雅各布斯的思考 ④︱雅各布斯的城市多样性、房地产价值与气候适应性 (三则)

Citipedia 一览众山小-可持续城市与交通 2019-07-20


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《雅各布斯城市特刊》之④

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一览众山小

Sustainable

Cities &

Mobility

城市规划与发展战略

城市综合交通

公共交通与非机动化出行

活力街区、街道与城市设计

量化城市与大数据

一览众山小-可持续城市与交通

2019年 | 7月20日期

团队成员

原文|Thomas Hartmann、Mathias Jehling、Luca D'Acci、Filomena P、Monica S、Sonia H、Valetina D、Jon C、Davide G、Francesco M、Diana R  

翻译|张璐、赵哲毅、高梦雪、相欣奕、滕敏、周一帆、黄显婷、张颜麟、苗雪琪、施翰达、杨光、王雅桐、赵安琪、郝璐、王宇琦、杨莎莎、唐子轶、方丹奇、钟明佳

文献|雷宇的   校核|相欣奕

编辑|张璐、众山小   排版|古佳玉

微博 | weibo.com/sustainablecity


一览

导读

则一介绍的是简雅各布斯认为,多样性是公正城市的重要特征。公正的概念可以回溯到1970年代的空间规划,有人认为城市是难以设计的,人与空间互动产生的情感和意义,完全脱离了对于城市规划干预所能做出的“公正”理性的评判。规划理论家认识到在近几十年中,复杂多样的城市现状远超理性判断,且难以管理。本文旨在探讨多元理性如何塑造城市空间(最终导向多样性)。


本文从多元主义的文化理论(Cultural Theory)视角出发,讨论四种理想典型的理性主义。文化理论假设,每一个社会环境都可以用四种理想的“文化”或“理性”去描述:个人主义、平等主义、等级主义与宿命论。理性被假设为内在一致、相互矛盾、相互联系。这意味着每一种理性都单独成立,但从另一理性角度看就是非理性的。他们互相排斥。结合所有理性的解决方案必然是不完美的方案,文化理论称之为笨拙的解决方案。同时,每一种理性都会产生约束与引导行为的制度。不同理性的制度框架常常相互矛盾。因此,探讨城市的“公正”,需要理解这些冲突的理性如何在城市空间中协调。


我们将城市及其设施视为一种资源。根据Ostrom的研究,资源可作为不同的经济物品被管理:私人物品、共有物品、俱乐部物品和公共物品。不同管理制度导致城市空间成为不同类型的物品。


有大量研究调查了房地产价值与该地区特征之间的关系,比如城市公园、可达性、犯罪率、环境污染等等。这些研究的共同目的都是量化房产价值与该地区期望/不期望特征之间的相关性。每个人都知道,为了实现更高的生活质量,最好就是建造美丽的城市,拥有漂亮的花园和公园,高效清洁的公共交通系统,步行区和自行车道,优雅的广场和街道......但是都由于资金的限制,使政府与地产商望而却步。则二以都灵为例,试图用量化分析的方法说明如何在提高生活品质的同时,获得经济效益和提高地区的质量。


则三着重讨论由于城市是全球气候变化的主要“贡献者”。据世界银行报告,城市仅约占地球总面积的2%,但城市能源消耗占全球总能源消耗的78%以及城市温室气体排放占全球总排放量的80%。随着全球范围内城市化进程的加快,城市人口密度不断增加,关键经济和社会基础设施及资产不断集中,城市成为受气候变化影响的高风险地区。因此则三就探讨雅各布斯的城市理论是如何帮助城市应对气候问题的呢?







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正文

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谨以此刊悼念一览规划女神

厦门大学王慧教授


简·

Urban Diversity

城市多样性

雅各布斯

Value of Real Estate

房地产价值



Climate Adaption

气候适应性

则一、从多样性到公正

——揭示城市设计中的多元理性

原文/ Thomas Hartmann、Mathias Jehling    翻译/ 张璐


一、序

简雅各布斯认为,多样性是公正城市的重要特征。公正的概念可以回溯到1970年代的空间规划,有人认为城市是难以设计的,人与空间互动产生的情感和意义,完全脱离了对于城市规划干预所能做出的“公正”理性的评判。规划理论家认识到在近几十年中,复杂多样的城市现状远超理性判断,且难以管理。本文旨在探讨多元理性如何塑造城市空间(最终导向多样性)。


本文从多元主义的文化理论(Cultural Thoery)视角出发,讨论四种理想典型的理性主义。文化理论假设,每一个社会环境都可以用四种理想的“文化”或“理性”去描述:个人主义、平等主义、等级主义与宿命论。理性被假设为内在一致、相互矛盾、相互联系。这意味着每一种理性都单独成立,但从另一理性角度看就是非理性的。他们互相排斥。结合所有理性的解决方案必然是不完美的方案,文化理论称之为笨拙的解决方案。同时,每一种理性都会产生约束与引导行为的制度。不同理性的制度框架常常相互矛盾。因此,探讨城市的“公正”,需要理解这些冲突的理性如何在城市空间中协调。


我们将城市及其设施视为一种资源。根据Ostrom的研究,资源可作为不同的经济物品被管理:私人物品、共有物品、俱乐部物品和公共物品。不同管理制度导致城市空间成为不同类型的物品。


二、经济物品及其理性管理方法

2.1经济物品


Ostrom认为,资源使用的管理由使用的“可分性”与“排他性”决定,形成四种类型的经济物品(图一)。排他性描述了“排除他人从一件物品中获利的”潜力;可分性描述了物品被消费时的切分程度。城市空间可通过提高或降低排除成本来改变排他性与可分性。

图一、经济物品类型


2.2文化理论


文化理论认为,任何社会现象都可以用四种理想 “文化”或“理性”描述:即个人主义、平等主义、等级主义与宿命论。文化理论假设任何社会情形内,这四种理性都会以某种方式呈现,其中一个或几个占主导地位;社会情形影响人的行为,即同一个人在不同情形下采用不同的理性。


四种理性在二维“格/群”图中展示。(图二)“格”表示决策者受限于外部规则的决策自主程度。因此,弱格代表着高度的自主决策。“群”表示个体加入群组而非单独行动的意愿。群维度越高,个体行动与社群的关联度越高。

图二、文化理论的理性模型(“格/群”图表)


2.3个人主义


个人主义拒绝规章制度,不相信协作治理,更偏爱市场行为。它将空间规划与城市设计视为实现物品有效分配的方式。因此,传统经济学认为私人产权是经济增长的驱动力,公共物品是市场失灵的根源。


2.4平等主义


平等主义理性忽视政府干预和市场计划,但对社区有着强烈的关注,对社会的道德承诺是平等主义的重点,这与参与式与协作式规划方法契合。城市规划较少受法律与制度影响,而更多地通过共识与协作提出。因此,城市设计需要创造社会空间鼓励社区组织协作。


2.5等级主义


等级主义属于高格,即遵循规则治理。完整的治理机构非常重要。这种理性倾向调控物品而非使用市场或社区计划分配的物品。因此,等级主义的主要特征是团体对于地方法规有相当大的控制权,这种控制意味着使用者自身构建起使用城市空间的规则。


2.6宿命论


前三种理性常被归为积极理性,宿命论是消极理性。它代表一种自由放任的治理方法。宿命论认为,人们多元行为的混乱局面难以预测。由于低群高格的特征,宿命论倾向于不加入某一团体或邻里,所有人都是陌生人。转译到居民对于城市空间的愿景上就是人们在公共空间的行为是如此复杂且难以受到外界影响;同时,宿命论接受一定的城市空间使用规则,但他们对于这些规划的影响感到无能为力。


三、四片城市区域案例研究

我们从使用者视角出发,探寻居民与使用者行为与城市形态的关系。图三展示了四个来自莱比锡(Leipzig)的实例(城市空间资源),代表了四种理想的经济物品。


图三、四种物品类型在莱比锡城市空间中的体现(DOP 20 © GeoBasis-DE/BKG (2018))


3.1私有城市


私有城市案例来自于郊区,城市空间被切分至私有领地进行管理。私有城市的土地不断售卖给私人地主,他人无法使用,具有高可分性与强排他性。私有城市给予市民最大程度的个体自由,土地所有者在私人土地上实现自治,无需合作,低格低群。因此,私有城市是个人主义的城市。


3.2共有城市


共有城市通过将所有住宅沿集体管理用地的边缘分布,中央公共绿地对所有外围住宅居民开放可达,降低排他性。共有城市的可分性高于公共或俱乐部城市,管理机构的弱势,给予了个体使用者极大自由。共有城市的管理更多依赖于社会公约(即邻里对于街道和空间的监视)而非正式规则(低格)。因此,能提供社会公约的强有力的社区是关键(高群)。


3.3俱乐部城市


俱乐部城市,街区房屋沿街道布置,中心区域是集体所有。土地所有者及租户可以使用庭院空间,而其他城市居民被排除在外。集体所有的城市空间的改变,必须要与群体利益相关者(俱乐部成员)协调。俱乐部城市的有效管理依赖于控制俱乐部规模和强制排他性的能力,因此需要依靠强有力的机构调控并执行,等级主义理性特征构成了管理的基础。


3.4公共城市


公共城市的案例来自城市空间中的社会主义住宅。开放的城市形态意味着低排他性,对所有人可达的开发空间,意味可分性低。城市空间成为一项公共物品,所有人遵守规则行事。相比于其他城市,公共城市需要且受到最少的政府管理,“一个人的不合作行为不会对其他人产生显著的影响”,这与宿命论契合。


四、考虑理性的城市设计

最终,四片城市区域回应了四种城市空间管理的机制设计,契合了文化理论的理想理性主义。城市形态可被视为理性主义制度化的一个组成部分。通过设计私有、共有、公共或俱乐部物品,将特定的理性融入城市结构,形成多元城市。


五、结论:镶嵌造就了正义的城市

如何实现简雅各布斯提到的多样城市呢?我们认为,城市设计应以理性和相应的城市空间管理方式来指导设计。文化理论揭示了规划不应该追求完美,而是追求“笨拙的解决方案”。在城市设计方面,这种笨拙即多重理性。四种理性导致了四种城市:私有城市、共有城市、俱乐部城市与公共城市。要实现笨拙的城市,需要一种城市设计方法,将城市空间视为私有、共有、俱乐部和公共物品的镶嵌体,即通过多样性,构建正义的城市。


则二、

城区品质、距市中心的距离与住房价值。都灵房地产价值案例研究

作者/ Luca D'Acci    译者/ 赵哲毅


一、城市地区品质是如何影响房产价值的


“房产价格和地租可能不再只随着距离城市中心的距离而下降,因为地区质量可能随着距离的增加而增加。”


有大量研究调查了房地产价值与该地区特征之间的关系,比如城市公园、可达性、犯罪率、环境污染等等。这些研究的共同目的都是量化房产价值与该地区期望/不期望特征之间的相关性。每个人都知道,为了实现更高的生活质量,最好就是建造美丽的城市,拥有漂亮的花园和公园,高效清洁的公共交通系统,步行区和自行车道,优雅的广场和街道......但是都由于资金的限制,使政府与地产商望而却步。本文以都灵为例,试图用量化分析的方法说明如何在提高生活品质的同时,获得经济效益和提高地区的质量。


二、内在和外在特性

住房价格是由内在和外在特性决定的。内在因素是与住宅严格相关的所有因素,如:房间数量、窗户、阳台、地板、建筑形态、装饰装修等等。外部特征包括房地产单元所在区域的所有因素,例如:城市质量(道路、建筑、广场质量)、绿地(公共公园和花园)、社会环境、公共交通、靠近中央商务区(CBD)或其他公共中心、景观视野、大气噪声污染等。我们将由外在特征给出的一部分房产价值称之为区位价值(position value,PV)。


三、房产价值数据

研究的样本选择了分布在都灵35个街区(共40个)之中400余套住宅。为了更准确的评估区位价值,所选择的房产样本都具有相似的内在特性。所有房产样本均为:3个房间,配有电梯,无车库,可立即入住,中等楼层,内部维护中等。这样就得到了一个样本,只有外部特性不同。


400套住宅售价来源于房产中介网上公布价格,为了减少偏差,通过计算样本所在地区相同条件房产价格的平均值,从而得到调整价值(adjusted value,Va)。每个街区调整价值(Va)的所有标准偏差的平均值为184€/㎡。而每个街区的房产价值的所有标准偏差的平均值为454€/㎡。正如预期的那样,调整价值(Va)的标准差小于房产中介发布的房产售价的标准差。因为街区中的一定数量的房产,其所有内在特性相似,而其他不相似的,则其价值就被平衡。


四、区位价值

个街区的调整价值(Va)与其中价值最低的差值,称之为“区位价值”(PV,Positional Value)。在都灵,区位价值最高可以增加房产价值的143%。


图四、房产区位价值


五、距市中心的距离和房产价值

距市中心的距离和房产价值并没有良好的相关性。由街区质量导致的区位价值(PV)在相邻街区的差异比相距较远的街区可能还要大。在以市中心为圆心的等距圈层中,每个圈层内的房产调整价值(Va)也存在差异。因此,距市中心的距离并不是决定房产价值的唯一因素。都灵每个圈层在南部的房产价值都高于北部,这可能是由于南部街区城市品质更高。


图五、城市北部和南部每个半圆带的房产调整价值(Va)变化百分比


六、场地质量与距市中心的距离

场地可变质量的测量是以下因素量化的算术平均值:绿色、商店、城市质量(街道、建筑物、广场、舒适步行区的质量……)和社会背景。通过线性、对数、多重回归模型对房产价值、街区质量和距市中心的距离分析,用数量对其三者的关系做出解释:距离市中心每增加1%,房产价值平均下降约0.23%;但它会增加0.58%左右,如果场地质量增加1%。


图六、最小二乘平面插值,房产价值、场地质量和距市中心距离


七、关于城市改善和区位价值的几点思考

一个地区的特性可以通过城市转型来提升,因此地区的区位价值将被改变,继而房地产价值也将被改变,最终是提升的是财产税,因为它是根据财产价值计算的。这将作为政府为城市更新投资的回报,甚至还有收益。


一百年前,纽约为修建中央公园花费了1300万美元,受新建公园的影响,公园附近的房产价值增加了2.09亿美元,增加部分的房产价值每年获得400万美元财产税收,超过了土地和开发项目的年度债务支出。


都灵2012年政府财产税收入为5.75亿欧元。假设城市更新将使地区的质量增加10%,并覆盖都灵1/6的住宅。根据研究的结果,该地区的质量增加10%将使都灵1/6的房产价值(及相关税收)增加5.73%; 则年度房产税的经济收入可能在:(5.75亿/ 6)·0,0573 =约550万欧元。


此外,在微观层面上,房地产在公司和个人的经济生活中仍然发挥着至关重要的作用;事实上,资本增值反应了地区质量和房产价值之间的关系,它也对政府、投资者和拥有财产的个人都有益处。


当前社会,房地产是财富的主要组成部分。1991年总房产价值约为190万亿欧元,约占世界经济财富的50%,2015年将达到近60%(全球GDP的2.7倍),2017年约为246.2万亿欧元(超过全球总量的3.5倍GDP)。


正如我们所看到的,在本研究的样本中,如果场地的质量提高,类似特性的房产单位可以将其货币价值增加一倍以上。了解区域品质与房产价值之间联系对于制定城市发展和城市转型项目决策与相关经济评估都至关重要,它为城市管理者、开发者和政府提供了思路,用来评估可能的现金流量是否能支付城市美化或更新计划。


则三、

城市减缓和适应气候变化的战略:

意大利的城市准备好了吗?

作者/ Filomena P、Monica S、Sonia H、Valetina D、Jon C、Davide G、Francesco M、Diana R   译者/ 高梦雪

城市是全球气候变化的主要“贡献者”。据世界银行报告,城市仅约占地球总面积的2%,但城市能源消耗占全球总能源消耗的78%以及城市温室气体排放占全球总排放量的80%。随着全球范围内城市化进程的加快,城市人口密度不断增加,关键经济和社会基础设施及资产不断集中,城市成为受气候变化影响的高风险地区。极端天气和自然灾害会严重影响人们经济生产活动和生命安全并且带来巨大的财产损失。巴黎气候协定(The Paris Agreement)和在联合国住房和城市可持续发展大会中提出的新城市议程(the New Urban Agenda)中都提出了,“制定气候变化战略和制度安排”是城市减少温室气体排放和加强可持续的建设及气候变化适应性的重要任务。


科学界及许多国际组织都在研究中提出了,市级气候变化计划与弹性建设是国家达到节能减排目标,减缓和适应全球性气候变化的关键一步。一是因为现城市居民数量大以及密度高;二是因为许多沿海城市已经直接遭受到了全球气候变暖带来的负面影响,带来了巨大损失。对于地方政府而言,实施减排政策以及制定有效的气候变化计划的关键在于与城市居民和利益相关方即企业、非政府组织等的参与与合作,例如在计划中强调气候变化对居民生活的具体影响及计划可带来的实际效益。联合国气候变迁政府间专家委员会(IPCC)提出了地中海盆地是气候问题的热点地区之一。本文选择意大利作为研究对象,因意大利半岛三面环海所以沿海城市极易受到气候变化影响,如海平面上升,地下水位上升以及洪水飓风等灾害性气候频发等。据意大利最大的环境机构(A dossierofLegambiente)统计,从2010到2018,198个意大利城市受到了气候变化的负面影响包括记录的340次极端天气,109例因暴雨造成的基建损坏和157位极端天气受害者。


本文旨在于分析及评估意大利多个市级气候变化策略(Local Climate Plans,后文中简称LCP)的发展来讨论这些计划在实施方面现存的问题并且提出意见,希望通过研究后能够得到一下几个问题的答案。


  • 意大利城市如何重视及应对气候变化带来的影响?

  • 意大利城市减缓气候变化政策的目标?

  • 意大利城市具体针对当地气候变化脆弱性的计划是怎样的?

  • 各LCP中包括了哪些主题和工具(如具体参与方和筹资机制)?


在国家层面,意大利的目标是以1990为基准年(baseyear),到2030年减少39%的温室气体排放量,到2050年实现63%的减排目标。在城市层面,2008年欧盟致力于气候变化的国际性组织-市长盟约(Covenantof Mayors-CoM)得到了许多意大利城市的响应和加入,成为了欧洲签署城市最多的组织。签署城市的市长纷纷制定了可持续能源行动计划(Sustainable Energy Action Plans-SEAPs)来达到在2020年减排20%的规定目标。CoM主要分为一下三步:1.签署协定2.提交气候变化行动计划3.监测结果。


研究分为两部分

Two Parts



1. 对在Urban Audit2015数据库中选出76个意大利的城市,搜索现有的LCP并进行分类(I,II,III)

I级(全面且独立):

  • A.由市级政府自行制定且不再任何国际气候组织的框架下,针对减缓和适应气候变化的策略

  • B. 在城市加入国际性气候组织或协定后,在该项目中制定的气候变化策略(如CoM)

    • II级(部分的):

      除一级计划外,包含有专门应对气候变化部分的城市发展计划

    • III级(相关的)

      除一二级计划外,包含对于气候变化的影响相关的地区规划(如对于极端天气的紧急预案,基建保护措施,自然灾害风险控制)


2.在2007 Eurostat Urban Audit数据中选取小样本仅包括32城市进行LCP具体内容分析


减缓战略:旨在通过降低温室气体在大气中的比例而延缓全球气候变化的速度

适应战略:是自然界或人类对新的,不断变化环境的一种调整。适应战略通过减少了气候变化带来的损失而降低了气候变化的成本,不过它并不对全球气温升高的过程产生影响。


研究结果表明并没有意大利城市有IA级减缓战略,仅有两个城市Ancona和Bologna有IA级适应战略。但是在选取得78个城市中,58个城市加入了CoM,约占样本的76%,而在这58个城市中56个城市(96.6%)完成了CoM的第二步:制定了SEAP计划(减缓战略);20个城市(26.3%)已进入了第三阶段:监测结果。从城市人数上来看研究样本中82%的大城市(城市人口为000000-1500000)制定并实施了SEAP而较小城市(城市人口为50000-100000)只有57%有SEAP。在没有I级减缓LCP的20个城市中只有3个城市(Perugia,Brescia和Avellino)有能源计划。这类型的计划提出城市应减少二氧化碳及温室气体排榜量但并没有制定具体的减排目标,所以并不能算在II级减缓LCP中。


没有I级适应LCP的 74城市中,也没有城市有II级适应LCP。城市应急计划被归在III级适应LCP. 但是城市应急计划并不能代替气候变化适应战略因为两个计划的目的性是完全不一样的。气候变化适应战略的目的是主动预防气候变化带来的不可避免的影响以及灾难事件的发生而城市应急计划目的是如何处理紧急事件发生后带来的影响。



对32个城市进行LCP内容方面的分析后,得出减缓战略主要包括以下3种目标

1) 二氧化碳/温室气体的减排目标

2) 减排量的基准年份

3) 预期达到减排目标的年份


对于70%以上的CoM成员,减排目标都是在2020年达到20%以上的减排目标。研究发现所有的减缓战略能归为三类:提高能源效率、节约能源消耗以及可持续交通。具体措施则包括降低老旧楼房的能源消耗,提倡公共交通出行、智慧交通以及共享交通,清洁能源的生产和使用如太阳能,地热能以及生物降解。96%的计划中包含通过社区活动及宣传提高居民对环境和能源问题的重视,以及与大学,科研组织合作。而仅有的两个适应LCP则重点提出了城市对于天气变化的脆弱性:若我们不现在开始改变,将来会发生什么,并且对这些极端事件将会带来的财产以及经济损失进行风险评估。81%的城市有III级适应LCP,因为在公民保护法中包含了自然灾害发生时的紧急计划而其中跟气候相关的包括洪水,持续高温等。


通过对意大利市级气候变化计划的研究,我们发现意大利的城市对于气候变化十分重视。因为历史原因及长时间的能源计划,比起适应气候变化计划,现阶段看来地方政府更重视以及强调减缓气候变化计划。另一个原因可能是因为关于气候对现有的城市基建带来的风险一般与地区性的水力水文有关,涉及范围更广,所以省级或区域性计划较多而城市则并不会制定更加细致的计划。研究结果也表明了国际性的气候组织和协定在促进城市实施具体的气候变化应对行动方案起有显著效果,因为它提供了一个平台让城市间进行资源整合以及获得资金支持计划的实施。同时研究也表明了意大利城市应制定多部门的,兼顾缓解与适应的气候行动计划。其他有效措施还包括促进地方政府之间的合作,将气候变化问题纳入城市发展的主流政策,用培养城市居民气候变化意识、教育和提供建设支持等方面来支持市级缓解与适应气候变化方案的实施。




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01

《从多样性到公正——揭示城市设计中的多元理性》




02

《城区品质、距市中心的距离与住房价值。都灵房地产价值案例研究》



03

《城市减缓和适应气候变化的战略:意大利的城市准备好了吗?》












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