十年前,买了郊区别墅的土豪们...

zzdichan 郑州地产 2019-09-03


1


前几天,和别人讨论起远郊别墅的升值情况。


被N票否决,群起而攻之。


这个话题压根就不存在!


A说:土豪们买别墅就是为了住,养老,享受天伦,谈什么升值啊,俗不俗?

B说:能买别墅的人在乎升值的那几个钱吗?说不定土豪们只是周末才过去度假。

C说:你真是自己吃着萝卜白菜,还担心别人家的肉吃起来不香。

......


听起来,貌似很有道理,咱确实没有土豪们的眼界和境界。


但我还是有点儿不甘心。


万一这套别墅住起来不舒服?万一想再换套市区大平层?这别墅不就得卖?卖房不就得看能不能保值升值?难道要空等着长草?


您说,是不是这个理儿。


即便是自住,即便买的是高层,即便买在新区,也得有最起码的保值增值空间。


2

说起郊区别墅,不得不提南龙湖。


有人又要急了,你又来黑南龙湖了。


先摆明我的观点:


在郑州主城之外,南龙湖能买,有三个支点,价格夯实,生活便利,开通地铁。


但,我们今天要来说的是南龙湖的别墅。


南龙湖最初被大家认可,还是因为政策使然,定位宜居教育城。


单从这个定位,就一目了然,主打宜居、主打教育。


早期,南龙湖确实也是这么干的。


1、郑大升达率先进驻,这之后,大概有十所高校陆续落户南龙湖。当时的南龙湖,有南大学城之称。


2、龙泊圣地、林溪湾、红河谷等别墅项目,也吸引了当时不少富豪们去改善居住。在郑州早期别墅片区,南龙湖是必须占据一席的。


我有个朋友大东,在银基做批发,也入手了林溪湾的别墅。


不说别的,单说产品,康桥的林溪湾在当时确实首屈一指,打动大东的不只有产品、物业、绿化,还有那句广告词:人生当有别,一墅见高下。



故事是从2012年发生转折的,华南城来了。随后,大大小小的开发商开始抢滩南龙湖,高楼、小户型占据市场主流,价格不高,卖得很好...


早期的别墅业主们急了,宜居教育城的定位彻底动摇了。


如今,说起这套别墅,大东有点儿恨铁不成钢。


“就没怎么去住过,买东西、购物、逛街、还是不如主城区方便。老大上初中了,倒是可以住校,老二在东区上小学,每天来回跑,吃不消。


这都不算事儿,大东在市区有房,不愁没地儿住。


但,土豪们的钱也不是大风刮来的,想卖了别墅换套市区大平层,可关键是,这别墅卖不上价,也没啥人接盘。


这是2011年,林溪湾在某房产网上的楼盘动态,价格在18000左右。


同时期,正商红河谷和郑州国瑞城,都还在售。红河谷别墅起价16000元/平。国瑞城12000元/平起。




大东入手的别墅总价在370万元左右,加上各种费用,当时交了有400万左右。现在二手中介的挂牌价格是多少?


这是林溪湾的二手房在某房产网上的房价。



这是红河谷的二手房在某网上的挂牌价。


一房一价,具体成交或有偏差


反正,大东当年花了400万买下的别墅,中介建议的价格是430万。


经历了2016年房价全城暴涨,南龙湖高层价格都翻了一番的情况下,别墅单价平均涨幅在20%左右还不一定能卖得了。


因为——愿意接盘的人太少。


1、别墅的客群买二手房的意向本身就小,再加上目前南龙湖片区的定位有变,客群就更少。


2、面积大,总价高,400多万的预算,在新城、主城能有较好的选择,且产品更先进。


3、二手市场整体的低迷。


3


南龙湖是郑州早期高端物业三大集聚区域之一。


剩余其二,包括郑州向东,郑东新区乃至中牟在内的大郑东区域;还包括郑州向北的惠济北部区域。


早期高端物业的选址,一直偏爱优越的自然环境。南龙湖如此,惠济北区区域依然如此。


惠济北的宜居由来已久。紧邻黄河、坐拥邙山,区域内有上万亩黄河湿地,长达27公里,宽1000米的生态防护林林带,这些都是不可多得的生态资源。


北区的早期别墅,绕不过思念果岭。



这是果岭目前在二手房产网上的挂牌价格。




这个价格,会有人愿意去接盘吗?


和南龙湖的别墅有着同样的困局。


1、面积更大,总价更高,能接受价格的人,在主城、新城有更好的选择。


2、片区内有精装洋房、大平层等新房竞品出现,性价比更高。


3、购买别墅的客群全面升级,90后、80后的新土豪们,对于二手房、老别墅片区,瞧不上。


甚至在惠济大北区,靠近沿黄快速路附近,存在困局的不止有二手别墅,还有大面积的二手洋房甚至高层产品。


居住产品,居住理念更新迭代之后,这些当时以养老、旅游为卖点的大社区,面临更大的困境。


社区大,房源多。

地段偏,配套跟不上。

附近还有新盘竞品。


这些片区的二手房升值有限,转手交易,更加雪上加霜!


4


写在后面的话:


1、地段、地段、还是地段,这句话从来就没有过时,放在房产升值、二手房交易上更加明显。只不过,城市核心、中心地段并不是恒久不变的。但对不起,远郊真得占不到优势。


2、基于此,平原新区,荥阳等远郊的别墅能买吗?能,你如果不考虑后期转手,只考虑5+2去住,有钱,只考虑养老居住,养养花,养养草,不在乎好不好转手,那完全OK,千金难买心头爱。其他目的,建议远离!


3、在终极置业,选择别墅、高端物业的时候,尽量选择更纯粹的片区,以免后期片区定位突变,面临不得不出手的尴尬。


4、80后、90后成为购房主力,在家庭购房中拥有更多的话语权。二手别墅出手会更加困难,相比较而言,格调较高片区、更优质的产品都在吸引着年轻的他们。但对于这部分人而言,同样建议,远郊别墅要注意,即便格调再高,也要考虑后期是否需要转手?


5、别墅后期转手的困难难度太大,这要求有别墅需求的购房者,在选择别墅时,不只要看周围的自然环境有多好,更重要的是,要看这个房子的持久性,耐老性,在10年、甚至20年后是否还依然能满足你的生活所需?当然,如果你只打算住5年,当我没说。


6、同样,远郊大面积的洋房、改善高层、刚需小户型也存在出手的困难,切莫因为一时的美景情怀、价格优势而冲动下单。


· END ·


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