八张图告诉你,港股如何影响港楼

蜗牛妹的零花钱 财经美女蜗牛妹 2018-10-17

香港股市楼市这一对患难夫妻,二十多年来逢八遇劫,总体算休戚与共。如今毛衣战、加息祸不单行,大难临头各自飞还是一起跳?


总体趋势

下图白线是恒生指数,另外两条几乎重叠的线是中原房价指数和中原房价领先指数。可以看到每轮大周期股楼高低点出现的时间都非常接近,往往股市领先三个月左右见顶见底,唯一例外是08/09年大熊市,楼市先见底。



1998亚洲金融危机


这是香港楼市史上最惨的一次,还没有之一。下图白线是恒生指数,蓝线是中原房价指数。可见港股先于97年7月见顶,房价还涨到了10月才见顶下滑;此后约一年时间里,股价跌了近60%而房价跌去一半,然后恒指领先见了短期底。

 

这一轮房价如此悲惨,除了泡沫严重和资金外流,很大程度上是由于利率飙涨,一个月Hibor曾接近20%!跌一半还未见底,从97年10月到03年5月,房价跌去70%!

 

非典时刻


如下图所示,03年股市比楼市早两个月见底。股市比楼市流动性好,港股市场由机构主导,往往嗅觉灵敏,行动比大众坚决。港股市场也是世界著名提款机之一,欧美甚至中东出现危机,国际机构都习惯从香港毫不留情的砍仓、做空。

 

2003年2季度,香港社会整体氛围都好凄惨,经济本来就萧条还遭遇非典,满街都是负资产,民众对特首极度不满,偏偏还叠加了巨星张国荣自杀的噩耗。

 

坏到极点就是股楼双底了,否极泰来。

 

港股直通车


四年之后的2007年,二级市场又是一场狂欢盛宴,A股冲上6000,唱着“死了都不卖”,美国房价狂飙,香港大叔大妈们都知道“港股直通车”要把十几亿人民引来香港。好到极点也就是股楼双顶了,如下图,恒指07年10月见顶,而这次炒房客们反应稍慢了一点,房价翌年3月才掉头向下。

 

美国次贷危机


美国次贷危机爆发,港股又变身为移动的ATM。从07年10月到09年2月,恒指下跌60%多,一天暴跌一两千点家常便饭。

 

跟以往不同的是,房价表现相对坚挺,此轮跌幅不到30%,而且08年底先于股市见底,如下图。当时利率下行为房价提供了救命的安全垫,中美两国同时大放水,不仅稳住了楼市还为后面十年暴涨拉开了序幕。

 

2015年那场牛市


2015年2季度,A股响起了一万点不是梦的号角声,北水南下也迅速推升港股,恒指于15年4月率先见顶。

 

香港房价从8月开始调整,幅度远小于股市。这一轮股市下跌超过30%而房价跌幅小于15%,恐怕也要归功于超低的利率环境维持不变。


不过感觉比香港房奴更惨的,是港股二级狗啊,无论哪里的风吹草动,我们总是第一个被砍,伤的最重,而牛市总是来也匆匆去也匆匆,心疼自己~~


2018熊市来的如此之快


今年1月,恒指于33000多点掉头向下,至今跌幅超20%,半年后房价也隐约见顶了,如下图,中原房价领先指数近3个月已经出现向下拐态势,而中原房价指数目前还只有到7月的数据。

 

事实上,本月香港多个小区二手房价都出现了10%左右的调整,新盘去化率也开始下滑,购房人违约被没收订金的案例越来越多,万科在香港开发的第一个楼盘就出现了9起没收订金。


到底这次房价调整会像08年、15年的假摔,还是如二十年前灭顶之灾?

 

今年股市跌幅远远没有达到98、08的惨烈程度,甚至连15年也不如,关键还得看美国加息步伐。如下图,绿线是一个月Hibor,白线是恒指,蓝线是中原房价指数,98年压垮房价的是利率,08年和15年稳住房价的也是利率。

 

房奴们,烧高香拜拜美联储吧。



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