房地产半夜鸡叫 | 拆哪儿

拆姐 拆哪儿 2018-04-13


从业人员现在的压力都好大,一宿未睡恐将成为常态。不管你是互联网公司的创始人CEO,还是房地产公司一个普通的设计师。

 

前者彻夜思考如何道歉和反思,而后者通宵为项目的报批报建出图。

 

碧桂园的创始人兼董事长杨国强,常常把自己比作一介农民,但我觉得他应该是地主。请注意,这里的“地主”没有贬义。所谓地主,其实就是有地的农民。

 

杨国强自称没念过什么书,但他小时候,一定听过那个著名的“半夜鸡叫”的故事。

 

“地主”周扒皮为了让佃农多干活,大半夜躲在后院学公鸡打鸣,学得还挺像,把真的公鸡惊醒了,也跟着打鸣。佃农们不得不从睡梦中醒来,摸着夜色下地干活。苦逼的佃农们,成了一头头对着月亮喘气的耕牛。

 

当然,后来我们都知道了,这个故事其实是高玉宝杜撰的,是假的。地主并没有那么坏,而佃农也并没有那么苦。

 

周扒皮的原型叫周春富,只是辽南地区一个普通的有地农民。他待人温厚,和佃农的关系很好。但高玉宝的小说发布后,却让这个无辜的人遭受巨大的劫难。同样的遭遇,还发生在“收租院”刘文彩等人身上。这些人,是时代的牺牲品。

 

《半夜鸡叫》的故事发布于1955年,这一年,杨国强出生于广东顺德一个农民家庭。“自幼家贫,17岁前未穿过鞋”。那个年代,底层的人都有一个共同的愿景:翻身做主人。

 

吃过苦的人,才能明白奋斗的意义;被时代耽误了的人,才更加珍惜稍纵即逝的光阴。

 

最近,碧桂园强调“高周转”的内部文件泄露。文件中,对设计院提出了新要求,要求“在接到营销户配和设计要求后,当天内出图(通宵)”。

 

这“通宵”二字,格外刺眼。碧桂园会成为地产行业第一个倡导通宵文化的公司吗?

 

人们对碧桂园的设计人员报以同情,对压榨员工的老板报以鄙视,但其实,这个文件没有告诉你的是,凡是通宵工作的员工,都可以带薪休假两天。这一切都是为企业的“高周转”服务的。透支一些精力,去换取一个节点。

 

尽管地产行业议论纷纷,从业人员人人自危,但这可能只是一个并不存在的“半夜鸡叫”的故事。



“地主”好像都是有原罪的,如今的“开发商”何尝不是呢。旧时对“地主”有多少的恶意,如今对“开发商”就有多少的误解。

 

无论是旧时的地主,还是现时的开发商,都遵循几千年来农事的规律——看天吃饭。地主们看的天,是天时、气象。开发商们看的天,是政策、金融大环境。

 

拆姐小时候也是目睹过农活的,记忆犹新。比如,播种红薯一定要赶在春雨绵绵的时候,这样红薯苗才更容易长出新根——这叫抢种。麦子熟了,一定要赶在晴朗好天之时收完,这样便于晾晒、仓存——这叫抢收。为了不错过时令,抢种、抢收,乃至彻夜干活,或天没亮就下地,那也是常有的事。

 

现在看起来,那或许就是农民伯伯的“高周转”。

 

同一块地,这个时节种红薯,收了红薯种玉米,收了玉米种麦子。有些地方的水田,因为光照充足,水稻可以一年一熟,也可以选择一年两熟、三熟。无缝衔接的作物让土地价值最大化,你的勤劳与你的收成呈正比。

 

在土地上找饭吃,本质上,每个开发商都是农民。

 

企业的风格,跟老板的风格息息相关。

 

在前不久,那本著名的《我在碧桂园的1000天》一书中,吴建斌就分享过一个“半夜机叫”的故事。初入碧桂园的吴建斌,有一次接到指示,要他去华东见一下杨老板,要求14日到。吴建斌那一天工作排得太满,想第二天一早去。结果杨国强就生气了,让秘书通知吴建斌,要求当天必须赶到华东。

 

此前在国企上班的吴建斌,哪里遇到过这样的阵仗。只得当晚订了票,到达南京已是凌晨两点。

 

对待首席财务官尚且如此,更何况其他员工。杨国强强势自律,也强势律人,他本人就代表了碧桂园。碧桂园近两年一直处在快车道,只因为绑在了杨国强这个超级引擎上。

 

房地产是一个资金密集的行业。而高周转,是公认的弯道超车的密码。最近两年,在规模上实现赶超的企业,如碧桂园、恒大、融创等,都是如此。

 

高周转的本质是什么?

 

有一个杜邦分析的公式,一直以来,被各大地产公司的财务人员使用:




无论是项目层面,还是企业层面,净资产收益率(ROE)都是一个极其重要的评判指标。高水平的ROE,便是一个好的上市公司的象征,这不仅是所有股东的期望,也是管理层的责任。从这个公式可以看出来,ROE跟你的利润率、周转率和杠杆率,呈一定的正向关系。

 

什么意思呢?要想提高公司的ROE,你必须想方设法提高单个项目的利润水平,提高周转率,同时加杠杆。

 

但利润、周转和杠杆,这三个指标之间,却又存在一定的羁绊效应。也就是说,你很难同时都提高。比如你想提高周转,必然使用薄利多销的手段,进而影响利润水平。你加了杠杆,必然占用更多的财务成本,也会影响利润水平。你想获得高利润,项目精耕细作,必然会牺牲周转速度。

 

这是摆在所有地产人面前的难题。企业走哪条路,随你选。正因如此,在地产行业中,不乏风格迥异的派别:老牌港企追求利润,因为香港土地有限,得到的每一块地都如获至宝,一定要囤地,精细开发,与时间做朋友,把每一块土地的价值最大化。但内地新锐的地产企业,基本都在追求规模,也就是杠杆和周转。

 

碧桂园的选择也是高周转。为什么呢?分析上面那三个指标,碧桂园的利润水平,说实话,并不高,这是追求周转的代价。至于杠杆,整个资本市场当前的主流是去杠杆化。地产公司的杠杆,也有上限,有安全边界,再加,就有风险了。只有周转,还有无限的想象空间,调整起来也更安全。

 

高周转会影响利润,但是当规模起来、当钱如雪球一样滚起来,利润率虽然低,但利润总额却变得更加喜人。利润率只是表现,利润总额才是成绩,才是家底。

 

其实,碧桂园一直就是一个追求高周转的企业,所谓的“4568法则”(四个月开盘,五个月回款,六个月资金转正,八个月再投资)。买地的钱,两年可以滚三次,相当于,一块钱可以当一块五毛来用,这当然提升了资金使用效率。

 

但杨老板可能觉得还不够快,还有改进的空间。两年可以滚三次,那一年可不可以滚两次呢?以往设计人员可能要用三四天来设计的图,现在一个团队一个通宵就可以搞出来,通宵之后调休两天,企业付出的成本都是一样的,既然如此,那为何不为了节点拼一拼呢?

 

从这方面看,碧桂园追求的已经不是高周转,而是“极致周转”。

 

不要小瞧了这压缩的两三天时间。每块地都有财务成本,每天支付的利息都是几千万、上亿元。能提前两天回款,就能为企业节省上亿的财务支出。用这些节省出来的钱,再来奖励企业员工,不好吗?这也是碧桂园员工高收入的逻辑。

 

在地产行业中,拆姐接触过不少碧桂园这样的企业。他们的速度快得让人吃惊,开发和销售房地产,有着一套完备而自洽的系统。速度是他们的核心竞争力。他们是地产行业的鲶鱼,快速壮大自己,兼并别人。他们有着自己的一套生存哲学和发展哲学。

 

在这样的企业中,员工们也承受着较高的压力。当然,他们的辛苦也都是有回报的,收入是让人羡慕的。这正是他们痛并快乐着的矛盾日常。

 

这确实有点像工厂,像流水线。但你很难说这样的模式有什么问题。富士康里,最底层的员工从事着最基础、最单调的工作,然而他们制造出来的却是最精密、最先进的高科技通讯产品——苹果手机。这便是工业的魅力,流水线的意义。

 

标准化并不是一个贬义词。相反,标准化带来效率,也让质量更加可控。

 

我唯一疑惑的一点是,高速的尽头是什么?已经是规模第一的碧桂园,发展的上限在哪里?这可能是个发展的悖论。从碧桂园到其他企业,从地产行业到其他行业,拆姐想到的,可能更加深远。

 

碧桂园和杨老板这么拼,对其他企业,其实并不公平。就像中国人在海外开店,在周六日,在人家做礼拜的时候,也正常营业,对那些关门的商店并不公平。最后的结局是什么?要么出一个规定,周六日不准营业,要么,所有的商店被迫都在周末营业。不然整个街区的未来,肯定都是中国人的店了。

 

商业竞争的残酷性,便是如此。

 

在塞班岛,在巴哈马,中国的建筑公司宁愿从中国带过去数万的中国工人,也不雇佣当地人,还不是因为中国的劳动力更能吃苦,还便宜。即便如此,还有黑中介觉得这是一门生意,把人骗过去了,却把人家的工资卷走了。

 

在拆姐的“知识星球”,有圈友把这种现象称为“低人权红利”。古老的四大文明,只有东方的农耕文明延绵至今。中国人本质上是勤劳的,是付出的,信奉一份耕耘一份收获。更多的关注点在于利益,而不在权利。

 

国人用自己的勤劳,为企业注入竞争力,为国家注入竞争力。但这些劳动的成果,可能并不会被完全认可,甚至成为贸易战被打压的对象。因为这里有一套自己的规则。但总有一日,这种红利会消失殆尽。到时,无论是企业或国家,都会转型。

 

东方既白,一声遥远的鸡啼。

 

喂,起来干活了。



拆姐原创,严禁抄袭,严禁未授权转载


公众号:拆哪儿(ID:IChinar)



▼点击“阅读原文”,打赏,勾搭,加入读者圈

本站仅按申请收录文章,版权归原作者所有
如若侵权,请联系本站删除
觉得不错,分享给更多人看到