保利物业IPO:利润率偏低 营收高度依赖母公司

观察君 ipo观察 2019-08-19


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近日,保利物业发展向港交所提交招股书。此次ipo,保荐人为广发融资(香港)、华泰金融控股(香港)及农银国际。

保利物业是一家老牌央企,1996年成立于广州,2017年曾在新三板挂牌上市,今年4月从新三板退市。

业绩方面,2016-2018年以及2019年前四个月,保利物业收入分别约为25.64亿元、32.40亿元、42.29亿元、17.18亿元。上述对应时期溢利分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元、2.25亿元。2018年保利物业收入仅次于绿城服务和碧桂园服务,高于中海物业等在港上市物业公司。

物业管理是一个好行业,在管面积持续增长,增值服务持续扩展,物业费在中长期有提升空间,毛利率稳定,正在驶入高速发展通道,属于房地产企业的高增长优质业务板块,2018年房地产百强企业管理面积增速达到17.82%,远超全国商品房销售面积增速1.33%。

房地产调控政策从紧背景下,房企纷纷分拆物业公司上市,2018年起国内物业公司掀起赴港上市潮,年内共上市了6家物业公司,其中5家在港股上市,今年也有多家物业公司赴港上市,目前滨江服务和奥园健康已经上市,蓝光嘉宝6月已经通过港交所聆讯,鑫苑物业、银城生活服务、鸿坤物业分别提交了招股书,上述企业此前都曾在新三板上市,目前港股上有13家物业公司。

规模全国第四

招股书显示,保利物业是全国第四大物业公司,仅次于绿城物业和碧桂园服务和万科物业。

截至2019年4月30日,保利物业业务覆盖全国100多个城市,合同管理面积3.71亿平方米,在管面积为1.98亿平方米,在中国管理817项物业,包括549个住宅社区及268个非住宅物业。

对比在港股已上市的13家物业企业,保利物业在管面积仅次于彩生活,与碧桂园服务、绿城服务接近,所占市场份额都很小。

营业收入方面,仅次于绿城服务,不过由于住宅物业占比较大,保利物业整体收益较绿城服务低。(2018年百强企业管理项目平均物业服务费为4.22元/m2/月,其中办公物业服务费最高,住宅物业服务费较低,为2.25元/m2/月)。
另外,保利物业的净资产收益率较高,与澳元健康接近,但是两者的资产负债率都处于高位,2018年,保利物业的资产负债率高达73%,不过2019年4月底已经降低到68%。
对母公司依赖逐步减弱
中指院数据显示,中国物业服务百强企业前30强企业中,大部分企业的母公司或控股股东从事地产开发业务。
一般而言,有房企背景的物业公司在业务上对母公司都有较强依赖性,目前我国大部分物业公司,母公司所开发的物业产生的物业管理服务收益分别占和物业管理服务总收益的比例一般在80%以上。
招股书显示,保利集团直接和间接控制其40.74%的股权。整体来看,保利物业的对母公司的依赖性正在降低。2016-2018年以及2019年前四个月,保利物业由母公司提供的在管面积占比从91.9%降到了56.2%;来自第三方的在管面积占比从8.1%提升至43.8%。
同时,靠保利发展开发物业获取的营收比重正在减少,2016年至2018年,该数值从98.7%减少至88.6%,来自外拓项目的物业管理从2545万元上升至2018年的3.3亿元,外拓项目中标数目也从63个增加至118个。
背靠央企保利集团的其品牌更具公信力,可以通过‘央央合作’、‘央地合作’进行市场化拓展,整合系统内外资源推动城乡融合发展,构建住宅以外的公共服务体系。
多元化业务布局
物业公司收入贡献主要由基础物业服务提供。中指院数据显示,2018年物业百强企业基础物业服务收入占总收入的比重高达80.49%。
目前,物业上市公司的价值正在变化,由于增值服务利润普遍高于物管服务,具备多业态服务的企业,长期来看优势更明显,因此,物业服务规模不再是龙头物业的唯一核心竞争力,加大增值服务比重,是物业行业的发展趋势。
保利物业是行业内少有具有多元化业务布局的物业公司,它有三条业务线,一是物业管理服务,即保安、清洁、绿化等;二是非业主增值服务,即向物业开发商提供案场协销服务,如咨询、安保、承接查验、交付和商业运营服务等;三是社区增值服务,即购物服务、家政等。报告期内,增值服务收入占比从2016年的25.7%增加到31.2%。
根据招股书,2016至2018年毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%。保利物业称,整体毛利率上升,主要由于物业管理服务毛利率增加及社区增值服务的贡献增加所致。
根据中国指数研究院数据显示,到2025年,基础住宅服务市场规模将达到9054亿元,社区服务市场规模将超万亿,达到17968亿元,前景广阔。
基于多元化业务布局及长期发展的可能性,整体来看,物业股仍然是香港资本市场的“宠儿”。多家物业公司上市首日涨幅较高,同时龙头物业股享有很高的市盈率,远高于传统房地产开发商。
以保利物业的资质,若成功上市股价应当有不错的表现,同时在一定程度上也能降低其资产负债率。
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