从区位和规划,看郑州13大新区组团的命与运!

钟夏 郑州地产 2019-08-28


“东强、南动、西美、北静、中优”是新领导上任后,从顶层设计上,针对郑州城市功能布局提出的新思路。


在新的功能布局下,可以想象,郑州不同方向的区域将被赋予新的使命,未来区域的改变也将以此为目标。


从“一路向东”,到“一心两翼”,再到“东扩、西拓、南延、北联、中优”,我们能够明确看到郑州在发展方向上的变化,也清楚地看到这种规划对郑州发展的影响。


然而一座城市的发展,除了规划所赋予的运之外,当然也和它自身的命脱不了干系,这次我们就来探讨一下郑州各个新区板块的命与运。


 决定一个新区未来发展的是什么?

 

人都有命与运之分,命是出身,是天生的,是从开始就注定的,运则是外界的,是不断变化的。

 

一个人想要成功,不仅要有命,也需要运,谋事在人成事在天,命再怎么好,没有运也难成事,最后难免落个项羽“此天亡我,非战之罪也”的下场。

 

命与运不仅决定了一个人的成败得失,一个片区未来的好坏,同样取决于它们。

 

何为片区的命与运?命即是区位,出身,生在哪,挨着谁,先天注定,难以改变,运则是规划定位,以及附着在区位之上的资源投入,一个区域是高大上的金融中心,还是大车纵横的物流园,不同的规划,未来千差万别。

 

一个区域,如果命与运都好,未来必定不会差,如果命不好,但运气好的,则还有翻身的机会,命好,但运气差的,未来就不容乐观,如果命和运都差,那就注定很难有翻身之日了。

 

正在大力扩张的郑州,正在发展的新区众多,从绿博,白沙到管南,从二七新城到常西湖,多达十几个,这些新区虽都属于郑州,但命和运的差距却很大,这次我们来讨论一下,这些新区的命与运究竟如何。



命运绝佳的北龙湖和令人唏嘘的杨金


出身贵胄,运气爆棚的北龙湖

 

在郑州,如果要找一个不仅天生贵胄,而且运气爆棚的片区,那一定非北龙湖莫属。

 

许多人看待北龙湖,以为北龙湖的优势,仅在于它的高规格的定位和规划,是运气好,而容易忽略了她天生的不凡,本身区位的巨大优势。

 

北龙湖本就处于东区,属于东区的一部分,且和中州大道只有一路之隔,南北横跨北三环,往南即是CBD,甚至还是郑州三环内唯一未被开发完毕的处女地。

 

想象一下,即便没有种种高规格的规划,以东区,三环内,CBD这样的标签,一个区域的发展又能差到哪去?

 

所以,北龙湖的区位就注定了,这绝不会是一块庸俗的土地,它本就拥有一个不凡的出身,而这样的出身恰恰又是唯一的,因而北龙湖才又被称为东区发展最后的点睛之笔。

 

这一笔怎么画当然也很重要,而北龙湖金融中心的规划定位又赋予了这块土地难得的历史机遇。

 

在高规格的规划引领下,于是挖出了面积达8400亩的龙湖,建起了继北京金融街、上海陆家嘴之后的中国金融第三大平台金融岛,而严格的规划指标又让北龙湖成为郑州主城低密豪宅的聚集地,再加随之而来的,高标准的教育、医疗、商业等资源被不断注入,北龙湖越来越让其他区域难以企及。

 

北龙湖金融岛▼


北龙湖规划▼


是命与运的叠加最终让这一区域脱颖而出,成为郑州区域价值的制高点,任何一座城市都应该有一个最能代表城市形象的区域,而这一地位毫无疑问将非北龙湖莫属,承担着这一使命的北龙湖,注定有一天要大放异彩,照亮郑州这座城市的上空。

 

拿什么拯救你,令人唏嘘的杨金?

 

一般而言,一座城市区域的价值排序是以核心为中心,根据距离核心的距离远近依次递减,也就是说,一个区域距离核心越近,它所能享受到的发展红利就会越多,潜力也会越足。

 

跟北龙湖一路之隔的杨金片区,区位优势不可谓不好,何况它还几乎是唯一一块紧邻北龙湖,位于北龙湖正北,尚处于开发期的空白地带,如果以城市区域价值排序的理论,这样一个地块,早该抱着北龙湖的大腿一飞冲天了。

 

杨金片区规划效果图▼


然而事实上却并非如此,这样一个区域,非但没有因为临近北龙湖而声名鹊起,却常常因为跟北龙湖挂钩的房价而成为被吐槽的对象,之所以如此,正是因为这是一个命虽好,运却太差的片区。

 

机场,污水处理厂,众多的安置小区,以及区域停滞不前的基建,没有足够亮点的规划定位,再加前期小房企对市场的扰乱,都使得大众对这一区域始终不太看好,同时也不可避免地影响了对它优越区位上的认知。

 

可见,一个区域,即便是区位再优越,命再好,如果运气差,不利的因素太多,那么它的未来也很难被一致认可。

 

其实,以北龙湖的光环之耀眼,只有临近的区域没有太大的硬伤,区域很难不被看好,比如和杨金一路之隔的龙子湖北片区,虽然和杨金同属金水科教园区,但因为区域内居住环境相对纯粹,因此在认可度上就要比杨金片区好许多。

 

命运相当的白沙和运好过命的常西湖


省府向东,市府向西,白沙和常西湖分别作为城市发展两大方向的主阵地,常常被放在一起比较,其实两者在命与运上有很不同的地方。

 

白沙可以说是命好,运也好,而常西湖却只能说是运要好过命。

 

一路向东,很早即被定为郑州发展的主方向,而身处郑州向东扩张的延伸带,白沙自然会成为城市继续向东发展的下一个承载地,因此,面积达156平方公里的白沙天生就注定拥有东区光环的环绕,这就是白沙的命。

 

白沙不仅命好,运也相当不错,省级行政中心的定位更是不仅给了白沙足够傲视其他新区的资格,而且带给区域足够高规格的规划,以及一系列足够优势的资源。

 

从白沙的规划图可以看出,区域规划非常规整统一,以郑开大道为界,上下呈现明显的对称结构,而以象湖为中心所规划的公共配套面积也是一般区域难以比肩的,在资源投入上,科学谷,六合CBD以及省美术馆、科技馆的规划都能看出政府对这一区域非一般的重视。

 

白沙象湖核心▼


常西湖的运当然也不差,市级行政文化中心的定位,以及四大中心的建设都显示出这一区域的地位不凡,但设想一下,如果没有这一切的运,常西湖还能有如此大的影响力吗?

 

四大中心▼


在以东区为重心的发展战略下,西区早已被忽视太久,很难想象,如果没有常西湖带来的这一切,以西区长期形成的印象,以及远离东区的出身而言,有多少人会看好它。

 

常西湖无疑正是个运大于命的区域,在此不得不再次强调,一个区域命可以没那么好,但运气一定不能太差。

 

由常西湖和杨金片区的对比更能凸显这点,一个命一般但因为运气太好而备受追捧,另一个命即便是再好,但因为运气差却屡遭嫌弃,充分说明了运对一个区域是多么重要。

 

运远好于命的滨河和绿博


 在白沙以东为绿博片区,绿博又名郑州国际文化创业产业园,可以说绿博也是个运气好过出身的片区。

 

出身不够好,是因为区域距离主城区太远,不仅如此,中间还隔着个尚处于发展期的白沙,这样的区位难言有多大优势。

 

而凭借着这样的区位,绿博却能够在郑州有一席之地,主要也是来自过好的运气。

 

这样的好运气得益于两方面,一是郑州的发展大势,二是区位自身的定位规划以及相应引入的资源。

 

绿博项目分布▼


郑州的主发展方向为一路向东,身为郑州一路向东的桥头堡,绿博自然处于这一大势之下,而郑汴一体化的战略又使得绿博这一优势更为突出,绿博的定位为文化产业,这种定位不仅保证了区域更好的宜居性,而由此引入的众多IP又进一步壮大了区域的声势。

 

处于大势之下的绿博无疑正是一个太过幸运的区域。

 

在郑州各片区中,如果再找出一个和绿博一样,运好过命的区域,那一定也少不了滨河国际新城。

 

当然,滨河国际新城的命并不算太差,至少是大东区的一部分,但四环外,偏居东南的位置,加隶属于经开而非东区的事实,都使得区域的出身只能说很是一般。

 

如果没有滨河国际新城赋予区域的众多概念和利好,偏居东南的滨河,想要在房价长期压制,位居郑州正南且早已通地铁的管南一头,是难以想象的。

 

滨河之所以能够如此,很大部分都来自规划定位所带来的运气,中建一级土地的整理和对区域的统一运营,CLD概念的引入,自贸区的利好,以及众多知名房企入驻所形成的合力,都带给了滨河太多令其他片区眼红的卖点,正因为此,这才给了滨河在各项指标上,常常对标北龙湖的底气。

 

滨河核心效果图▼


滨河的运气还不止于此,在区域的上升期,正赶上了16年房价的暴涨,在区域几场地王土拍的带动下,市场的关注度更是达到新高,尽管郑州其他新区都经历了16年的市场,但能够顺势而为,趁势而起的除了滨河还有哪个?

 

也正是因为这种命与运之间的强烈反差,导致了滨河长期的争议,从区位的角度,你会忍不住怀疑它过高的价格如何支撑,但种种概念利好又让你忍不住去想象它的未来,这就是滨河,一个注定在争议中成长和壮大的新区。

 

一个完全被大运带起来的片区—港区


常西湖和滨河虽然也属于运好过命的片区,但至少两者之间的反差尚能接受,但在郑州外围新区中,以命运的反差之大而论,港区如果排第二,那么肯定没有其他任何新区敢排第一。

 

港区作为远离郑州主城的一块飞地,出身可以说是不值一提,试想,如果把这片区域拿掉港区的概念,它还能剩下多少关注度?

 

可见港区这一概念对于区域是多么重要,正因为有了港区,这片区域非但没有被漠视,对它的预期反而常常高居其他任何新区之上,不得不说,这一切都得益于定位规划为区域所带来的大运。

 

港区规划▼


港区的运首先来自郑州所处中部的位置,航空业的兴起,为郑州这座位居中部的城市带来更多机遇,而定位航空港的港区自然当仁不让,成为承接这一机遇的核心所在。

 

相对于沿海地带,身处内陆的城市机会实在太少,能不能抓住港区这一机遇,对郑州来说至关重要,因此,依托航空业的港区被郑州乃至河南寄予了高度期待。

 

只要我们看一眼港区的定位,就能明白它所承载的使命有多大,国际航空物流中心,现代产业基地,内陆对外开放重要门户,现代航空都市,中原经济区核心增长极,其中每一项定位的级别几乎都是河南最高。

 

而为了加快港区的发展,郑州在对港区的资源注入上也是不遗余力,港区不仅成为郑州外围首个通地铁的地带,而且会展中心,领事馆,高铁南站等等全都建在了港区。

 

正是种种利好,让港区这块飞地不仅没有被看衰,反而被视为一片大有可为的希望之地,这一切无疑都是港区的大运所赐,港区也成为郑州命与运之间反差最大的一个新区。


管南和二七新城


同为南部的新区,管南和二七新城也是常被拿来比较的两大片区,但在命与运上,两者之间还是有诸多不同之处。

 

相比二七新城,管南无疑出身更好,身处郑州发展正南部,以及跟东区更近的优势,都让管南在区位上更胜一筹,地铁2号线在管南的穿过更是与此息息相关。

 

然而,尽管命数颇佳,但又由于管南内部发展要素实在太差,如区域不仅被道路分割严重,而且基建条件过于落后,导致区域抗性太大,长期不被看重,直接影响了管南的认可度。

 

但近期管南终于迎来了自身的好运,其中首推小李庄站的落位,火车站的落位让管南成为了众所瞩目的对象,尤其是因为火车站为区域带来的种种利好,如地铁线路的增多,规划的升级都让区域的未来显得更加可期。

 

小李庄站周边规划▼


周边导入地铁线路▼


因此,管南可以说是一个最初命比运好,但现在运也开始逐步提升的区域,但管南虽然迎来了自身的高光时刻,但区域毕竟积重难返,改变也绝非是一夕之功,尤其是区域内大盘太多,动辄成千上万亩,开发周期太长,这对于区域的发展实质上是不利的。

 

大盘云集的管南▼


相比管南,二七新城可以说是一个,无论是命还是运都有些平平的区域。

 

二七地处西南的出身,因为距离城市重心东区较远,区位本就没有太多优势,再加上区域在定位规划上没有足够突出的亮点,而地铁又迟迟不能确定,导致区域的存在感一向比较低。

 

二七华侨城规划▼


幸好地铁七号线的规划,以及华侨城的引入都为区域的未来增添了许多亮色,但这又很难从根本上改变二七不够受宠的现实,只能说,二七的发展始终是任重而道远。

 

郑州存在感最低的三大新区组团


在郑州的外围,还有两个新区,一个是中原新区,另一个是经开国际物流园区,中原新区旁边有常西湖新区,国际物流园旁边是滨河新城,虽然邻居都很耀眼,但两个区域却一直很低调,存在感很低。

 

在命与运上,两者也有诸多相似之处,那就是都很不尽人意。

 

以出身来看,两者都距离主城区太远,都在四环外,而且都属于区域内不受宠的那个,中原区有常西湖新区,经开有滨河,如果后两者属于嫡子,那中原新区和国际物流园只能是庶子,总之是命不好。


中原新区区位▼

 


在规划定位为两者带来的运上,同样也是差强人意,两者定位主要都是以产业为主,中原新区定位“家居、汽贸、纺织服装”,国际物流园定位“现代物流和先进制造”,除了先进制造高端一些外,其他都相对传统,无法提升众人对区域的预期。

 

国际物流园规划▼


不过在资源的导入上,中原新区因为有地铁10号线穿过,是一大利好,而国际物流园因为既无规划上足够的亮点,也没有地铁,也就很难摆脱被购房者抛弃的命运了。

 

双湖科技城周围效果图▼

跟中原新区和国际物流园一样,高新新城也是个出身不怎么样的片区,不仅远离东区,而且偏居西北,区位很是一般,但和前两者不同的是,这个片区倒是有更多的好运加持,比如政策上有自创区,区域开发上有中建,规划上有五馆合一及湖心岛,再加地铁、大学等资源,近年也有一些大牌房企入驻,开始受到更多关注。


 

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