租客难入税

AI作者 财经国家周刊 2019-01-08

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本文转载自2019年1月7日微信公众号“AI财经社” (ID:aicjnews),作者:田小川,不代表《财经国家周刊》观点。


张森无奈地关掉了个税App,选择了暂时不惊扰自己的房东。

张森每个月的房租水电支出达到了3000元,在1月1日个税附加扣除暂行办法实施之后,他已经精确计算过,自己每个月能节省45元。但如果房东的租金被征税,并将税负转嫁给自己的话,自己的免税毫无疑问将变成倒贴。

对于房租抵扣个税的消息,人人拍手称赞,所有人给出的都是好消息,但每一天,朋友圈中都有人在为即将上涨的房租烦恼。宣布涨租的房东中,有的是因为担心暴露房屋出租信息被要求补税,有的是因为当地房租的普遍上涨,一时间,在农历春节之前,传统的租房淡季,房租的话题突然热了起来。

一项意在降低工薪阶层税赋的政策,一下牵扯出租客、房主与中介之间的一番利益博弈。漂泊在异乡的租房客们还没有尝到住房租金专项附加扣除带来的甜头,就已将开始担心房租会不会上涨。

这场博弈,更像是继半年前房租大涨之后的又一面放大镜,在放大租房市场甲乙双方的地位差距的同时,也将租客们对房租大涨和生活质量下降的怒怨,再度抛给了这个市场。


01

涨租

元旦后第二天,张源在自己中介管家的朋友圈中看到了这样一段话。因为目前的房租不含税,填报个税时出现的缴税问题都由填写人承担(年房租的20%,一年大概2W左右)“并提醒租户”为了不必要的误会,切勿盲目填写房屋地址。

这则充满“威胁性”的通知,实际上是在警告租户们考虑清楚,不要随便申报个税,不然巨额税款都将算在你的头上。

张源的第一反应是非常愤怒,但是处于弱势一方的他一时间别无他法,只能感叹一句“真是坑!”。

苏晨则在提出申请后遭遇到房东的警告,在北京打拼多年的她不吝啬让自己住的舒服一点,她在广渠门附近租的房子每个月房租水电将近8000元,几乎是她每月最大的一笔固定开销。新规定出来之后,苏晨也想到要申请房租抵扣个税,但房东的态度咄咄逼人,“要么加租,要么你自己承担缴税的部分”。

张森在反复计算之后也选择了放弃,他在深圳梅林租了一套3000元左右的两居室,按照他目前的工资水平,如果申请房租抵扣个税,他每月可以少缴纳45元。但如果房东的租金按照相关规定被征税,并将税负转嫁给租客的话,他每月将从减少45元变为倒贴135元。

坏消息从更多的租房者口中传来,刚刚还在App上计算能够节省多少负担的租房者们突然间意识到,避税可能与涨租紧紧地捆绑在一起。这些喜出望外的租房者们,瞬间感到迷茫,不知所措。一些人紧急拿起刚放下的手机,联系中介,询问申报免税事宜。另一些从房东手中直接租房的租客们则选择暂时屏蔽这些消息,以免申报免税的消息惊到房东,招致新一轮的租金上涨。

根据《个人所得税专项附加扣除暂行办法》第六章,第十七条中的规定,纳税人本人及配偶在主要工作城市没有自有住房而发生住房租金支出的,可按照一定标准定额扣除。其中,直辖市、省会(首府)城市、计划单列市,以及国务院确定的其他城市每月1500元;除上述城市外,市辖区户籍人口超过100万人的城市每月1100元,市辖区户籍人口不超过100万人(含)的城市每月800元。

在这背后,一场潜在的博弈已经开始。

与租客们一样,房东们同样紧紧地盯着手机,一旦租客们找上门来,则或晓之以理,动之以情,或直接用强硬的态度将其“吓”回去。

苏晨的妥协并没有换来女房东李娜的“谅解”,与“房东”的身份相比,李娜更喜欢称自己为“职业炒盘手”。她平时花大量的时间关注股市和炒股,可以对股市和市场侃侃而谈。

熟悉市场规律的李娜决定“未雨绸缪”,提高租金价格,李娜告诉AI财经社,她已经将房租上涨了10%以上。对于涨租,李娜认为自己“已经非常客气了,网上说得是至少上涨15%。”

不过她还表示,如果到时候难以抵扣税钱还会继续上涨房租。她的说法是:“国家要求我交多少税,住户就要承担多少税”。

在不少房东眼中,租房个税抵扣可能是“被迫”提高房租的信号。“别人涨的话我也会涨,这是市场行为。”


02

转变

1月5日,张源一觉醒来,意外的收获了一个让他松了一口气的消息。之前朋友圈自如管家那条充满“威胁性”的通知不见了,取而代之的是一条全新的通知。自如不再阻拦租客们申报,并告知租客,可以将自己的个税信息中,“出租方”修改为自如后重新提交个税房租抵扣。

几乎每个月的9号,缴纳房租的这天,对张源来说都不是什么好日子。从安徽来到杭州,找到一份跟自己专业毫不相关的工作,每月的工资除去日常花销、房租水电之后,很难省下钱再做别的事。每每想到房租,他花钱时便不敢大手大脚,“身上穿的衣服已经是父母在家买好的,在杭州的生活上无论如何也不能再伸手跟家里要钱”。

在中介的“警告”下纠结了一天之后,张源想到自己毕竟签过合同,“不能怂,就要刚”,不理会中介公司的拒绝,张源自己在网上找到中介公司的信息,提交了申请。虽然每个月只能省下大约50元,但是张源不想妥协。

同日,AI财经社询问蛋壳公寓,同样也得到了“在房租抵扣中,可以将出租方填写为蛋壳”的答复。而在前一天,自如管家的口径尚且是,申报个税房租抵扣时,“出租方”需选房东本人。

自如管家对AI财经社的说法是,出租方是业主个人,而非自如,自如只是受业主委托代为管理,属于第三方,不是出租方。自如管家还表示:“由于自如是资产管理者,真正的出租房是业主,所以需要填写业主信息。”

对于公司态度的突然变化,自如客服表示,自如管家之所以更改通知,是在1月4日下午召开公司紧急会议之后作出的决定,但是对于申报信息是否一定要填业主或是公司目前还没有明确的规定。并且表示“住房租金个税抵扣和是否需要缴纳房租税并没有必然的联系,未来需要谁承担这个费用,目前也还没有通知。”

不论是2018年7月份的自如租客六万元个人物品被“抄家”,9月的阿里P7员工租自如后罹患白血病,还是10月的自如房暗藏摄像头事件,甚至包括2018年8月租金大涨之后,自如的态度总是十分诚恳。诸如左晖和自如发出的声明已经能组成一段语录,“所有的批评我们都会收下,所有的责任我们都会承担”。

只是,自如的态度又让人十分捉摸不透。2018年12月1日,在宣布不涨价两个多月后,自如宣布取消不涨价及续约涨幅不超过5%限制,且为保持合理价格涨幅,系统给出的续约价格最高涨幅为10%。而在此次的个税抵扣中,自如第一想到的仍然是房东,而非租客。

至于自如为何在一开始的时候要求租客将出租方选为业主,有人认为,自如公司想要通过让租客们申报个税房租抵扣时填写真正业主信息,从而达到避税的目的。“这对于已经拥有200万租客,年租金收入超过10亿的自如而言,能省下一笔不菲的税费支出。”

不过,一位在企业从事税务工作的专业人士告诉AI财经社,避免填写中介机构信息以达到避税的操作并不实际。因为在当前的税收征管中,就算不填写信息,中介照样是要缴纳25%的企业所得税,而目前的税务稽查很容易发现中介逃税行为。

正如同自如CEO熊林在接受AI财经社采访时所说的,我们没做好,但我们从来没有做过坏事。


03

恐慌

未来的房租还会涨吗?当问起房东们会不会一起商量着涨租金时,李娜毫不犹豫地回答,“肯定啊,北京不可能不涨租,跑不掉的”。

作为房东的李娜表示她急着涨租也是出于无奈,自己名下只有两套房,一套出租,一套自己住。父母身体都不好,房租支付父母的医药费都不够,实际上自己“压力巨大”。

从某种程度上来说,房东的信心来自于市场,恐慌,则来自于信息的公开度。

据了解,个人租赁房屋登记备案需要填写《北京市住房租赁备案申请表》、《租赁服务平台用户登记表》等,包括“房屋坐落、房屋权利证明文件类型、证明文件编号、小区名称”等信息,以及出租方和承租方的联系方式和身份证信息等。

按照北京市住建委发布的信息:通过链家、我爱我家、自如成交的房屋租赁,由链家、我爱我家、自如现有住房租赁服务平台直接进行网上备案。通过房地产中介行业协会其他会员单位成交的房屋租赁,由中介行业协会服务平台直接进行网上备案。通过“手拉手”自行成交的房屋租赁,租赁双方可以到各区房屋租赁服务窗口,或到中介行业协会指定的租赁备案便民服务点进行网上备案。

照这样看来,如果房主不主动申报,就很容易发生偷税的情况。因此也有网友推测政策变动还有一个目的就是为了掌握房主们的租房信息。

类似的恐慌并非第一次,2016年,美国短租平台 Airbnb 宣布为了遵守中国的监管要求,决定将从2016年3月30日起,开始将在中国境内提供短租服务的房东信息向中国政府披露。这已经引起了不少房东的恐慌。有房东认为,这意味着他们随时会共享个人信息,我不得不将房子下架。

房东担心信息被公开的根源,自然是担心被税务部门“盯上”,从而在日后向自己追加税款。按照目前的情况,大多数房东的租金所得并未申报缴税。根据《北京市地方税务局个人出租房屋管理办法》及其相关规定,目前北京地区对按月租金计算的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税和个人所得税合并按综合征收率进行计征。综合征收率的具体标准基本是采用5%的综合征收税率计算相关税款。这也就意味着,一套月租3000元的房子,按照规定,房东需缴纳150元的个税。

从理论上来说,针对房东和炒房者,税收的限制并不少。例如,在二手房交易环节,除了1%的契税是明确由买方承担之外,诸如不满五年的土地增值税、所得税等均规定由卖方承担。但长期以来,受国内房地产市场行情一路看涨的影响,不论是房屋租赁还是房屋交易,出租方或卖方多数情况下会转嫁税负,只是名义上的卖方承担,实际上租客或买方来承担税款几乎已经成了惯例。

苏晨最终接受了房东李娜涨租的要求,或者说她别无选择,毕竟从这里上班很方便,而她住的也还算舒服。苏晨已经不再指望再申请个税抵扣了,只希望房东不要再涨租。“原来到头来什么也没享受到。”她很郁闷。


04

缓和

租房的人总是怀着隐隐的担忧。虽然避免了买房带来的压力,但房子不是自己的,终归难以逃避来自房东的处处掣肘,一点风吹草动就可能刺激着房东涨租。

相比大学时的那个热血青年,如今的张源多了些对生活的小心翼翼。他给自己的微博取名叫“待收割的韭菜”,简介里写着:还未完全成熟,请勿收割。

尽管“很刚”的提交了抵扣申请,张源还是有些担心。

根据我爱我家市场研究院的一份调查数据,2018年上半年,北京市住房租赁的月租金均价为4649元/套,环比2017年下半年的4335元/套,上涨了300多元。

从阳历正月到农历春节前夕,本是租房淡季,但租客们担心的是,这会不会又给房租涨价留下口实。

像很多初入社会的工薪族一样,白天心情萎靡的应付工作,夜晚却精神抖擞的活跃在社交平台上,抱怨或是做着白日梦,张源说现在最渴望的事情只有一夜暴富。

减少恐慌,缓和紧张的气氛,是张源和室友们乐于看到的。除了房东似乎有磨刀霍霍的态势之外,包括自如在内的诸多中介,分析人士乃至税务部门都纷纷为这场争议“降温”。

面对政策调整,比中介公司更焦虑的是像李娜这样的房主们。对于租客们的申请他们的直接反应是拒绝。

在按规定备案纳税的情况下,李娜每月需要缴纳的个人出租房屋税为400元,一年则须缴纳4800元。精明的李娜虽然生活无忧,但显然也不愿意“多”承担这笔税钱。

而在北京的一些租房群中,AI财经社了解到许多房主都已经注意到住房租金扣税的问题,问及是否允许申请,他们纷纷表示:“这边儿没有那个,不找那麻烦”,“为了一两百块钱,我们可能多交一两千,图个啥呀?”。

北京中闻律师事务所税务律师高晓峰告诉AI财经社,房主们所说的:“你一提交申请,税务局就会立马找上我”,某种程度上是房东们的“过激反应”。从国家税务总局发布的相关规定来看,租客填写的信息将进行登记备案,保存期限为五年,但由于信息量较大,税务机关并非会一一核查。所以也并不必然会导致税务机关会按照这些信息去向房东追征税收。

另一位精通税务的专业人士也分析称,虽然这种填报的方式可能是税务局在为将来的征收租金收入个人所得税做准备。但并不是说租客填写了房东和中介的信息,税务局就会马上向他们征税。理由有两点:首先租客填报租房信息的时候 ,没有填写租金金额,税务局当然就没有征税依据;其次, 租房市场大部分是个人纳税人,市场信息复杂,当前征管能力不能够保证每个被填写信息的房东缴税。

高晓峰还认为,从公平的角度来看,与原来分类征收个税相比目前的这一版个税征收政策已经有了很大的进步。对于租客,高晓峰还是建议大家能积极进行个税抵扣的申请,行使自己的权利。

央视财经也援引专家观点提出,估计税务部门还需要提供一些比较简便的操作办法,即简化流程。同时后续租赁市场发展中机构类房源租赁会增多。

至少目前来看,税务部门还没有要向房东追缴税款的打算,国税总局和多地税务部门都已经对媒体表示,目前没有接到根据专项附加扣除信息追征房租相关税费的通知。

封面图片:中新网资料图

总监制:王磊

监制:程瑛

责任编辑:王婷、杨萌


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