上海掀“类住宅”整顿风暴 超90万平存量待处置

大申房产 2017-04-01

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       上海对住宅严格限购的背景下,“类住宅”成为备受购房人和投资者关注的一个领域。由于其土地性质为商业、办公,而产品实际呈现形式具有居住功能,因此被称为“类住宅”产品。


  在今年一月暂停“类住宅”项目网签后,上海也在近期对“类住宅”项目开始了集中整治。同策房产监测显示,上海现有60—70个“类住宅”项目,这些房企正处于迷茫状态,对“类住宅”政策及市场走势表现出强烈的关注。分析师指出,开始整顿“类住宅”后沪大部分项目销售停滞, 而此前已经销售的项目,也面临着挑战。


  沪140多个项目被叫停


  近期有部分楼盘业主向媒体表示,此前购买的一些商住项目被开发商告知,将被拆除煤气、卫生间等设施,因而可能会失去居住功能。


  “春节前后开发商向购房者发了通知,之后陆续开始整改。”有业主认为,没有煤气、拆除厨房也还好,最多不能做饭。但拆除房间独立的上下排水,房间里将没有独立的卫生间及浴室、需要共用卫生间,这将对在自己房间内实现相对独立的居住功能形成严重影响。


  上海对“类住宅”的整顿,使这些以商办性质出让,却以类似住宅形式出现在市场上的项目,处于相当尴尬的境地。


  上海一家房企市场部人士3月30日表示,待销售的项目,按现在的形势肯定是没办法卖了。但已经卖出去的,则比较棘手。


  “有的业主到售楼处要求退房、退款;有的并不要求退房,而是要求履行广告承诺,仍然具有居住功能。因为去年买的房,今年的价格已经不一样,如何处理也让我们有些不知所措。”前述房企市场部人士说。


  在开始对“类住宅”项目整改前,今年1月上海突然叫停了“类住宅”项目的网签。


  1月7日上海市住建委发布公告,住建委会同相关部门将对沪商办类项目进行集中清理核查,在此期间将暂停网上签约。住建委表示接到商办项目违规销售、擅自改建的投诉,一些项目还在销售中虚假宣传,误导购房人。


  据了解,1月暂停网签后,上海约有140多个项目被指暂停,这些项目被指将商办以“类住宅”形式销售。


  一家中型房企高层表示,闵行、嘉定等区县有相当一部分商办项目,牵涉到整改。而闵行区,被业界称为在沪整改力度较大的区县之一。


  今年2月份,有媒体报道了一份关于闵行区对“类住宅”分类处置的方案,引起了市场关注的目光。


  媒体报道的这份方案显示,今年1月底闵行区拟定了工作原则。专项整治工作,将围绕前期锁定的27个在闵行区的疑似“类住宅”项目,暂停4个重点项目办理小产证。


  按整治的时间节点,整治将分为调查取证、制定方案、立案查处、集中约谈等几个阶段。此外,闵行区还从项目规划、设计、施工、销售及验收等环节,对“类住宅”进行了梳理分析研究,将重点聚焦在开发商的违法、违规行为上。


  年成交额破1900亿


  如何处置“类住宅”项目,不仅受到购房者关注,近期也引起在沪开发商的密切关注。


  上海一家开发商告诉记者,虽然公司类住宅的项目不多,但有一些项目被列在整改范围内,的确给销售和项目运营带来了难题。


“我们也和政府及监管部门做了建议,希望可以按销售、验收、入住不同的阶段,分层次处理。未销售未验收也未入住的,进行拆除整改;已销售已住的,是否可以保留部分功能进行整改,通过不同层次解决,给市场一定缓冲期。但目前我们也只是建议,后续究竟会怎么实施,我们也在密切跟踪中。”前述开发商说。


  在沪可能受到影响的“类住宅”数量有多少。据同策房产数据,按已经获得预售许可证、但并未售的面积统计口径,至今年2月底,上海约有90.9万平米左右“类住宅”存量。从去化速度来看,相比去年全年月度均值,今年上海类住宅的去化速度已经大幅降低。


  上海为何要展开对“类住宅”的整治风暴?


  业界指出,这可能与“类住宅”以商办性质出让给开发商,在市场上却以住宅产品的形式出现有关。


  在地产界,酒店式公寓、SOHO、LOFT、服务式公寓等,均被称为“类住宅”。与住宅70年产权、土地证为住宅用地相比,类住宅项目多数为商业或办公性质用地,产权从30年至40年不等。产权虽为商办,但使用功能则类似于住宅。


  不过“类住宅”在沪已存在多年,此前监管部门较少关注该领域,但上海却在今年突然掀起整顿风暴。


  在一线城市对住宅限购的背景下,有一些房企将商办用地开发成住宅产品,因此在业界被称为准住宅或类住宅。因其为商办性质不受限购影响,又具有居住功能,因而不仅吸引了购房者,也吸引了投资者的目光。


  记者从中原地产获得的数据显示,上海2016年商办楼总成交金额首次破1900亿元,商办投资意愿度加强,这其中服务式公寓的交易量增长了5.5%。


  “住宅被限购,但商业项目并不在限购范围内。认为类住宅具有较大的升值空间,去年以来,出现部分投资者从住宅转战类住宅市场的情况,‘类住宅’的销售价格也水涨船高。”一家房产机构分析人士表示。


  对“类住宅”整治行动背后的目的,同策房产分析师认为,上海对类住宅政策的整顿,意在防止住宅调控后,房企将目标转向类住宅市场,进一步推升商办用地价格过快上涨。


  “由于商办用地涉及产业和经济,政府不希望商办价格快速上涨,进而影响产业和经济发展。”同策房产分析师认为。


来源:华夏时报



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