楼市大逆转正在发生:北京房价已现“实质性”下跌!

周密金融 2018-11-07

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版权: 来源 综合 楼市资本论 ID:loushizbl、21世纪经济报道(ID:jjbd21)记者 宋兴国 


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笋盘茂盛!海淀学区房跌至3.6万/平,北京楼市下跌绵绵不断!


楼市资本论小编发现一条中介发布的海淀特价房的信息,折扣力度之大,十分惊叹!其位于海淀知名学区旁,150平米全款550万,每平米的价格是3.66万。这个价格称得上标准的笋盘。


好几位朋友得知消息后,立马就拉着全家三代人一起去抢盘了。



这样的二手房价大幅下挫情景,会仅是个例吗?不是。


楼市资本论看来,在最强楼市调控政策背景下,“金九银十”热闹情景早已恍如隔世,加之新华社再次明确“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”,已经有人坐不住了,肯定还会有一批人资金链紧绷的坐不住了。


未来的一段时间,相信会有更多的类似笋盘抛向市场。



海淀调查:学区房笋盘正层出不穷


楼市资本论就先挑大家比较关注的海淀区先说。


科技是第一生产力。海淀区作为北京科技创新的策源地,成为创富精英最为集中的区域。此外,知名高等学府林立,得天独厚的教育资源,也是海淀区的一块金字招牌。


文章开头提到引起热议的特价房即位于海淀。楼市资本论随后也细查了下,新康园小区最近成交的几套房,除了一套大面积216平米户型的单价到了3.8万,其他单价都在4.5万左右。再早些时候,基本上是稳定在5.5万左右的。


确实如中介所说,新康园一套房比近期市场价低100万,比房价在高点时低了近300万。



从5万到3万6,一路下滑,难以想象海淀区学区房会有这样快速调整的价格。也难怪房友看完回馈消息说,好几拨人都去,户型很好,虽然房东要求全款,但估计应该也会很快成交。


虽然从近期数据看,海淀区的二手房从成交量到成交价都在向下走。但是从区位优势、教育资源、创新产业综合来看,海淀区既有中关村科学城建设的利好,还有创新科技产业、互联网公司等高收入群体的密集分布,再加上强大的教育资源,生态环境也好,区域价值十分优越。


楼市资本论认为,最近重点可以关注中关村、学院路、西北旺、上地以及西二旗等优势板块的房子,有看好的或者类似特价房,千万别错过。


一句话,上车海淀楼市的机会绝对是跌出来,要不然放在寻常时节分分钟多出一、二百万溢价哪里买的起。


朝阳调:知名楼盘从12万到8万跌超30%


在帝都,向来不服海淀的就是朝阳。


朝阳区不服海淀区是有理由的,长期以来朝阳区GDP就一直和海淀区不向上下总是分列第一二名,远超其他城区。两区的人口数量、产业结构也比较相似。海淀科技创新产业强,朝阳则现代服务、金融、文化创业和高精尖产业多。海淀有中关村,朝阳有CBD,海淀有西二旗,朝阳则有望京。除了确实在教育资源方面弱于海淀,朝阳还真是堪称北京第一大区。



楼市资本论了解到,海淀有特价房直降100万,朝阳区也毫不示弱,有CBD后花园之称的双井地区,房价最近回调的也十分猛烈。


就拿比较知名的首城国际来说,链家APP显示2017年3月份成交的66.7平米一居总价728万元,单价接近11万。记得这一波高点时还有挂牌12万的。



现在呢,同样的户型最近成交价为553万元,单价已到了8万左右。一年半的时间缩水175万元,降幅近30%!



数据显示首城国际目前整体均价在8.3万左右,昔日10W+豪宅的辉煌已经远去。



其实不单是首城国际,临近的另一知名大盘珠江帝景(朝阳数得上学区房),也没好到哪里去。



数据显示,珠江帝景小区参考均价为8.1万元。楼市资本论翻了翻历史成交记录,发现同样也是在去年2月分时价格最高,不论一居室二居室还是三居室户型,从70多平米到160平米成交单价都在10万以上。换句话说,到现在也都跌了20%,每套总价也跌了200万左右。



楼市大逆转正在发生:北京房价已现“实质性”下跌!其他一线城市也快了?


专家分析数据认为,目前一线城市的房价已经出现了明显回调,特别是处于一线城市郊区、没有相关配套的房产,房价下跌明显,未来一段时间可能还会有下跌空间。


一线城市楼市正在进入下行周期。


数据显示,今年前10月,北上广深四个一线城市的住宅供应量明显增加,而市场需求却在调控抑制、信贷收紧、预期向下等多重因素影响下持续低迷,观望情绪浓厚。


同时,企业在资金压力下加快了推盘力度,部分远郊新房降价促销的新闻时有传出。而在市场成交走势和市场预期互相影响下,二手房市场亦受影响,业主信心松动,议价空间进一步加大。



供求关系逆转


一线城市的市场供求关系正在发生逆转。


2017年加大土地供应的一线城市,在2018年开始形成大规模上市。中原地产的一份数据显示,截至今年10月末,北上广深四个一线城市在2018年已供应住宅类土地227块,建设用地面积113.53万平米,规划建筑面积可达2363.24万平米,两个数字均已超过了2016年全年供应。


而需求层面,在持续不断的政策补丁、与市场预期向下的共同作用下,观望情绪越发浓厚。易居研究院的数据显示,1-10月份,一线城市新建商品住宅成交面积累计同比下降9%。而10月单月来看,一线城市成交面积环比减少38%。



而分城市来看,21世纪经济报道记者注意到,多家机构的监测数据均显示,四个一线城市近期的供求状况均发生了变化。


北京方面,中国指数研究院数据显示,2018年三季度,受限竞房项目集中入市影响,北京商品住宅平均月度供应量达103万平方米,同比增加152%。同时,受资金压力增加,开发商推盘节奏加快,北京新开盘项目数量较二季度上升63%,较去年同期上升13%。


而北京在三季度的月均成交量为47万平方米,销供比仅为0.46,市场整体处于供大于求状态 。这也使得北京商品住宅库存量持续上升。截至9月底,北京商品住宅(含保障房)库存量为749万平方米,较2017年9月底增加16%。


上海方面,易居研究院的数据显示,上海市三季度累计商品住宅供应面积达到241万平方米,成交面积则只有229万平方米。这一状况在10月延续,上海市当月供应面积超过90万平方米,而成交面积则只有54万平米。


广州方面,中国指数研究院数据显示,前三季度全市商品住宅新批预售共67287套,新批可售面积722.84万平方米,同比增加31.79%;前三季度广州商品住宅共成交68343套,成交面积732.35万平方米,与去年同期相比下滑1.57%。


易居研究院研究员王瑾钊向21世纪经济报道记者表示,北京6月份以来新房在不断增加供应,但10月份新房成交环比却下降近三成,深圳10月新房供应环比增加近70%,而新房成交下跌近20%,“种种迹象表明,一线城市新房不断增加供应,而需求却在不断萎缩。”


同时,由于新房市场供应增加且去化并不理想,以及部分城市的新房开始降价促销,也在一定程度上影响了一线城市的二手房市场,观望情绪开始蔓延,成交量大幅下滑,在2018年中有所好转的二手房市场开始转而向下。


易居研究院的数据显示,今年10月,北京、深圳等10个城市二手房成交量为3.9万套,刨除春节异动月份,创下48个月以来的新低。其中,北京与深圳的二手房成交套数分别环比下滑42%和24%。


王瑾钊指出,短期内,一线城市的供需错配可能还会维持一段时间。但中长期来看,相关部门应该会注意这些情况而放缓新房上市的节奏,从而调节市场的供需平衡。


图/图虫


价格“实质性”下跌?


在供需结构持续变化的同时,一线城市的价格同样开始松动。


10月20日,国家统计局发布数据显示,9月,一线城市新建商品住宅价格保持平稳。北京环比保持不变,上海、深圳下降0.1%和0.2%,而广州则微涨0.4%。


不过,在一线城市占比更大的二手房市场,北京价格同比下降2.2%,环比下降0.2%。而上海同比也下降2.1%,环比下降0.2%。深圳、广州则环比基本持平。


同时,也有观点认为,北京等城市房价已经进入需求下降、预期松动所导致的“实质性”下跌阶段。


近日,贝壳研究院近期发布报告表示,10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米,环比下跌1.2%,连续两个月环比下跌,该报告称“在城四区占比回升的基础上,北京均价的下跌是实质性松动”。


图/图虫


对此,贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道记者表示,“实质性回落”是相对于由结构性因素导致的均价下跌而言的。北京二手房9月均价环比下跌2.2%,这在较大程度上由结构性因素造成:受公积金政策调整影响,9月市场上低单价的刚需房源集中成交,而高单价的中心城六区成交占比环比下降2.4个百分点。


许小乐指出,北京10月成交的城区分布恢复到9月之前的水平,均价的下跌受结构性因素影响较小,1.2%的跌幅确是由6月以来市场需求持续低迷,预期松动所导致,这就是需求抑制导致的“实质性下跌”。


而其余一线城市市场需求均在调控后受到抑制,上海、深圳和广州的二手房均价分别在2017年5月、今年7月末和今年三季度以来呈现下跌态势。


同时,多位受访者均表示,本轮调控无论是力度、空间范围还是时间范围都达到了空前的水平,本轮市场情绪的回落持续时间更长,程度也更深,而市场主体的情绪与市场表现将相互反馈和作用,从而导致更长的下行周期。


王瑾钊认为,目前一线城市的房价已经出现了明显回调,特别是处于一线城市郊区、没有相关配套的房产,房价下跌明显,未来一段时间可能还会有下跌空间。而处于一线城市核心区的或者是配套完善、交通便利、有学位的稀缺房产,下跌空间仍然有限。


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