风越狠,心越荡,行越稳

乐评 地产营销人 2017-07-14

最近几天被融创和万达的并购事件霸屏,坊间议论纷纷,好不热闹。

孰轻孰重,谁赢谁输,重要吗?早在十年前,汇源董事长朱新礼就发表过名言:企业应该当儿子养当猪卖!

一切关乎生存发展,一切关乎企业战略,各有各的逻辑,是非成败,历史自有定论,都说看不懂,何必再言谈?

2017年够精彩,时至年中发生这么多大事,房地产行业在大势跌宕下又在悄悄演进,各大房企2017年上半年销售业绩陆续的公布似乎为我们提供了一个观察的契机。

今天我们不谈项目,谈谈房企业绩。

根据近日媒体报道,已发布今年上半年销售业绩的28家房企,合计销售额达18564.6亿元。大部分房企年度目标完成率过半,这在一二线城市受调控持续影响下,算是一个令人欣慰的成绩。

整体来看,房企上半年销售额同比上涨61.5%,在2017年上半年刷新了历史纪录。当然这里面有去年末结转的贡献,同时也有一季度疯狂楼市行情的助力。

可以预见,纵使下半年调控不会放松,全国房地产市场在2017年依然有望刷新2016年创造的纪录,10万亿的市场容量会继续保持。

从上半年房企业绩的公布也可以看出一些新的趋势和特征。

1、房企规模差距拉大

今年上半年龙头房企的销售规模不但没有下降,反而利用今年一线城市、部分二线城市楼市进入市场调整期重新获得洗牌机会。

“强者恒强”的局面反应了市场集中度在不断提高。

根据市场公布的数据,仅仅上半年就出现61000亿销售规模的房企,其中,3家房企销售规模突破2000亿,同时,500亿以上销售规模的房企突破了15家,100亿以上销售规模的房企也突破了75家。

中小型房企的涨幅明显低于龙头房企,房企之间的差距明显在加大。标杆房企的销售业绩、利润上涨速度均超过行业平均水平,龙头房企的市场占有率上涨。

2、兼并重组愈演愈烈

土地资源稀缺,房企获取土地的方式不再仅仅依赖于公开市场。

买地不易就买上市公司,通过公司并购迅速取得规模优势正是头部公司普遍采取的做法。

“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”让善于资本运作的品牌房企不断增加土地储备,从而以满足未来几年业绩的高速增长。

如果今年对于龙头公司来说,五千亿指日可待的话,一万亿怎么会用得了十年?

3、风险孕育在疯狂中

规模是一道魔咒,业绩能代表一切吗?

一方面政策高压,资金收紧,各大房企的负债率在不断提高,而利润却逐年下滑,没有质量的增长,单纯去争规模,意义何在?

另一方面品牌房企尤其是以住宅开发为主的房企,所谓的转型更多的是停留在战略层面,理想中的“地产+产业”在执行层面并没有如期去增加持有物业的运营体量。

甚至有的企业几年来战略不断摇摆,一度持有一度出售,最初坚定持有的信念被紧张的现金流轻易击破,只能重回整售的老路。

谁都想当老大,但往往高处不胜寒。

当下市场环境,依靠高周转策略继续实现快速增长或难以为继。特别需要警惕的是,极致的规模化崇拜可能带来一夜之间的崩塌。

喊着“白银时代”,却用黄金年代的心态谋求发展,嘴上虽这么说,但身体却很诚实。

所以,对于房企的下半场,更应该着眼于未来,关注在传统住宅领域之外怎样去布局战略型产业,切实谋求转型,营造足够长远的发展机会。

未来房地产市场“龙头”的定位不一定以“住宅市场”为准,也不一定以规模化为榜样。其定位标准可能更加多元化,即在多元化领域多个“龙头”同时出现。这也许才是让行业走向成熟的标志。

如果仔细查看上市公司的公告,有的企业正在走向另一条光明之路。

以中国金茂近日发布的公告为例,前6个月累计取得物业签约销售额241.08亿元,同比增长50%;而在刚过去的6月,取得了92.39亿元的签约销售额,同比月增长44%



值得注意的是,在《2017年上半年中国房地产企业运营收入排行榜》里,中国金茂在中国内地房企中排名第六。

众所周知,“双轮两翼”的战略是金茂作为城市运营商对抗市场波动、平衡发展、稳健前行的核心保障。特别是在调控加强的不确定性周期内,金茂所实施的战略非常具有前瞻性。

 “双轮”即开发+持有,“两翼”则指服务与金融。在双轮两翼战略中,由地产开发与持有组成的双轮是金茂发展的基础与优势,由服务与金融构成的两翼,则是助推金茂发展的全新动力。

看看中国金茂在“住宅销售”和“持有运营”两方面取得的成绩。

在住宅销售上,中国金茂6月份取得物业签约销售额人民币92.39亿元及签约销售建筑面积457765平方米;而上半年更是累计取得物业签约销售额人民币241.083亿元及销售建筑面积1127644平方米。

在北京、上海、广深、长沙等区域金茂业绩尤为突出,北京亦庄金茂府上半年创造了单盘销售32.5亿元的佳绩;杭州滨江金茂府、首开杭州金茂府合计销售额破20亿,金茂在各地掀起热销旋风

在持有运营上,中国金茂拥有强大的一级开发获利能力和丰富的投资性物业以及酒店运营经验,像金茂三亚亚龙湾希尔顿大酒店、金茂北京威斯汀大饭店,金茂深圳JW万豪酒店等皆为中国核心城市高档酒店的标杆产品。

今夏中国金茂与飞洲集团合作的第一家品牌管理输出酒店——莫干山金茂天籁之梦度假酒店也已正式开业,预示着其持有运营板块再上新台阶。

除了业绩不俗之外,中国金茂在土地储备上也加大了投入。

在《20171-6月全国房地产企业拿地排行榜》中,中国金茂以328亿元的成交总价、208万平方米的规划建筑面积排名第九。而在今年上半年,房产企业土地成交额TOP10的入榜门槛也提升到了280亿元,为历年最高。

由此可见,中国金茂上半年实现销售业绩和土地储备双丰收,已做好充分准备冲击全年目标的完成。

中国金茂升级战略兼顾了现在和未来发展的需要,多种业态皆有前瞻且长远的考虑,最终实现了可持续性的稳健发展。

与其他房企利润逐渐走低形成对照,中国金茂发布了盈利增长预告,预期股东应占溢利较去年同期增长100%。

卖得好,挣得多,走得稳,中国金茂的发展模式完美平衡了速度与质量,销售与运营之间的关系,成为品牌房企中一个新的标签和榜样。

大潮还未褪去,谁在裸泳尚且不知,但时间这个变量会帮我们检验出能够笑到最后的企业。

正所谓:风越狠,心越荡,行越稳。

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