上篇文章《我是北大博士毕业,但是我在北京依然买不起一套学区房!》故事3)


一个德国30岁出头的黄毛小医生,全德租售比最高的城市中心一套60平小公寓仅需要5年的收入。不嫌麻烦还在开车3-40分钟的郊区用同样的价格买一个300平以上6居带花园的独栋别墅。(这个黄毛医生是我德国表弟


中科院研究员在五道口附近买房的压力和MIT某新晋阿三助教在山寨版建桥镇买房的压力同样不在一个量级。


生活质量也不在一个量级。


一个北京top医院的主治医师还需要挤地铁,可以说是一个国家的悲哀。


这个对比赤裸裸地体现了中国大城市对非土豪群体的非宜居性。但是吐槽无用,毕竟资源重新配置这种事得看中央。


反正,大城市是野心家的游乐场,既得利益者疯狂盛宴的场所,要有尊严地在大城市生活,要么是土著,要么是土豪。没有财富变现实力就逃离北上广深呗,何必自虐。



然而看上图国内租售比排名,我也是郁闷了。深圳北京上海温州看“财富变现实力”我能理解其变态的租售比,但厦门南京是乱入的吗?



5


其实,以各省人口流动的大数据为依据,我们看到了倪端:



这是年轻人自己用脚投票投出的结果。


大城市吸引着所有不甘平庸的年轻人前来圆梦,但永远只有少数无比优秀而且运气爆表的幸运儿能用短时间创造巨大的财富,在大城市扎根发芽。


高额的房价和户籍制度将幸运儿之外千千万万的普通人挤到繁华都市的边缘,将他们赶到逼仄的地下室,脏乱的出租房,榨干他们越用越少的青春,直到他们梦碎的那一天,收起行囊,滚回家乡。


然后他们的下一代再次背起行囊,逃离家乡,奔向大城市。


这个永无止境的循环每天都在全世界各个角落上演,在中国尤其激烈,原因是——城市化。而所有宜居的国家,城市化都已完成。


城市化带来的供需失衡,是中国75%城市房价超过健康范围的主要原因。


6


改革开放那年,我国有9亿多人口,80%农村人口。今天,农村人口仍有50%——近40年我们完成了30%人口的转移,但这仅仅是英国1851年的水平,今天的欧洲只有少于10%的人从事农业。今天的美国只有不到1%。


要到达欧美水平,中国在未来50年会有40%以上的农村人口流向城市,城市人口中的不甘平庸者则流向更大的城市。今天的前后一百年,是世界最大的人口大国中国有史以来最大规模的人口迁徙,是一个有史以来最剧烈的动荡的时代。


于是就有了开篇的诗:


假如你最终选择留在了一个

生活安逸风景如画的小城镇上,

你会幸福地过完一生;

但你的子女到了你这个年纪时

可能只有一个选择,

那就是逃离他们终将衰落的家乡。


但如果换做我,一定不会为了子女的未来无限度牺牲自己的生活质量。我肯定会搬到一个次一级,但上升中(看五年年轻人口的流入量和适龄儿童增长率)的城市。子女的未来就让他成年后自己去创造吧。


7


讲完了我们的时代特点,再看禅师“学历不值钱”的抖机灵回答。


首先前提就不成立:学历固然不会直接给娃带来钱,但却给了娃选择权


有些家庭,父母一早定好留学移民线路的,娃幼年就大抓语言和文化(向西兼容),留学后本硕博都读热门硬技术专业,毕业进入企业立刻10W+年薪,立刻晋身高端中产行列。如果语言和文化欠缺,进入高校、科研,当一个中低端中产也是妥妥无压力。比在北京top医生生活质量高多了。


一早就锁定要追求财富向钱兼容,那尽早引导娃把兴趣锁定在金融、高科方向,培养财商,毕业后立刻投身财富变现快车道产业。虽然不能承诺结果,毕竟要看运气,但有明确目标+高学历,比同样智商的胜算高出不少。


北大博士毕业后能放弃45W年薪去税后不到1W的中科院去醉心科研,还不是因为有选择权?


只要有高学历,娃可以选择向下兼容:例如大城市名校一毕业就退居二三线宜居城市当个“鸡首”,或者苦熬几年发现出头无望再逃离。


买得起学区房的土豪们已经用亲身行动证明了学历的价值!



 


|这是DrBing公众号第415篇原创文章|


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