年后宅地首拍!上实28.19亿拿宝山顾村2幅宅地 楼板价2.4万/平

张菡 大申房产 2019-02-20

年后上海宅地首拍!宝山区出让今年首次挂牌的2宗纯宅地,两宗地块总出让面积58729.8平,总建筑面积117459.6平,总起始金额28.19亿,需规划建设租赁住房套数至少1175套。

宝山区顾村大型居住社区BSPO-0104单元0421-01地块最终被上海实业发展股份有限公司以12.77亿元取得,成交楼板价23999.98元/平,溢价率0.00%;


宝山区顾村大型居住社区BSPO-0104单元0423-01地块则同样被上海实业发展有限公司以15.42亿元摘得,成交楼板价24000.01元/平,溢价率0.00%。


宝山区顾村大型居住社区BSPO-0104单元0421-01地块


地块具体信息:


四至:东至宝正路,南至沪联路,西至周家浜支河,北至福双路

出让方式:招挂复合

土地用途:普通商品房

套数下限:532套

出让面积:26599.6平

建筑面积:53199.2平

容积率:2.0

出让年限:70年

起始总价:127678.0万元

起拍楼板价:23999.98元/平

出让时间:2月20日15:30


出让条件:


一、地上建筑限高:60米;


二、公共服务配套设施:该地块内应设置建筑面积不少于计容建筑面积0.75%(计400平方米)的公共服务配套设施,包括:老年人日间照料中心200平方米,老年活动室200平方米。公共服务设施应布局在建筑物三层以下位置,公共服务配套设施应临街布置,方便到达,相关建设内容应在建筑规划设计方案中明确。公共服务设施建成后权属无偿移交政府;


三、物业管理、业委会用房权属属业主所有,其余公共服务设施权属按《不动产登记暂行条例》及本市有关规定申请办理登记;


四、全装修住宅建筑面积应占总租赁住房建筑面积的50.00 %以上(不包含保障性住房等),计25269.62平方米以上;


五、办公地块不得建设公寓式办公。商业地块未经约定不得建设公寓式酒店;


六、商业、办公地块建筑外部空间需对外开放,合理布局室外场地。与周边地块对接,形成连续舒适的城市公共开放空间和慢行系统;


七、本合同项下出让宗地中的绿地率为35%,绿化面积不小于9309.86平方米,集中绿地率: 不小于10% ;


八、本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求,装配式建筑面积的比例为:100 %,建筑单体预制装配率:建筑单体预制率不低于40%或单体装配率不低于60% 。


宝山区顾村大型居住社区BSPO-0104单元0423-01地块 



地块具体信息:


四至:东至联杨路,南至黄海路,西至宝正路,北至沪联路

出让方式:招挂复合

土地用途:普通商品房

套数下限:643套

出让面积:32130.2平

建筑面积:64260.4平

容积率:2.0

出让年限:70年

起始总价:154225万

起拍楼板价:24000.01元/平

出让时间:2月20日15:30


出让条件:


一、地上建筑限高:60米;


二、公共服务配套设施:该地块内应设置不低于用地面积10%(计3213平方米以上)的小型公共空间,其中,绿地3213平方米,绿地不得设置围墙,满足24小时对外开放。住宅地块的小型公共空间在建成后产权无偿移交政府,由政府负责运营管理;


三、物业管理、业委会用房权属属业主所有,其余公共服务设施权属按《不动产登记暂行条例》及本市有关规定申请办理登记;


四、全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的50.00 %以上(不包含保障性住房等),计30523.69 平方米以上,保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100.0 %以上,计3213.02 平方米以上;


五、办公地块不得建设公寓式办公。商业地块未经约定不得建设公寓式酒店;


六、商业、办公地块建筑外部空间需对外开放,合理布局室外场地。与周边地块对接,形成连续舒适的城市公共开放空间和慢行系统;


七、本合同项下出让宗地中的绿地率为 35% ,绿化面积不小于 11245.57 平方米,集中绿地率: 不小于10% ;


八、本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求,装配式建筑面积的比例为:100.0 %,建筑单体预制装配率: 建筑单体预制率不低于40%或单体装配率不低于60% 。


宝山顾村是刚需以及刚改买家关注的区域,顾村公园大面积绿地对区域内环境是相当大的加分项,公园周边的商业也日趋成熟,吸引众多居民前来消费。医院、大卖场等等设施完善为生活提供便利。


地块虽然处于顾村板块,但是离开顾村公园还是有不少距离,因此不算核心区域,相比之下生活配套略微欠缺。地块周边也是待开发区域,厂房较多。地块到轨道交通7号线刘行站大约1.5公里左右,刘行站周边有一些商业配套因此,地块周边生活设施短期存在不足。


顾村地块拍卖之所以受到关注因为2016年出了很多地王,比如信达拿下的地块楼板价为48100元/平,溢价率306.53%。建发联合体拿下该地块楼板价为53727元/平,溢价率114.87%。相比这些高价地,这两幅地块楼板价只有他们的一半,反映出市场预期明显转变。


当然,这两幅地块还有一些常规标准,比如15%自持,因此土地价款是压下来了,但操盘难度不见得和价格一样锐减一半,更何况从地理位置来看,这两幅土地和顾村地王的位置还是有明显劣势的。


上海中原地产市场分析师卢文曦表示:板块今年商品房平均成交价格大约4.5万元/平方米,所以2.4万元/平方米的楼板价获利不成问题。反观市场只有1家投标可以看出尽管是纯宅地,并且不算特别偏远的地区,感兴趣的房企并不多,同样反映出市场清淡格局。


作为上实而言,上海老牌本土企业最近一次拿上海的地块还在2015年,这次能集中拿下两幅地块有利于重新回归上海。此外,两幅地块相邻,有助于整体规划。


来源:腾讯智慧房产·上海站



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