如果要选出最容易被打脸的行业猿猴，蜗牛妹一定要提名看香港地产的猿猴们。涨了N年的香港楼市，2018年先升了14%，到了8月份开始跌了8%；就在猿猴们一致认为房子太贵了，以后都要凉凉时候。

香港楼价又回来了！砖家们赶紧改口。

猿猴们也是看着楼价，一边刮自己耳光子，一边赶紧改掉自己的预测跟报告。

让我不禁感慨：问地产猿猴怎么看香港房地产板块，不仅要看他们的报告，还要问清楚他们最近有没有买房子。据蜗牛妹八卦，趁去年香港楼市低位出手的地产猿猴，就至少有五个！！！一个可能比中原地产指数更领先的风向标~~

Anyway，说回香港楼市，去年下半年的负面因素确实不少，空置税啊、股市下跌（我们也分析过港股跟楼市的关联性）、人民币贬值、中美贸易战导致投资者信心下降，以及美联储上调利率（是不是代表香港楼市就要凉凉呢~~）。

但SARS后，香港楼市也经历了不少波调整，从花旗的图里不难看出，长期趋势而言，香港楼市跌少升多。过去15年中，香港楼市一共有6个调整周期（月成交数低于5000套）：

2002-2003年是因为SARS；2005-2006年是因为利率上行（用了4个月消化完毕）；2008-2009年被金融危机砸了个坑；2011-2012又是政府辣招与欧债危机的影响；2013-2014年辣招继续来，销售新规也开始执行（这是调整时间最长的）；2015-2016年主要是因为股灾加人民币贬值。

但是这里大家注意了，除了SARS这个天灾外，其余每次香港的楼市调整，全部在2月或3月结束战斗。

香港买房的周期是这样的，每年的二月到六月是香港买房的旺季，因为这个时间段通常是香港人民加人工、拿奖金的时候；钱一到手，之前房价下跌推迟的买房的需求，小阳春也就此展开。加上学校9月开学，大部分家长会选择在开学前搬好家，免得影响小孩读书。所以旺季通常会持续到六月份。七月份直至第二年一月，通常为香港楼市的淡季。

从签订临时买卖合约，到正式被政府记录在案大概需要一个月的时间。所以在政府公布的数据上倒推，香港过去六年里，每年六月及七月都是成交的高峰，而相对低谷是二月及三月。

所以以后买房子，如果有条件可以避开高峰出行，比如下半年看房，春节前后交易。

讲完香港楼市的季节性，我们再来看每次楼市调整后的走势。因为每次调整都会历经数月，在调整结束后的六个月时间里，成交量普遍出现放量，最少反弹32%，最多升了1.5倍。

加上去年这次调整，香港楼市平均调整周期约为8.42个月，如果再给我一次机会的话，可能楼市调整到第三个月开始，就一定要好好看房子，珍惜每次上车的机会。

虽然不少猿猴都会用可负担比例来证明香港房价已经不可负担、是个巨大泡沫。

泡沫啥时候会破要看很多方面因素，比如利率、工资涨幅、供需关系、失业率等等；在此之前，可负担比例升高，那么基本都是通过买家买更小的楼、或者更远的楼来解决。

否则这几年，香港开发商也不会盖出这么多纳米楼。

为什么香港的楼价就又回来了呢？花旗年初苦口婆心劝大家买点香港开发商股票时候，分析了五个原因：

根据花旗的预测，2019-2021年香港每年房屋需求约为5.3万套，然而整体供给却只有3.8万套。

今年这波反弹，在2019年财政预算案公布后差不多就正式确立了。

面包不够吃，主要还是面粉不够多的关系。在2018年的施政报告中，林郑月娥将土地供应中公私营房屋的土地供给，从6:4调整为7:3，不过未来十年的总土地供应量也从46万套下降到45万套。

意味着未来平均每年私楼供应量1.35万套（此前为1.8万套），公屋供应量3.15万套（此前为2.8万套）。

如果看政府数据，2017/8财政年度时候还有2.55万套的房屋供应量，到2018/19财政年度直接降了46%，只供应出来1.385万套。没有面粉吶！！！既然市场需求多，但是供应又只能做到这么点，你说开发商那还急啥，慢慢建慢慢买个好价钱呗~~

土地供应也是这么多年香港楼市的症结之一，想了解历史的盆友们，还可以再回去看看之前的文章香港楼市二十年。

香港虽然不限购，但是香港2011年开始就有辣招啊。二手房成交量从2010年高峰期的12.4万套下降到2012年的约7万套，都没有能够抑制楼价的上涨。说明政府的辣招挤走了炒房族，但留在市场里的都是真正有需求的自住用家啊。

因为房子都是买来住的，所以无论房价短期是跌还是涨，如果不想多付税，业主三年内都不会着急卖房吶。

因为投资客少了很多，所以短期房价调整，市场上也看不到太多抛盘吶（不然告诉我，我马上去）。

Fed今年也鸽了，香港的房贷利率现在约为2.375%。用400万贷款，30年还款期来看，月供月15546港币（比租房便宜哦），加息25个点子，月供增加520港币。而住在私楼的家庭月收入中位数为39700港币，还是可承受的。

有没有怀念几个月前，地产中介的小广告招牌。

辣招推行了这么多年，楼价走势一路向北。供给端跟不上，所以只能针对需求端，花旗的预期是政府也许会在房价跌超过15%的时候，提高需求端的贷款比例上限，让大家的首付可以赶得上飞涨的房价。

但是，这个可能性不太大。

毕竟，房价又回来了嗷。