新起点 | 2019年物业行业两大趋势:严监管和强竞争

杨志敏 万科物业说 2019-02-07


从国家发改委放开住宅小区物业费、停车费的价格管制,国务院取消物业企业行政性资质审核,到中共中央国务院联合发布《关于加强和完善城乡社区治理的意见》,住宅小区物业管理的顶层制度设计日益明确。2019年,公权力引导的强监管与市场化驱动的强竞争,有望加速形成化学反应,物业服务将被纳入实体化监管的新轨道,迎接大数据竞争的新挑战。


公权力层面

小区凸显“准公共性”,迎来强监管步入新轨道

 

在公权力层面,住宅小区凸显“准公共性”监管。根据中央要求,加强社区党组织、居委会对于小区业委会、物业企业的“指导和监督”,建立健全四方“议事协调机制”,加强小区党建等推行全国,小区层面的实体化监管开始形成。物业企业以“经营自由”为由拒绝“四资”(公共资料、资金、资产、资源)公开与移交的压力大增;业主难以再说“关起门来都是自己的事”,从财务收支、换届候选人的挑选到物业选聘的招标等都迎来全新的监管。

 

例如深圳特区物管条例修法对业主共有资金账户的创新规定,武汉市物管条例对企业公开物业费收支的强制要求,都是对物业行业设定并写入国家《物业服务收费管理办法》(发改价格〔2003〕1864号)“包干制”概念的突破乃至颠覆。

 

再如一个争议较大的行政干预式监管:深圳几个区强制要求物业选聘抽签定标。深圳市住建局对抽签定标的官方评价是“没有廉政风险”但是“既不择优又不竞价”。这几个区强制抽签定标一方面遭到否定业主大会定标权、限制优秀企业市场空间的巨大质疑,另一方面也意味着排除业委会勾结“撬盘公司”谋利的传闻空间,拥有特区条例行政执法权的区级主管部门对于小区解聘物业首次出台“红头文件”的实操规范。


市场化层面

网络巨头跨行业协同,物业服务性价比量化竞争

 

在市场竞争方面,武汉等地的“物业服务质量红黑榜”由政府部门聘请第三方对业主满意度抽样调查并排名,深圳去年首发代收但欠缴日常专项维修资金的物业企业“黑榜”,物业服务企业的规范运作、平等竞争的压力越来越大

 

特别是各地法规以及实操对于业主大会决策电子投票工具的普遍应用,为物业企业市场化竞争从印象化、模糊化、品牌化的形象之争,转向数据化、立体化、多元化的绩效之争。

 

例如“深圳市物业管理公众服务”主管部门官微已有500多个小区应用,所有业主大会的议题和表决结果都已数据化,相应各公司合同期满的续聘同意率、维修金使用情况等数据,足以呈现相应公司在各小区不同的业主满意度、房屋设施设备维修养护等情况。深圳住建局还已试点由小区物业公司和业委会与银行签约,通过该平台向所有业主手机实时推送银行账户流水和季度财务报表。

 

2018年腾讯海纳、钉钉未来社区等巨头产品加入智慧社区战局,一方面有望为业主提供身份验证和投票决策的全新选择,另一方面有望协助中小企业迅速步入信息化管理快车道,为物业服务行业与专业外包、传感设备等其他行业的全新协作打开空间。

 

新的挑战之下,大型物业服务企业现有的信息化管理优势未必能够持续,必将分摊各小区的高额研发成本反而可能成为竞争劣势。最终的市场竞争可能还原为大数据量化的性价比之争:同等人工成本下业主满意度的竞争,以及同等维修资金条件下,房屋设施设备维修维护效果的竞争。

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