读者来稿 | 那个说香港地价跌了七成的 你给我出来

今天刊登一篇读者来稿,说说被内地媒体爆炒的香港地价跌了七成,到底是咋回事!一切赞赏都将转给作者~~


香港地价暴跌70%,不足北京六环一半了!连南京的一半都没了!香港楼市要崩盘了!李嘉诚公司暴跌1400亿!

 

2天的朋友圈刷屏真心挑战了笔者的认知底线,一篇毫无节操,漠视事实的标题党假新闻堂而皇之地登上各网头条,只为满足内地同胞贬低香港的快感,睁!眼!说!瞎!话!

 

21.3亿,若买块绿地真的便宜吗?

 

事情的起因很简单:猴年伊始,香港地政总署首次拍卖一幅位于大埔区的住宅用地,最终中海外已跌破市场眼镜的21.3亿港元成交,若按最大可建楼面面积10.71万平方米计算,楼面价仅为19880港元/平方米,由此引来港楼崩盘之说。如果新闻就此结束,那可真的吓死宝宝了,要知道同区二手楼尺价超过1万港元,即每平米均价至少11万港元。因此,合理的解释是中海外购入的住宅用地风险很大,甚至分分钟被判为绿化用地。

 

事缘环保组织“环保触觉”入秉香港法院申请临时禁制令,致使这块土地已延迟2个多月。政府不知何故,在环保组织誓言无论结果如何都会上诉至终审法院的前提下,仍然勉强硬推出市场,最终导致以低于市场预期近40%的“面粉价”成交,给人一种要钱不要地的感觉,这对于财政收入极度依赖卖地的港府来说,实属不正常。难免让人联想到地政总署为了完成特首梁振英的卖地目标,不择手段。

 

达标也好,贱卖也罢;总之,大埔地价暴跌实为“人祸”,不能反映市场真实情况,顶多只是楼市低迷的一个极端个案,无良媒体却如获至宝,用来唱衰香港,不亦说乎!

 

真实情况是,中海外以接近农地的价格买下了一块前途未卜的发展用地,倘若政府胜诉,自然赚得笑不拢口,扣除建筑成本,少说也有3-4倍利润。但不幸的是,在香港,只要是被环评司法覆核盯上的工程,最好的结果也得拖延三年五载,远有2011年港珠澳大桥覆核,近有香港机场第三跑道纠纷,后者何时开工还远未有定数。

 

当然,不差钱的中海外大不了一个“屯”字,要知道他的香港同行恒基在新界坐拥4450万平方英尺的农地即便不能起楼,谁知道10年后的大埔荔枝山会不会纳入第二个“新界东北发展计划”呢。

 

香港楼价若暴跌会传导到内地楼市吗?

 

虽然地价暴跌70%完全是一出彻头彻尾的闹剧,但也的确反映出近期香港楼市低迷,导致发展商意兴阑珊,尽量以最低的价格来投地,以防未来市场大变。

 

无论从流动性、避险需求、通胀还是利率走势,都很难支撑已是全球最贵的香港楼价再快速上涨但是,在供求关系仍然失衡的大前提下,除非楼按飙升(美联储在逆宽松的路上真能走远吗?强烈表示怀疑!!),楼价也难以出现倒V走势,比较可能出现倒L,前期升幅较大的地区回软,新楼开价趋向理性,整体楼价在正负10%的区间内双向波动。大涨与大跌都必须出现“黑天鹅”事件。还是那句话,楼价很难在调控辣招未撤销前剧跌;要从长逾10年的牛市走入熊市,也绝非坦途。至于大行神马的预测,且听且忘之,几乎没有一个分析猿在2011-13年时不预测香港楼价下跌的,结果打脸打到啪啪响(希望他们还没失业)。

 

退一万步说,全球陷入通缩,美联储还坚持加息,那香港楼价必跌无疑这会传导给深圳,乃至内地楼市吗?笔者的答案是:影响短期sentiment,但几乎然并卵。

 

回归以来,香港与内地楼市的相关性从过去接近0缓慢向1趋近,主因香港楼市的内地客占比越来越高,但在BSD等辣招出台后,已停滞数年。目前来看,两地市场仍然是割裂的独立市场。内地正在降息周期,流动性宽松,且面临本币贬值;香港处于加息周期萌芽阶段,且本币被迫升值,流动性趋紧;两者现状南辕北辙。

 

但若香港楼市的下行周期确立,20121027日(港府推出BSD)以前涌入的内地业主取向就至关重要了。与香港业主不同,内地买家对持有成本(利率)和租金回报率的敏感性要低得多,配置香港房产除了博升值,别无他求。倘若楼价下跌催生“羊群效应”,香港楼价下跌的幅度和速度很可能超过98年金融风暴。港府很可能果断取消BSD(买家印花税)重新打开市场,又会涌入一批意图抄底的杠杆买家,届时出现的多空博弈会相当精彩。

 

至于炙热的深圳楼市,以及其他一线城市,香港楼价急跌肯定会影响短期交投气氛,但鉴于资本项下并未开放,且利率走势迥异,难以对本地楼市造成明显冲击。上海迪士尼周边的炒房客才不管你大埔地价跌到“几分之几”呢。

 

最后,笔者只想奉劝大家擦亮眼睛,切莫被没有常识的小编牵着鼻子走,因为他们大多是买不起楼的。(如有例外,那可能是富二代)


蜗牛妹

坐标中环,犀利解读中港金融市场,橙新闻及华尔街见闻专栏作家。

八卦什么,偶尔也是不要不要的~~~

微信号:hkwoniumei


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更新 2月17日 19:22