在龙华中心,85万买套新房!有大机构已经盯上了!

胡春 图腾镜 2019-08-15

最近深圳楼市怎么了?


最近楼兔子的粉丝常问这样的问题。


没错,最近的市场常有“逆周期”的表现。比如,酷热的暑假,为什么有的盘卖得非常好,明显与市场周期和规律相左。


此外,机构客的大宗交易也比较频繁。


其实很好理解。


主流方向看,市场成交数据并不好看。这正为一些逆势表现的潜力盘,提供了很好的表现机会。


投资方向看,盘子小、区域市场稀缺、不限购物业正成为机构客物色的新目标。



1
 Ta们为什么成为热盘?


深圳房价“停更”3个多月了,市场数据真的没看头了吗?


不是,老司机总能在平静的湖水中发现市场的脉动。


7月,深圳全市新房住宅共成交3629套,环比上涨3.51%,同比上涨4.85%。成交面积34.76万㎡,环比上涨3.08%,同比上涨1.59%。


成交量无论是同比还是环比,基本上属于微幅波动,没有什么亮点。


全市新房成交微幅波动


经历连续4个月较为密集的推盘期,加上半年度业绩压力期已过,7-8月,新房供应速度明显放缓,市场整体以消化库存为主。


7月以来,深圳主力项目包括新锦安海纳公馆、华强城、恒大城、仁恒公园世纪、卓越中寰、万科星城、财富城等,排名TOP10中的高价项目仅有新锦安海纳公馆,平价刚需项目是市场成交主流。


数据看,时值暑假,平价项目、小户型走红。


而楼兔子近期走访市场,也发现了一些个盘“逆周期”表现的共性。


比如,福田下沙中洲湾,前期一大批公寓近乎清盘,只剩下几套60平米小户型可售;有1.5万粉丝的建发小巨蛋连续几个周末,展示中心人满为患。


再举一个小伙伴们都不知道的例子,龙岗新生片区的君华天地180余套住宅,未售先热,被机构客预订七七八八了。


近期市场分化,个盘热潮汹涌


Ta们为什么能够成为热盘?


这是因为:尽管受到市场调控影响,深圳楼市没有大面积上涨基础,但是并不影响资金做多热情,现在主要集中在少数区域的部分楼盘。


如果不考虑规划利好和政策意外刺激,相信盘子小、区域市场稀缺、产品有特质的楼盘 ,在未来一段时间仍会成为热点。



2
 跟你抢的还有机构客!


楼兔子不止一次在文章里强调,要关注机构客在市场里的大动作。

因为值得关注的就是三条主线:政策、规划、资金。


机构客属于后者,聪明资金总会找准市场的风向。


看看最近深圳楼市大宗交易都发生了什么吧。


6月28日下午,太子湾商务大厦4号楼、5号楼成交落定,货值15亿元。


7月11日,市场又爆出在香港主板上市的一家公司,以2.3亿元的代价购入华润前海大厦一个整层。


上周刷屏的西乡天谷大楼,被一家投资公司以17.9亿元的价格整体打包。


机构资金抢买不限购不限贷资产


不难发现,下半年,大资金整购的主题思路是:


1、选国家核心城市群、选粤港澳大湾区核心龙头城市——深圳中轴,符合国家战略和大产业方向;2、片区稀缺产品,这样更加凸显项目价值,产品附加值高;3、体量适中、主攻小户,这样就可以不用太大量的资金撬动市场。


对于当下的深圳市场,楼兔子还是坚持这样一个观点,现在是做资产配置的良好时机,即使房票都用干净了,深圳还是有不少选择机会。


资产配置的方向,其实上面已经说得很清楚了:深圳城市发展速度最快的地方,取其中心地段、优质产品。


这样的物业极具成长性,是千载难逢的极具战略配置价值的大机会,可影响你未来的5-10年。而龙华,就是资产配置首要重点考虑的地方。  



3
 要掀起“大浪”的大浪!


龙华之所以能够成为“宇宙中心”,除了配套的投资密度在深圳十个区首屈一指外,更重要的是有产业支持。


没有产业强大支撑的投资、配置,都是耍流氓。


龙华正在且即将进行的是总投入2000亿元大手笔打造“一个发展中轴、九个功能片区”。



在龙华产业发展的过程当中,整个龙华的产业布局分为3个板块——东部科技制造走廊、中部现代服务走廊、以及西部生态科技走廊,在整个西部生态科技走廊当中,又以大浪时尚创意城、福龙路布龙路产业带、龙胜商贸区三大板块进行布局,以三大核心片区带动引领整个城区的转型发展。


作为龙华中心区域中的西部科技走廊,大浪很少被提及。


楼兔子调研发现,大浪真的以后会掀起“大浪”。


看位置:向东,是拥有巨无霸华为的坂田;西南是近年来声名鹊起的西丽科教城;正南是深圳北站,风起云涌的深圳新城市中心;向北,是深圳万众关注的产城新秀光明。


当四周都成为城市高台的时候,大浪的战略机会,就来了。


大浪新城产业基础扎实


看规划:按照今年的工作部署,大浪将高质量地推进“时尚、生态、人文”新大浪建设,进一步打造“一小镇六城区”(时尚小镇及经济活力城区、现代品质城区、宜居幸福城区、融合共治城区、文明示范城区及党建引领城区)。


对于大浪时尚创意城,大浪赋予的新目标是对标国际时尚之都,更高规格谋划小镇发展,将这个在国际上都有名的时尚小镇打造成“原创之都、时尚硅谷”



看产业:现有工业园区268个,工业企业3321家,规模以上工业企业240家。


这些数据的背后是以数十万计的产业人口、居住人口带来的机会。这一点,恰恰长期被市场所忽视、淡忘。




4
 85万起的爆款产品!


为什么大浪在龙华楼市,乃至深圳楼市中,如此低调?


根源在于供应量异常短缺。


大浪片区十余年来仅供应三个住宅盘:琼珠花园楼龄17年,二手房价格在2.9-3.1万元;桂冠华庭楼龄14年,二手房价格在3.6-4.1万元;最近的就是悠山美地,楼龄4年,二手房价格在4.1-4.6万元。接下来,主要看旧改供应。


好消息是恒大云居要入市了,总建面约50万㎡,是涵盖办公配套、商业、商务等业态的大型城市综合体,主力面积区间32-55㎡,价格有望在2字头,总价85万元起。


恒大云居整体规划鸟瞰图


一个可以参考的例子是,融创智汇大厦项目距离本项目5公里,主力面积段约46-51㎡,均价约4.3万/㎡,该项目可售产品均已售罄。


所以,恒大云居一个价值点是,与周边产品价格,形成很大的剪刀差。


当然,看好未来大浪后市的还有很多房企,鸿荣源、星河、卓越、天诚等等,均在此重兵布局,恒大抢先一步入市。


大浪片区新货供应主要是旧城改造


还有的就是,明年5月份,地铁6号线就要开通了,从项目出发去深圳北站,只要4个站,并籍此连通广深港高铁,很难想象,大浪这种“高价值、低价格”的格局,还能维持多久?



值得关注的是,恒大云居的文体休闲配套得天独厚。


恒大云居附近有近60万㎡大浪商业生活圈,毗邻纷享城、龙华老商圈等核心商圈,山姆会员店,ico购物中心等丰盛业态荟萃,一站式消费体验启幕大浪繁华。


近60万㎡的大浪商业中心


靠近18万㎡的大浪文体中心,运动、休闲设施打造中心精彩生活。


大浪文体中心规划鸟瞰图


附近的羊台山森林公园,面积28.52平方公里,有“深圳西部第一峰”之称。另外,恒大云居自身拥有约5万平米立体风情园林,人居生态环境优质,生活还是很惬意的。


羊台山森林公园景区示意图


恒大云居拥有5万㎡风情园林


楼兔子了解到的信息显示,恒大云居首次推出9栋产品,不限购、小户型、中心地段,正是大宗交易的首选。


恒大云居整体规划示意图


详细了解以上信息后,我们的综合理解是:


1、不管风高浪急,我们国家现在的主思路就是办好自己的事情。因此,粤港澳大湾区作为国家战略,必定能成为引领中国经济质变前进的发动机。粤港澳大湾区,锚定了深圳楼市未来30年的稳定增值。因此,各路资金依然在奋力闯关。


2、国家再次强调,不以炒房来拉动中国经济。短期来看,看多深圳楼市的资金依然会遭遇严厉限购限贷门槛。想买深圳住宅是很困难的。尽管上海临港已经有限购松动的迹象,但深圳依然看不到限购松动的可能。因此,接下里很长一段时间内,看多深圳楼市的资金,依然会大手笔买进不限购不限贷资产。这是今年上半年,深圳非住宅产品大热的深层原因,也是恒大云居的机会。


3、在机构大鳄资金已经出手,不断精选整购的背景下,普通百姓真的应该适时出手了。类似恒大云居这样,有兴盛的产业基础做基石,位于深圳都会核心圈位置的小面积、低总价产品,投资买进宜早不宜迟。


在龙华中心,85万买套新房,还有大批机构客在盯着。普通百姓,没有理由等闲视之!


近期每天都有大批客户到访恒大云居


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