别急!价格战刚刚打响!

zzdichan 郑州地产 2019-09-02


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2019,没有金九银十


下半场信号已经很明显。开发商的现金流会全面吃紧。融资端的监管会越来越严,融资难度将再度增加,开发商到期的债务规模将达到高峰。


现金流吃紧,每一个开发商要面临的现实问题。销售已经不是第一要务,要紧的是回款,要确保资金链,要确保现金流。在这样的大环境下,先知先觉的大开发商,已经开始在货量比较大的老盘上,打折让利,抓紧时间出货。


最近有几个项目又开始“特价”了:



再看,除了特价,优惠,促销,还有什么?无所不在的分销,链家,贝壳……


今年的楼市逐渐现出了原形,上半年以价换量,分销打折优惠促销纷纷上马,营造了一个看似火热,外热内虚的市场:

3-4月,郑州开盘50余次,推出房源12000余套,8次百分百去化,去化85%以上的项目占5成以上,小阳春成色十足。

5-6月,郑州开盘近60次,推出房源14000余套,7次百分百去化,去化85%以上的项目占5成以上,上半年落幕。


楼市一直在冷热交替中翻来覆去,像烫烧饼一样,热了翻翻面,冷了,抹点油,在每次市场即将回暖的时候,都有搅局者用一盆冰水,兜头浇下。从7月开始,以北区两个代表项目,和昌林与城,融创大河宸院率先开始的7折促销,开始了近两个月的特价潮,几乎整个郑州都被卷入,港区,南龙湖,平原新区,甚至到了主城。


1.郊区会更难受。平原新区蓝光打出了精装送车位,价格变相5000+,击穿区域底价,房价直接回到了三年前。郊区在未来只会越来越难受,价格在不断的下探,更痛苦的是,以价换不来量,价已足够底线,但量依然没有。


2.值得注意的是,特价逼近三环。锦艺金水湾的1万特价房,美盛教育港湾开盘低于预期2000多,开盘成交价17000+,要知道这个项目是今年的明星项目,热门热门区域金水北,主打千亩教育大盘,有双名校郑州市纬五路一小和郑州外国语中学加持,前有思念城18500,万科民安江山府21000的开盘价,这个项目之前释放价格为20000,美盛这次不声不响的,放了一个雷。官方公布:6分11秒,销售10个亿,去化率100%,不得不说,这个数据看上去真漂亮,我们更多的是不要看开发商怎么说,而要看他怎么做。


从另一方面看,当价格战打到主城,意味着其他区域的机会就更少了,主城的价值更夯实,再加上价格有空间,这让主城的竞争力更明显,购房者还是要优先选择主城,新房二手房都可以瞅瞅,新房可以等等,现在资金口不断收缩,下半年销售压力会更大,机会更多。


3.新房纷纷上马分销。分销被开发商称为大炮,一放就响,分销已经成为很多项目采用的主要销售手段,可以说郑州卖的不错的盘几乎都上了分销,分销上的特别猛,很多房企的营销费用,渠道费用都在压缩,给分销费用让路,用分销就是速效救心丸,见效快,立竿见影,但付出的代价也相当大。


多数开发商是迫于营销压力和业绩压力,被分销绑架,在回款关键期,上马分销,人海战术,开发商确实可以获得不错的现金流。但回头一算,也被分销的佣金吃掉了大量利润。以前的代理公司都是千几,但分销的佣金高得吓人,目前郑州市面上分销普遍涨至3%,偏远难卖的项目,尤其是公寓,文旅度假等,佣金高达5%。这是很畸形的,当你发现一个项目分销拼命的在推,警惕。


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放弃房价暴击美梦

 

现在的市场没有必要再去分析各个板块的优劣势,潜力,均价,性价比,这些统统都是微观层面的东西,只要把握大趋势即可。


大趋势就是:中国要在应对国内外复杂的经济形势下,持续发展,城市化,大基建。

大趋势就是:长效机制、房住不炒



1.一切都在大趋势下面去做正确的事情就可以了,具体到房地产,不要去做很多判断,观察地产商的动作就可以了。一定程度上,房地产就是做预期,做地产就是做预期。判断很重要,房企对未来的判断,决定了当下所有战略动作的变化。大家都低估了本轮对价格调控的力度和决心,很多企业都错判了这个形势。按照以前的房地产市场规律,侥幸觉得未来房价调控可能会松动,但现在看来,政策不断收紧。过去三年,2016、2017、2018年,开发商拿的地价也高位站岗了。接下来关注重点房企在重要城市的拿地计划。


2.下半年一定是不好过的,销售压力会很大,尤其是来自货币的压力,当资金收紧的时候,对销售端的影响会特别大,控制融资端,销售不行,再叠加贷款难,现金流回款慢,房企压力会特别大。


很多项目卖,你要面对的是以价换量的市场,算上土地和融资,有可能不赚钱,甚至亏,但不推售,那直接就是没有销售收入。


3.房地产行业加大分化,城市之间分化、区域分化,项目分化,房价分化、增速分化。主城和郊区的价差在拉大,这个时候,购房一定要回归自住逻辑,更多的考虑资源占有和配套的价值,短期内没有配套落地的区域和项目不要盲目下单。


4.普通人还是需要资产包来对抗通胀压力。相比股票、黄金、期货、比特币、文玩字画、现金,核心城市的不动产,依然是财富保护的最好选择,共识度更高、稳定性更强,安全性更好。有时候不是我们选不选的问题,而是我们往往没有更好的选择。


5.现在买房,你要考虑的问题是:未来几年之后,你的这个房子能不能顺利找到接盘侠。即使你是自住,你也要考虑未来有没有人愿意买你的二手房,二手交易是你在买新房的时候就要预先考虑的一个问题。未来不是所有的房子都会有二手房市场。


郑州很明显,东强,中优,老城区本身就拥有商业和学区的核心资源配套,在老旧社区大规模改造之后,整体形象彻底提升之后,一定会拉升整个主城区的居住氛围,从而拉升主城区的资产价值。还是优先考虑东区和主城,不要只瞄着新房,现在这两个区域都能挖到性价比极高的二手房。


6.房地产正在进入一个新的周期。前十年地产市场的一路凯歌让很多人沉迷于买房暴富的神话,这一神话到了改写的时候了。对于我们普通人而言,要更加平和和理性的看待楼市和房价,认准大势,放弃暴击思维,回归长线配置,该搬砖搬砖。

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