租房金融,一个新兴行业的突然倒掉 | 拆哪儿

拆姐 拆哪儿 2018-08-25


有点看不下去了。扶我起来,我还能写。

 

首先,我们来做一道情境题:如果你想做“二房东”的生意,你会怎么做?

 

所谓二房东,就是从房东那里租来房子,再租给别人,从中赚取差价。首先注意,二房东并不是中介,中介是让房东直面租客的,从中赚取的是“中介费”。而二房东,赚的是租金差。

 

也不要认为“二房东生意”有什么道德瑕疵,这是一种很正常的商业模式。最近备受关注的长租公寓,以及绝大多数商场、酒店,共享办公创业者,甚至高速公路运营商,本质上都是二房东。

 

生意起步了,你去跟几个业主谈,签下几套房子的长约,稍加改造(不然凭什么提高租金),再租给别人。你还可以给租客提供保洁、网络、维修等服务,再收取一些服务费用,或者把这些费用加到租金里。每月几万块的租金流水,减去原房东的租金,小有盈余。这属于小打小闹,没什么可说的。当然,也并没有什么金融属性,没体现出什么平台价值,也不会引起机构与资本的兴趣。

 

然而某一天,你发现,这种模式做着做着,做大了。

 

你签下了几万套房子,每月租金流水上亿元。你的产品,已经成为市场上一个比较公认的品牌,占到了租房市场一个可观的份额。这个时候,模式还是那个模式,但是价值却不一样了。为什么呢,因为“金融属性”开始突显。

 

在华尔街,有一条非常经典的名言——如果你有一个稳定的现金流,那就将它证券化。

 

你现在管理着几万套房子,对应的是几万份租约。而这些租客,经过你的定价过滤与身份筛选,已经精准定位在了一线城市有着稳定工作与收入的白领人群。他们有能力履行租约,几乎不会发生违约。那么,这每月上亿元的租金流水,就是一个非常适合证券化的底层资产。

 

换言之,你不用每月坐着等那上亿元的租金收入,你可以选择将这部分预期,通过证券化来提前变现。找机构做一个ABS(资产支持证券),通过债权抵押或转移,去换取一部分融资。获得的融资,在保证能按时支付原房东租金的前提下,多出来的,去拓展新业务,开拓更多的可出租房源。

 

这样,你就获得了资本支持,生意规模可以更大了。如果你是生意人,谁不想继续做大呢。

 

然后,你的市场影响力开始提升,除了金融属性之外,“平台价值”也开始显现。什么是平台价值?你想网购一件东西,总会先到淘宝或者京东看一看,这就是平台价值。你出租的房子,已经成为租客首选的渠道之一。甚至有房东主动来找你,把房源托付给你管理。

 

拥有了平台价值,其实,你出租的房子赚不赚钱,甚至略有亏钱,都无所谓了。公司不断扩张,份额逐步增加,你可以把公司包装成一个创业项目,然后A轮、B轮……直至上市,去赚资本市场的钱。

 

生意足够大的时候,你已经掌握了一定的定价权。虽然你自诩为品质租房,定位中高端。但随着份额提升,你的租金,对这个市场总体租金影响的权重也在提升。

 

然后有一天,这座城市的整体租金涨了。舆论齐刷刷地指向你:是不是你干的?

 

我知道,你很委屈,你只是想做一个成功的“二房东”而已。

 

影响租金的因素有方方面面,你处在市场之中,也仅是其中的一个环节。有时候,不是你左右了市场,而是市场的逻辑在左右你。

 

我一直相信,是因为这个市场有痛点,才催生了这么多“二房东”创业者。品质、省心、实惠的长租公寓,在这个市场多么稀缺,曾作为租客,或者被黑心中介坑过的的你我,应该都懂。

 

相寓、蛋壳、自如等公司,依附于中介或租房平台旗下,又相对独立,它们本质上是“二房东”,而不再是中介。当然,它们不会简单认为自己是二房东,而是标榜以一个更加高大上的名字:资产管理。

 

租金上涨了,外界需要一个替罪羊,或者一个假想敌。这些所谓的资产管理公司首当其冲,这些唯利是图的商人,理所当然地站在了道德批判的彼岸。批评他们不需要什么理由,因为更符合大众积压的情绪。

 

当然,他们以略高于市价的租金从房东手里收房,甚至为此丧失理性的竞争,大大提升了房东对租金的预期,也是最不容忽视的,是洗不白的。但这个锅很大,仅仅两三家公司背不动。



这些公司备受诟病的一点,还在于“利用租客的信用为他们的融资扩张背书”。具体形式是,跟金融公司合作,做租金分期。也就是让租客向第三方公司贷取一年的租金,提前支付给他们,然后租客每月向第三方公司支付一定的本息,也就相当于支付租金了。这个有点类似于蚂蚁花呗或者京东白条,属于小额信用贷。

 

租客通过信用贷,提前支付了年租金,但是这些公司又不用全部支付给原房东,这种现金流时间差,积淀成一个资金池。这个资金池的存在,的确为公司的扩张提供了弹药。

 

租金分期对这些公司有利,他们当然更希望租客采用分期,如果你是二房东,你也会希望租客年付,甚至不惜在租金上打点折扣吧。但另一方面,租金分期的存在,也为租客提供了便利。这一点也不容忽视。

 

有人说,租金分期相当于让租客背负了莫名的贷款,多付出了利息,相当于推高了租金。这个逻辑其实并不严密。

 

以买房为例。在一线城市,一套500万的房子,你使用银行贷款购买,二十年后,还完贷款,你实际付出的钱可能是700万,多出的200万是给银行的利息。那你会认为按揭制度的存在,推高了房价,增加了你购房的压力吗?

 

事实正好相反。按揭制度的存在,让你买房变得更容易。因为信用,让人得以使用杠杆,把未来可以预期的收入变现使用。很少有人可以全款买房,大多数购房者都在享受信用与杠杆的便利。租金分期是这种按揭制度的变种,租客甚至都不用什么抵押物,就能分期,风险并不是由租客在承担。

 

金融工具的存在,的确可能让你多付出一些租房成本(如利息),但也会交换一些便利(比如享受年付价格、减免服务费、按月支付等),最终对租金的影响微乎其微。

 

问题关键其实是,企业不要把这些工具强加给租客,让租客享有充分的自主选择权,就是合理的。如果有企业敢于强制捆绑租金分期,那建议租客用脚投票,不要租他们的房子。

 

在不懂金融的人看来,说到租金分期,说到长租企业发行ABS,当二房东不再只是二房东,当他们开始玩起了金融,似乎就成了“冠绝全球”的伟大创新,成了堪比P2P的最新庞氏骗局。最终人人喊打,觉得他们是推高租金的元凶。这种情绪,令人担忧。

 

在我看来,这些其实都是最低级的金融形式,是最基础不过的金融工具。它反映的现实是,大多数国人的金融素养,还处在一个很初级的阶段。靠着仅有的知识储备,尚无法分辨哪些是常态,哪些是陷阱。

 

租购并举,是目前房地产市场的顶层设计。长租公寓,处在政策风口的中央。资本早已躁动不已。资本有两种形式介入这个领域,一是直接参与,二是借道金融。

 

不仅仅是这些中介背景的企业,在长租领域投入更大的,其实是更加财大气粗的地产企业。查看主要房企过去一年的公告,你可以发现“长租公寓”已经成为它们获取融资的一个绝佳理由。不少以“长租公寓”为名义的资管计划获准发行,单个资管计划的规模就是数十亿甚至上百亿。

 

这些才是长租公寓领域的正规军,上文提到的蛋壳、自如等,顶多是游击队。

 

当然,这些几十亿、几百亿的资金,是否真正用在了长租公寓发展,就另当别论了。

 

换个角度,即便地产企业投资发展长租公寓,也是为了赚钱,必定迎合中高端方向的租房需求,没有人会赔钱为政府建廉租房。他们推高的租金,比这些中介背景的企业,更甚,更直接。万科在深圳做的旧村改造,就是典型的例子。

 

还有个更极端的例子。万科在北京海淀区五环外有个翡翠书院项目,是一个自持租赁房项目。一套90平米的房子,最低月租金1.5万,甚至要求租客10年租金180万一次性付清。这个租金,是周边平均租金的两到三倍。我其实很想知道,在计算这个片区的平均租金的时候,这个项目有没有被计算在内呢。

 

这个地块是当年万科竞价得来。属于自己抢来的山芋,即便烫嘴也要吃完。其实,如果企业可以自由选择金融工具的话,这种长租公寓的项目并不难做。比如万科当年就曾尝试采用类似REITs的形式来发展这个项目,奈何政策不允许。说自持,就是自持,不允许卖,也不允许变相卖。当然,这种租十年一次性付款是不是变相卖呢?我不知道。

 

长租公寓属于现金流稳定、风险可控、适合打包的一种底层资产,其实是最适合发挥金融工具作用的。目前,在地产开发领域,金融工具已经非常多样、非常成熟,但在租房领域,还处在战战兢兢的探索阶段。仅有的一些创新,也极易招来骂名。

 

然而,真正让房租降下来的方法,正是开放更多、更成熟、更规范的金融工具的使用。让真正有志于做长租公寓的企业,不必为持有物业的庞大成本而担忧,而是专注于运营、管理。把物业的持有成本和收益,分摊给背后的资本,进而分配给普通的投资人。

 

举个例子,即便是政府主导的廉租房,也可以在金融工具的改造下,变成一种可以全民持有的类似国债的投资品,比如REITs(类似新加坡)。这样,就不会给政府增加额外的财政负担,也可以加大低端租赁住房的供应。

 

我有几个金融圈的朋友,一直试图在国内推行REITs,呐喊十年了。这是一种更高级、更成熟的金融工具,在美国有上万亿的市场规模。他们非常有耐心,觉得这代表着未来。

 

然而现实很残酷。一方面,政策不支持。另一方面,如果连租金分期或者简单的ABS,都落得个一地鸡毛的局面,那希望在国内推行REITs,几无可能。很简单,没有群众基础。

 

公众的金融素养根本跟不上这些金融工具的发展。到头来,说不定还会被坏人利用,成为坑取大众钱财的陷阱。我真替朋友们感到惋惜,他们的呐喊之路必将无限绵长。

 

不要以为买了几支股票,存了几个货基,投了几个P2P,就认为他们的金融素养有多高。真正具备金融素养的,其实是站在背后准备收割他们韭菜的人,他们更聪明,只是走偏了路。不要认为,杭州的一个长租公寓公司破产了,爆了雷,就认为租房金融比P2P跑路还可怕,比“贩毒”还暴利。破产是一种极端情况,任何一个金融机构的破产,其后果都远大于这个租房公司。不信?你让银行破产试试。

 

工具没有原罪,有罪的是使用工具干坏事的人。

 

谈虎容易色变,因噎可以废食。我不忍心见一个新兴的领域,在一种不正常的注视之下,突然倒掉。他们的路,其实才刚刚开始。



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