三四线城市的房价,终于要和贾跃亭一样"窒息”了

顾子明 政事堂Plus 2018-06-26


三四线城市的房价,终于快要“窒息”了。


昨日有消息称,国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行,过去执行的货币化拆迁安置方式,将改为实物安置为主。


当日晚间,国开行新闻办公室回应21世纪经济报道称,今年以来,开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。


国开行办公室如此回应而立即否认,一看就是间接的默认,对比一下许今年4月网上疯传许家印投资贾跃亭,但是恒大集团当时的回应“不清楚”,许家印也一直不进行正面回答。结果就在今天,许家印正式公布“入股”贾跃亭的超级汽车。


国开行棚改从货币化改为实物安置,也就是说,政策会大幅度收紧,只有总行有权利批钱,流入房地产的国开行资金会大幅减少。


本身呢,货币化和棚改,是市场经济和为人民服务的好事儿,但是市场经济必然就会遵循市场经济的规律,那就是供求关系,棚改改的都是“城中村”,要支付巨额的拆迁款而政府又规定,拆迁款必须用于货币化购房,实际上就是人为的的产生了大量的购房需求,而需求大于供给,自然就会使得价格上升。


棚改货币化,在2015年之前,95%都是实物安置,在2015年之后正式开始大规模的货币安置,2016年之后,货币棚改安置占了棚改总额的50%以上,仅货币化棚改就占了中国房地产销售的1/5。


而这占了全国1/5的销售金额,三万亿的棚改资金以超发货币的模式涌入了原本平静的三四线城市,就像当年的四万亿一样,直接推动了2016年以来这一轮轮暴涨的房价。


这一波三四线城市的房价,说起来,跟几年前乐视的股票原理颇为相似。


当年贾跃亭的“庞氏骗局”呢,是质押乐视股票,用来搞新项目重组进上市公司,借此好消息在股市拉升乐视股价,然后再利用高股价从抵押来更多的钱,再接着搞新项目重组,形成循环。


而地方政府的货币化拆迁呢,则是向国开行质押土地,来搞货币化补偿的拆迁,借此拉升房价和地价,然后再利用高股价抵押土地继续向国开行借钱,再接着搞货币化补偿拆迁,形成循环。


但是,在这种模式的驱动下,泡沫越吹越大,就需要越来越多的项目来支撑,融资规模越混越大。这也是这些年货币棚改规模越滚越大,国开支付资金越来越多的原因。


而贾跃亭现金流的破裂,是因为证监会不再允许贾跃亭将其泡沫化的资产重组到上市公司套现,那么地方政府房价泡沫的破裂,会不会是国开行不再允许地方政府将其泡沫化土地资产拿到国开行套现呢?


地方政府的货币化拆迁,就跟跟贾跃亭的乐视一样,搞借新还旧的旁氏模式,贾跃亭的前车之鉴,可是历历在目啊.....


而最可怕的是,货币化拆迁从2015年开始,在2016年加强,由于贷款周期主要是三年,因此2018年开始,很多地方政府开始大规模向国开行偿还货币化拆迁的贷款本息,2019年将面临偿还高峰期,而且这个高潮期会一直持续到2021年的上半年。


也就是说,背负了大量负债的三四线城市地方政府,不仅被国开行断了救命钱,还被国开行开始催债了......恩,像不像杨白劳?


正所谓风口之上猪都会飞,潮水退后就会知道谁在裸游。


以武汉、西安、重庆、杭州等城市为代表,大规模抢人的二线城市还好,很多三四线城市将在此次“一刀切”之后,将彻底裸游......



说起来,前几天的央行降准又引发了房地产“夜壶论”,还有前天文章,《重磅解读:中央外事工作会议》中,有读者质疑中央遏制泡沫的决心,政事堂回复,去掉统筹安全,怎么会没勇气捅破?



很显然,对比此次国开行暂停货币棚改一刀切,定向降准释放的几千亿的目的,就是在压制房地产泡沫的过程中,维护中小企业的发展,进行定向的输血。


而政事堂在《房地产税的提速,与背后中美贸易战的再燃》一文中,根据国家多项政策的加速调整,预判房产税会提前立法征收。


对比此次货币化棚改的中止,会一波打爆地方政府的财政税收,因此,房地产税和不动产登记信息上传中,阻力最大的地方政府,也将不得不加快步伐。


所以,我们看地产大佬许家印收购贾跃亭的汽车,就会觉得很好玩了,恒大过去几年能够迅速反超万科碧桂园成为中国房地产业的老大,很大程度就是依赖于恒大在三四线城市的广泛布局,赶上了这一波货币化棚改的历史进程。


而如今,历史的进程已经转移了车道......


想一想,无论是恒大入股贾跃亭的超级汽车,万科向租售并举进军,还是以西安、重庆、武汉、杭州为代表的强二线城市大规模的吸纳人口,本身就是在面对寒冬进行的转型和积极备粮。


因此,在数字化棚改的供血终止,房地产税的火线加速,二线城市的劳动力抽血,以及中美贸易战持续之下,三四线城市的泡沫房价还能支撑多久呢?


看看2016年的贾跃亭,我们就懂了......希望大家不要被梦想窒息.......



向大家请假,接下来政事堂将封闭学习三天,敬请谅解


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