周二市场说|当楼盘不再一销而空,市场将走向何方?

丁祖昱 丁祖昱评楼市 2017-07-11


要闻速看

  • 7月10日早间,万达商业、融创中国发布联合公告,双方签订了十三个文化旅游城项目及七十六个酒店转让协议。交易对价方面,万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将十三个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款;融创房地产集团以335.95亿元收购七十六个酒店,两项合计对价631.7亿元。

    点评:石破天惊

  • 7月9日,碧桂园发布截至2017年6月30日止六个月未经审核营运数据:前六个月碧桂园共实现合同销售金额约人民币2889.1亿元;合同销售建筑面积约3226万平方米,分别同比增长131%和106%。

    点评:稳居第一

  • 国家统计局于7月10日发布2017年6月份全国居民消费价格指数(CPI),数据显示,6月份CPI环比下降0.2%,同比上涨1.5%。其中,上半年全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.4%。

    点评:物价稳定

  • 6月房贷市场报告显示,6月全国首套房平均利率为4.89%,为基准利率的9.97折,环比上升了3.38%;6月份全国仍有11家银行提供9折优惠利率,超八成的银行无利率优惠,有32家银行执行基准利率上浮,为基准利率的1.05-1.2倍不等。

    点评:成本提升




时间已经到了2017年7月,6月各家房企业绩高歌猛进,月销售额屡创新高,比如恒大单月680亿、万科491亿、碧桂园446.9亿、保利381亿。大家都在6月拿预售证开盘,一改1-5月供应不足的颓势,市场成交量出现了突破。


随着供应的增加,大多新开盘仍然取得了开门红的成果,一方面是因为当前限价政策,不少购房者心理预期依旧看多;另一方面是很多楼盘蓄水很久,开盘之日客户积累早已完成。但在月末月初的时候,也出现了少部分区域一些项目开盘未达预期的情况,给一路火爆的市场带来了一丝“不和谐”。


据不完全统计,6月末7月初15城新开的43个项目中,开盘当日去化率在40%-60%的有7个,去化率在40%以下的有15个。其中不仅出现了一些去化一般(40%-60%)的项目,还出现了更多去化较差的(低于40%)的项目。


这些去化不理想的项目主要有以下几类:


第一类是北京、上海、深圳等一线城市的远郊项目,以深圳最近开盘项目为例,绝大部分开盘去化都低于20%以下。这些项目大多数是最近一两年拿的地,之前由于地价原因,这些远郊楼盘的成本价格已经达到了较高位置,即便是在政府限价的情况下,目前售价也比周边商品房上了一个台阶,而且项目周边没有其他类似价格商品房背书,市场接受度不高。因此这些去年拿地的企业,在今年推出产品之时,就遇到了市场的尴尬,相信接下来这类情况会越来越多。


第二类,部分二线城市也出现了楼盘滞销,比如苏州、合肥、西安,合肥七月初某项目首开就卖了12套,不到10%;西安近三周有11个项目加推或首开,因6.28限购政策影响,有4个加推项目开盘去化率低于35%,项目开盘后7月的销售速度也明显趋缓。这些城市去年以来市场火爆,投资客也大量入场,但今年限购、限售的等政策深化使得投资客停止入场,而限贷政策的出台、房价的快速攀升导致首付和利息都有很大提升,使得自用群体购买力受到很大影响, 出现了“买不到”到“买不了”的转变,这类城市数量也在增加过程当中。


第三类是环一线的三四线城市。今年上半年最火爆的是三四线城市,特别是环一线的三四线城市市场。但最近的一些滞销案例也出现在这些市场当中,比如燕郊、固安、武清。原因也很简单,由于受到一线城市价格挤压,比如嘉兴上海一体化,雄安新区利好,导致过去两三个季度这些城市价格暴涨,而推动价格暴涨的主力是来自本地和周边的投资群体,但这些区域其实是缺少自住型需求的,一旦投资群体出现跟不上的状况,市场就很快会出现调整。比如今年三月,燕郊二手房均价已达到2.9万元/平方米的历史性高位,比去年同期上涨67%,但受环北京调控升级影响,伴随着成交量下跌,价格也不断下挫,6月均价已经下降至2.1万元,降幅接近30%;这类情况可能是对环一线城市的巨大考验。


目前市场进入了高位调整期,总的来说房子还很好卖,但这些滞销的“不和谐”已经给我们很重要的提醒,大家谨慎一点没有坏处。


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