香港楼价就这么又涨回来了?

蜗牛妹的零花钱 财经美女蜗牛妹 2019-05-02

如果要选出最容易被打脸的行业猿猴,蜗牛妹一定要提名看香港地产的猿猴们。涨了N年的香港楼市,2018年先升了14%,到了8月份开始跌了8%;就在猿猴们一致认为房子太贵了,以后都要凉凉时候。

 

香港楼价又回来了!砖家们赶紧改口。

 

猿猴们也是看着楼价,一边刮自己耳光子,一边赶紧改掉自己的预测跟报告。

 

让我不禁感慨:问地产猿猴怎么看香港房地产板块,不仅要看他们的报告,还要问清楚他们最近有没有买房子。据蜗牛妹八卦,趁去年香港楼市低位出手的地产猿猴,就至少有五个!!!一个可能比中原地产指数更领先的风向标~~

 

Anyway,说回香港楼市,去年下半年的负面因素确实不少,空置税啊、股市下跌(我们也分析过港股跟楼市的关联性)、人民币贬值、中美贸易战导致投资者信心下降,以及美联储上调利率(是不是代表香港楼市就要凉凉呢~~)。

 

但SARS后,香港楼市也经历了不少波调整,从花旗的图里不难看出,长期趋势而言,香港楼市跌少升多。过去15年中,香港楼市一共有6个调整周期(月成交数低于5000套):

 

2002-2003年是因为SARS;2005-2006年是因为利率上行(用了4个月消化完毕);2008-2009年被金融危机砸了个坑;2011-2012又是政府辣招与欧债危机的影响;2013-2014年辣招继续来,销售新规也开始执行(这是调整时间最长的);2015-2016年主要是因为股灾加人民币贬值。

 

但是这里大家注意了,除了SARS这个天灾外,其余每次香港的楼市调整,全部在2月或3月结束战斗。

 

香港买房的周期是这样的,每年的二月到六月是香港买房的旺季,因为这个时间段通常是香港人民加人工、拿奖金的时候;钱一到手,之前房价下跌推迟的买房的需求,小阳春也就此展开。加上学校9月开学,大部分家长会选择在开学前搬好家,免得影响小孩读书。所以旺季通常会持续到六月份。七月份直至第二年一月,通常为香港楼市的淡季。

 

从签订临时买卖合约,到正式被政府记录在案大概需要一个月的时间。所以在政府公布的数据上倒推,香港过去六年里,每年六月及七月都是成交的高峰,而相对低谷是二月及三月。

 

所以以后买房子,如果有条件可以避开高峰出行,比如下半年看房,春节前后交易。

 

讲完香港楼市的季节性,我们再来看每次楼市调整后的走势。因为每次调整都会历经数月,在调整结束后的六个月时间里,成交量普遍出现放量,最少反弹32%,最多升了1.5倍。

 

加上去年这次调整,香港楼市平均调整周期约为8.42个月,如果再给我一次机会的话,可能楼市调整到第三个月开始,就一定要好好看房子,珍惜每次上车的机会。

 

虽然不少猿猴都会用可负担比例来证明香港房价已经不可负担、是个巨大泡沫。


泡沫啥时候会破要看很多方面因素,比如利率、工资涨幅、供需关系、失业率等等;在此之前,可负担比例升高,那么基本都是通过买家买更小的楼、或者更远的楼来解决。

 

否则这几年,香港开发商也不会盖出这么多纳米楼。

 

为什么香港的楼价就又回来了呢?花旗年初苦口婆心劝大家买点香港开发商股票时候,分析了五个原因:

 

1

房子不够


根据花旗的预测,2019-2021年香港每年房屋需求约为5.3万套,然而整体供给却只有3.8万套。

 

今年这波反弹,在2019年财政预算案公布后差不多就正式确立了。

 

2

土地也不够


面包不够吃,主要还是面粉不够多的关系。在2018年的施政报告中,林郑月娥将土地供应中公私营房屋的土地供给,从6:4调整为7:3,不过未来十年的总土地供应量也从46万套下降到45万套。

 

意味着未来平均每年私楼供应量1.35万套(此前为1.8万套),公屋供应量3.15万套(此前为2.8万套)。

 

如果看政府数据,2017/8财政年度时候还有2.55万套的房屋供应量,到2018/19财政年度直接降了46%,只供应出来1.385万套。没有面粉吶!!!既然市场需求多,但是供应又只能做到这么点,你说开发商那还急啥,慢慢建慢慢买个好价钱呗~~

 

土地供应也是这么多年香港楼市的症结之一,想了解历史的盆友们,还可以再回去看看之前的文章香港楼市二十年

 

3

刚需太多


香港虽然不限购,但是香港2011年开始就有辣招啊。二手房成交量从2010年高峰期的12.4万套下降到2012年的约7万套,都没有能够抑制楼价的上涨。说明政府的辣招挤走了炒房族,但留在市场里的都是真正有需求的自住用家啊。

 

因为房子都是买来住的,所以无论房价短期是跌还是涨,如果不想多付税,业主三年内都不会着急卖房吶。


因为投资客少了很多,所以短期房价调整,市场上也看不到太多抛盘吶(不然告诉我,我马上去)。

 

4

利率也涨不上去了


Fed今年也鸽了,香港的房贷利率现在约为2.375%。用400万贷款,30年还款期来看,月供月15546港币(比租房便宜哦),加息25个点子,月供增加520港币。而住在私楼的家庭月收入中位数为39700港币,还是可承受的。

 

有没有怀念几个月前,地产中介的小广告招牌。

 

5

辣招会放松?


辣招推行了这么多年,楼价走势一路向北。供给端跟不上,所以只能针对需求端,花旗的预期是政府也许会在房价跌超过15%的时候,提高需求端的贷款比例上限,让大家的首付可以赶得上飞涨的房价。

 

但是,这个可能性不太大。

 

毕竟,房价又回来了嗷。




    已同步到看一看

    发送中

    本站仅按申请收录文章,版权归原作者所有
    如若侵权,请联系本站删除
    觉得不错,分享给更多人看到
    财经美女蜗牛妹 热门文章:

    我们为何赖在香港不走    阅读/点赞 : 39299/226

    看蔡文胜如何直播美图大起大落的一天    阅读/点赞 : 36114/164

    中环写字楼午餐鄙视链    阅读/点赞 : 30801/108

    我做投行我骄傲    阅读/点赞 : 22302/126

    中港炒股大PK    阅读/点赞 : 10762/78

    如何挑选金融男    阅读/点赞 : 10292/86

    情怀婊鉴定指南    阅读/点赞 : 7907/113

    二级狗の友谊小船都是怎么翻的    阅读/点赞 : 6637/117

    想不到我也变成了网红(wannabe)    阅读/点赞 : 4806/127

    一年啦 谢谢我们成为彼此的80%    阅读/点赞 : 3094/108