Sidewalk Toronto︱打开智慧社区催化城市发展新视野

Citipedia 一览众山小-可持续城市与交通 2019-06-11
 


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Sidewalk未来社区的项目更新报告

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一览众山小-可持续城市与交通

2019年 | 6月11日期

团队成员

原文| Marcela Valente

   翻译| 王睿珺、陈纤嫣   

文献| 张鹤鸣    校核| 陈一叶   

编辑| 众山小   排版| 徐逸菁

微博 | weibo.com/sustainablecity



一览

导读

5G时代转眼就要到来,城市应如何适应、如何利用新技术变得更好?Sidewalk Toronto为我们提供了一个非常好的视角。在这份项目报告中,Sidewalk Labs 从多方面阐述了对智慧社区发展的进一步思考,框架性概念之下的方案细节十分值得探讨。智慧社区无疑将成为城市发展的新触发点,而Sidewalk Toronto也将为21世纪的城市发展树立新的标准。






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正文

2019年2月14日,在征求了多方利益相关者的意见,结合区域创新及发展规划草案,Sidewalk Labs向Waterfront Toronto提交了最新版的城市设计方案及相关报告,此报告从经济、住房、交通、生活、就业、环境等多方面阐述了对Sidewalk Toronto智慧社区发展的进一步思考,并将此前提出的智慧城市相关技术、数据应用标准等内容落实在了这一版的城市设计方案之中,以解决当下所面临的城市病。


值得注意的是,虽然这版方案停留在概念的层面,但其中的方案细节及亮点仍然值得引起注意——在城市空间层面:营造功能混合的可达的城市空间,通过加装“建筑雨衣”,延长人们在公共活动空间停留的时间;在建筑层面利用木质模块化的建筑,在降低建造成本的同时提升建筑内部空间的灵活性以及可负担住宅的比例;在信息层面5G网络的全覆盖实现了区域内部的全面联通,建立数据信托,在收集数据的同时保护数据隐私;在生态环境层面城市中80%的垃圾都可以通过地下运输隧道转移出去,将其对居民影响降到最低。通过太阳能、地热能等清洁能源的使用,减少温室气体的排放;在交通层面通过轻轨加强该区域与外部的联系,区域内部利用六边形的模块化铺装灵活变更路权,缓解交通压力;在经济层面Sidewalk Labs作为Waterfront Toronto的战略合作伙伴,通过创新的融资方式,促进基础设施建设。

 

诚然,各国所面临的问题各不相同,其背景也千差万别,但人们在精神层面及物质层面越来越多样化、高质量的需求却是相通的,因此Sidewalk Toronto的许多管理与设计手法值得我们学习、借鉴、反思。



三个层面的核心目标

Waterfront Toronto 和Sidewalk Labs 对于该区域的发展都有一定的目标,必须协调一致,这样才能够打开东部滨水区的大门,使区域潜力最大化的被激发。


政策目标:

  1. 1在保护现有产业的基础上,实现区域经济的强劲增长,并提供上千个工作岗位;

  2. 在可负担住宅方面能够有实质性的增长;

  3. 一系列的政策出台来解决当前城市所面对的挑战,包括可持续以及交通拥堵等问题;

 

协商目标:

  1. 通过建立模型并分析利弊,为方案实施建立基础;

  2. 足够的政府控制,以保证向市民提供最优的结果;

  3. 确保本地社区能够在区域开发过程中发挥突出的作用;

  4. 针对数据利用及隐私保护建立一份恰当的标准;

 

Sidewalk Labs的目标:

  1. 有足够的规模来实现其目标,并且能够证明其理念对城市生活质量产生积极的影响;

  2. 有足够的投资回报;



Sidewalk的定位


Sidewalk是一个由城市规划、技术以及政策多方面交叉而形成的团队,这个综合性的团队以及其开发的模型都将为区域带来独特的发展;

 

方法的创新:

物质规划以及技术路线的创新,其中包括一系列关键技术的创新,同时为其他的技术的构建提供基础,创造条件;


对经济发展的投资:

谷歌提供的就业机会可以成为催化剂,促使区域成为创新集群;


更加耐心的运营资本:

与传统的房地产行业及风险投资相比,耐心的运营资本具有不同的回报特征和目标,这也使得城市具备更加稳固的研究与开发。


创新的基础设施融资:

填补了资本市场的空白,为基础设施交付创造了一条道路,既能快速推进项目,又能实现可持续发展和提升生活质量的目标;


图一、项目部分效果图


Sidewalk作为催化剂

 

Sidewalk Labs的目标是填补公共和私营部门目前无法填补的空白,通过交付一系列成果,以满足所有利益相关者的共同目标。我们从多伦多利益相关者那里得到反馈,其作为催化剂为项目的蓬勃发展提供必要的帮助,同时为其他的项目发展奠定基础。


图二、Sidewalk作为催化剂起到的主要作用



城市发展的新方法




Quayside将成为利用新方法促进城市发展的新开端,并为21世纪的城市发展树立新的标准。


图三、利用新方法营造城市空间



环境友好的新路径:

 

Sidewalk Labs会在Quayside应用一系列的创新手段来有效减少温室气体的排放,实现资源的智慧管控,并降低未来系统升级及维护的成本。


图四、环境友好的新策略


数字创新试点 :

 

Quayside将是一个完全连接的社区,也是Sidewalk Toronto负责建立数据使用框架项目中的数字创新试验场。


图五、智能基础设施的运用


通过城市设计营造更加开放的城市公共空间:

 

出行管理和建筑系统的创新,结合高质量的城市设计,将创造多孔的底层空间,打破不同用途之间的障碍,优先考虑行人体验。

 

图六、关于城市公共空间的发展


使区域成为多伦多新的经济增长引擎:

 

我们相信,该项目可以使多伦多成为城市创新领域的全球中心,创造数千个新的就业机会,并产生数十亿美元的投资。

 

区域经济增长将由一系列的关键因素推动:


  1. 首要的催化剂:在Waterfront的东部,过去十年中谷歌所提供的工作岗位出现了显著的增长;

  2. 第二催化剂:一个城市创新机构,利用Sidewalk Toronto独特的物理和数字基础设施进行前沿研究,孵化新的创业公司,培养下一代城市创新者。Sidewalk近日在准备启动种子投资计划来创建一个研究所;


以上这两种催化剂将共同激发城市创新的集群,吸引世界各地的企业家和企业来到多伦多东部滨水区的实验室。


例如:Sidewalk提出的木制建筑将有效加速林业、设计业以及木材制造业的逐步增长;


例如:Sidewalk对建筑底层空间灵活的处理方式,一个我们称之为“柱廊(Stoa)”的灵活的建筑系统,使得底层的一系列空间的灵活用途成为可能,鼓励小型企业和社区创业在混合用途的社区内发展。

 

同时Sidewalk已经委托第三方对Sidewalk Toronto项目的经济影响进行评估,评估其对就业、GDP增长、城市收入增长等内容,我们期待着评估完成后分享这份报告。

图七、木制建筑示意图


谷歌加拿大总部:

 

谷歌加拿大总部园区在Villiers岛的落户将锚固该区域成为东部区域经济集群。

 

我们探索了一系列关于谷歌园区的设计方案,包含一个在Villiers岛西侧,占地面积约1.5 - 2m平方英尺,并计划设立一个LRT站点。

 

该园区内将提供大量的谷歌就业岗位;在该园区内,方案初步设想建设一个60 - 100万平方英尺的总部,融合了多种用途和设施 (商业合作伙伴、零售、教育、非盈利项目等)。


图八、加拿大谷歌总部园区的选址以及总部园区的效果图。


一份可负担住宅的新标准:

 

我们的目标是为Quayside以及Villiers岛西侧提供大量的可负担住宅,使其供应量达到普通滨水开发区的四倍,从而为更广泛的人群提供服务。

图九、可负担住宅的新标准。


一份关于数据使用及数据安全的新标准

 

数据可以进一步提升社区日常运作,使其成为一个更可持续、更方便和更负责任的居住场所。Sidewalk Labs将不接受任何特殊的要求,也不会出售个人信息或将其用于广告目的。

图十、数据使用标准。



关于Quayside发展的思考




关于方案的很多经济及概念的可行性需要在更大的规模上才能实现。

 

关于尺度上的思考:


从RFP到PDA,Waterfront Toronto一直在寻求解决方案,以解决我们如何能将Waterfront Toronto和Sidewalk Labs的共同目标的影响力最大化,并且能够看到根据目标所作出的回应。

 

我们相信Quayside是一个有意义的起点,规模实际上发挥着重要的作用,因为:


  1. 每一项创新的影响都在增加(例如,更多的经济适用房、在减少碳排放方面更大的协同效应、更大规模上减少机动车出行以及对木材产业的催化作用);

  2. 考虑到对区域的初始投资,可能需要比12英亩更大的规模;

  3. 基于整体的思考,首先要加快Waterfront东部的基础设施建设


同时需要在区域用地规划的框架内加快释放港口土地的价值;规模对于不同的结果和投资意味着不同的东西。

 

部分项目的影响只能通过规模化来实现:

 

随着项目规模的增加,单个系统的影响呈指数级增长。

图十一、通过规模化才能产生影响的项目


交易原则



在设计总体交易的概念框架时,Sidewalk Labs遵循一系列旨在满足各方目标的原则。

 

交易原则:

 

  1. 设计一个“双赢”的结构,而政府和Sidewalk Labs的经济动机是一致和透明的;

  2. 确保实验和原型设计仍然是项目的核心,同时保护政府和公众免受不合理的下跌风险;

  3. 在保证最大限度地实现项目目标的情况下,将Sidewalk Labs的作用降至最低,并确保第三方参与——尤其是房地产开发;

  4. 创建一个体系架构,促使Sidewalk Labs能够承担前期风险的负担,并在以后的阶段得到补偿;

  5. 尽可能细化这一框架,简化事情的同时能够降低交易风险;

  6. 尽可能利用基于已经验证的先例的融资和实施机制,特别是在多伦多;

  7. 结合阶段节点和具体指标的问责制。

 

多伦多市将创建一个“创新发展和经济活力区”——IDEA区。而Waterfront Toronto将成为该区的管理员。

 

IDEA区将三个要素组合起来以实现项目的公共政策目标:

 

  1. Waterfront Toronto负责监督和管理

  2. 一套定制的监管和政策工具——“创新框架”

  3. 3类改革:(1)有针对性地减少需求(例如,减少停车需求);(2)提高对新开发项目的要求(例如,与碳排放有关的持续绩效目标);(3)管理机构的合法授权(例如,非营利性公共领域管理机构)。

  4. 一套特殊的融资工具,令项目自身价值能够反哺实施过程。


交易框架:创新与资金合作伙伴——Sidewalk Labs




作为创新和资金合作伙伴,Sidewalk Labs不同的角色应对应不同的商业模式:

1、规划合作伙伴

2、房地产研究与开发

3、房地产经济发展催化剂

4、基础设施融资

5、横向开发伙伴

6、高级基础设施服务商

7、技术部署

8、经济发展投资

9、价值共享


图十二、项目概况

图十三、3期项目扩建





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Sidewalk Toronto项目更新报告














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