坟地产掘金术

有趣有料的 博客天下 2019-04-05

大城市市内墓地接近饱和,价格高企,溢出效应下环京、环沪的墓地需求不断增加,背后的上市公司闷声发大财,几家以售卖墓地为主的公司殡葬服务毛利率均在80%左右,远超房地产企业。



文 ✎ 熊颖

编辑 ✎邢昀


“一小时直通国贸CBD”,这一次说的不是房地产,而是“坟地产”。


曾经“40分钟直达国贸CBD”的楼盘广告,让近30万北漂年轻人选择了“北京工作、睡在燕郊”的生活方式。而这一次的广告语,吸引来一群和年轻人截然相反的目标受众,他们选择生活在北京,身后在河北。


河北省内,越来越多的经营性公墓将北京居民视为目标人群。4月3日,清明节前两天,市界来到与北京一河之隔的河北三河灵山宝塔陵园,这里已有人前来错峰扫墓,正大门前坪停放的车辆几乎全为京牌。


在这背后以墓地服务为主的公司赚得钵满盆。隶属于上市公司福成股份的三河灵山宝塔陵园,2018年贡献1.48亿元的净利润,同比增长20%,占公司净利润的比重达到92.5%。而公司殡葬服务业的毛利率达到87.96%,比2017年增加了2.73个百分点。


01


活在北京,葬在河北


环京置业之后,环京置墓成为大势。


殡葬销售张强告诉市界,“北京六环内的陵园大多接近饱和,价格在10万上下起步,六环外的陵园主要集中在昌平,3万-5万起步,北京周边的陵园价格在1万-2万左右起步。”


位于海淀区香山南路的万安公墓,2008年售价近8万/平,在3年后涨至近22万/平。因为区域位置佳、埋葬多位名人,万安公墓早已一墓难求。


  北京万安公墓,李大钊陵园


“起步”二字下,暗藏玄机。一个好的安眠之地,不仅要依山傍水,更要“上风上水”。


体现在价格上,殡葬销售王琦告诉市界,如果想在“上风上水”的昌平买上一块“过得去”的墓地,例如天寿园,可能需要花费近30万元。这样的平米单价,比在西单置地还要高上三分之一。而并不是所有家庭都能接受这么高的价格。


“墓地和阳宅不一样,开发商可以一直建一直卖。”张强告诉市界,北京墓地价格“水涨船高”,在于没有新地。


2015年,北京为推行生态安葬,停止审批建设各类经营性公墓。彼时有关部门对外发声称,北京现有的33所公墓至少还可以再使用55年。实际发展比预想的快得多。据张强介绍,“截至目前,有将近一半,也就是十五六家已经卖完。”


北京人口白皮书表示,北京市人口死亡率基本保持不变,1998年到2017年的20年间稳定在5‰左右。市界以2017年北京常住人口2170.7万人计算,这一年北京大约需要墓穴10.8万个。


北京墓穴趋于饱和,价格一路飞涨,导致需求外溢,不少北京居民选择在河北环京地区买墓。以北京为中心,东有三河灵山宝塔陵园、廊坊万桐园公墓、文安清颐园公墓;北有怀来中华永久陵园;京南有涿州卧龙公墓、永福公墓、保定高静园公墓。


潮白河两岸,占地面积最大不超过一平方米的墓穴,将价格差体现得淋漓尽致。北京陵园网数据显示,2019年灵山宝塔陵园墓地的价格在2万到3.5万左右。10公里外,潮白河以西位于通州的通惠陵园墓地价格在5万到9万元。


墓地的价差与房价相仿,当前通州新开楼盘均价在6万-7万/平不等;潮白河以东,燕郊楼盘大约为2万/平,价格相差3倍。



随着交通的便捷,河北环京墓地的行车距离约在1-1.5小时之间,不少环京陵园甚至打出了“一小时直通国贸CBD”的宣传标语。


不少墓地销售表示,灵山宝塔陵园是环京墓地中卖的最好的一个。“公司当时拿这块地,看中的是灵山寺的庇佑。”灵山宝塔陵园的工作人员告诉市界,灵山寺坐落在半山腰位置,而宝塔陵园位于灵山脚下。


灵山宝塔陵园开盘于2010年,园区用地面积765亩,规划墓位数12.5万个。根据福成股份近四年的财报数据,以每年销售墓穴约3300个计算,福成的环京福利还能再“吃”近30年。


02


墓地毛利率超80%


墓地服务被归类为几大最赚钱的行业一点也不夸张。


我国的殡葬服务主要分为遗体处理、殡仪服务、墓地服务以及其他等,其中墓地服务是对民营资本开放程度最高,也是获利最丰厚的一块。


  墓碑美容师


从在内地和香港上市的几家殡葬概念股来看,以售卖墓地为主的殡葬服务毛利率均在80%左右。而2018年房地产业平均销售毛利率不到40%,万科也只有37%左右。


官方零售价1499元一瓶的53度飞天茅台釀酒原料低廉,毛利率高达90%。而墓地服务的毛利率逐年上涨,直逼最赚钱的酒类品牌,甚至高于2018年五粮液酒类77%的毛利率。


2016年福成股份殡葬行业毛利率达84.84%,此后每年上涨超1个百分点,2018年毛利率87.96%。同样扎根河北的万桐园涨幅类似,从2015年的79.9%,涨到2018年的83.97%。


此外,中国最大的殡葬服务企业福寿园,自2011年以来,毛利率一直稳定保持在80%左右。即便是不那么赚钱的安贤园中国毛利率也维持在74%,盈利能力足以让其他行业眼红。


高毛利率的原因在于高售价。


毕竟不论身前身后,“住”都是件大事。而相对于钢筋水泥搭建起来的楼房,一块石碑就能解决的墓穴,建筑成本几乎可以忽略不计。


灵山宝塔陵园工作人员对市界介绍,陵园内生态树葬的价格在1万到2万元;墓位紧凑偏小的云鹤园,墓位价格在2.8万元到3.2万元之间。


不过相比已经售罄的树葬、和墓穴所剩不多的云鹤园,灵山宝塔陵园目前销售的墓穴主要还是以高价墓为主。比如14.8万元/位的“世尊园”。


福成股份毫不避讳的在年报中指出,“殡葬业收入增长主要是销售价格同比增长所导致”。市界根据财报计算,2016年福成墓穴均价约6万元/位,2017年、2018年,这一数字分别增至6.9万元/位、9.5万元/位。


“每年5月,墓地价格会迎来一段上涨,且价格不会回落。”一位墓地销售人员对市界说。一个更为形象的表述是,每年的墓地价格都呈“螺旋式上升”。


2017年,福寿园卖出经营性墓穴12372个,取得收益11.8亿元,平均单价9.54万元/个;2018年福寿园卖出的经营性墓穴较前一年仅增加137个,但销售金额却增至12.82亿元,平均售价10.25万,同比增长7.5%。


福成股份、福寿园毛利率高且墓地售价较快增长的最大功臣要数城市红利。福成环京,福寿园环沪。



灵山宝塔陵园甚至以一己之力撑起福成上市公司业绩,2018年贡献扣非归母净利1.47亿元,占福成扣非归母净利的93.16%。


福寿园2018年录得收益16.51亿元,同比增长11.8%;实现净利润6.15亿元,增长11.9%。其中,上海的业绩占据半壁江山,贡献收益8.62亿元。另外“半壁”则是河南、重庆、安徽等14个省、自治区、直辖市的总和。


03


寻找“造血”新路径


欣欣向荣背后,其实暗藏“地雷”。伴随墓穴价格不断上涨的是,墓地销量的减少。



2018年,无论是行业龙头福寿园,还是后起之秀福成股份,在墓穴的销量上都出现了不同程度的缩水。福成股份销售墓穴较2017年减少532个;福寿园除去新收购或新建设墓园卖出的1318个墓穴,老墓实际销量较去年同期减少1061个。


2018年3月,福寿园执行董事王计生曾在业绩说明会表示,“墓地有政策垄断性,扩大销量并不容易,只能依靠外地拓展市场。”


而老墓园的“造血功能”减弱,殡葬企业只能通过收购计划扩大规模。2018年,福寿园耗资4.9亿元陆续收购7家陵园全部或部分股权。


福寿园表示,“我们在2018年新增了3.5万平米的土地储备,大概可以用70年。”截至2018年末,可用于墓穴销售的土地面积约有220万平方米,相当于3个灵山宝塔陵园大小。


不过新墓园的“造血功能”明显比不上自家“老功臣”。


福寿园表示,新墓园的经营性墓穴平均销售单价比老墓地园低。 而2018年,福成股份刚刚收购60%股权的湖南天德福地陵园营收508.97万元,实现净利润110.46万元,连福成股份1.6亿净利润的十分之一也够不到。


收购拓展的功效还没有显现,福寿园将破局的希望寄托在了服务业务上。“单纯的去卖墓碑,我们的土地储备迟早会用完。但服务永远‘卖’不完。” 2019年3月,王计生在福寿园2018年业绩发布会说。


一方面,福寿园推出了更多的精神、人文类增值服务。比如,2018年福寿园加大了对艺术墓的销售数量,共签订2485份生前契约服务,通过金融渠道做预售服务,提前锁定客户,这一数字较2017年的1174份翻了一番;另一方面,福寿园打算“去墓地化”,打造人文公园、筹划线下业务与互联网的结合。


  上海青浦福寿园公墓,市民为逝去的亲人扫墓


在王计生的“理想国”里,土储用完了,还可以“卖”服务,福寿园不会有坐吃山空的一天。


然而现实是,和以墓地销售为主业的绝大多数殡葬企业相反,殡仪服务为主的中国生命集团明显“费力不讨好”,2018年毛利率仅有44.5%,亏损835.2万元。殡葬行业还是难逃靠卖墓地营生的宿命。


国人强调“入土为安”的丧葬文化,以尊重逝者,让墓地成为刚需。从当前的政策和市场环境来看,别说买不起房,墓地也越来越买不起。


(应受访者要求,张强、王琦均为化名)



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