王世福 | 城市更新需要经济与社会视角的反思

同济规划TJUPDI 同济规划TJUPDI 2020-06-30





有机更新与城市活力专家笔谈




       我国城镇化在经历了三十多年的快速发展阶段后,城市发展模式已从“增量扩张”逐渐转向“存量提升”,寻求高质量的城镇化道路。以北上广深为代表的一批先行先试城市,开始尝试在土地资源约束条件下,通过产业结构的升级调整、公共要素的保障提升、城市社区的“微更新”、城市精细化治理等措施手段,推进城市建成环境的有机更新,激发城市活力。面对高密度、功能多样、产权复杂的建成环境以及信息社会的多样化公众诉求,城市更新在不同城市中的路径选择和机制构建呈现出一定的差异性、多样性。


       本期笔谈我们邀请了国内城市更新领域的代表性专家以及北京、上海、广州、深圳、重庆、成都等先行城市的规划师就此话题进行笔谈,共同探讨存量时代中国城市更新所面临的挑战及其规划应对。








王世福

华南理工大学建筑学院 副院长 教授




城市更新需要经济与

社会视角的反思





       简单回顾一下广州的情况。改革开放的1980年代初,广州在城市改造中引入香港房地产模式。全国第一个外资商品住宅小区项目是东湖新村,广州出地港方出资,容积率在2.0左右,合同的利益分成是港商三分之一、广州三分之二。随后广州与全国大部分城市一样,加入了以房地产开发大拆大建形式的旧城改造,发展至1990年代达到一个高潮,改造后的容积率高达5.0-6.0,利益分成的格局也演进到发展商获得60%、政府获得用于安置的40%,利益结构完全翻转了。旧城普遍出现了高强度居住物业置换历史建成环境的文脉断裂状态,1999年广州市明确禁止发展商在老城区做推倒重建式的改造项目,比较幸运地成规模地保留了格局机理尚存的老城区。


       其后大约10年的冻结期中,政府也做了有机更新、就地平衡的解放中路旧改示范项目,但并未形成可推广的模式。接着,2007年的猎德村旧改项目,形成了市场融资、政府引导、村内统筹的合作开发模式,成为城市中心区的一种受到追捧的“城中村猎德模式”,出让部分集体土地获得资金,安置村民居住并设置集体物业,再开发净地块容积率超过6.0。那么新问题出现了,为什么可以给城中村加倍的容积率做改造更新,而其他机构或者业主单位就不可以?这样的(一部分改造)是否公平?这个争议持续至今。


       在机构设置方面,广州在2015年通过城市更新局的成立,在实践中探索了一定的制度创新,如提出了微改造模式、对旧厂房、旧城、旧村编制专项规划等,总体上比较尊重原业主权益,并追求利益上尽可能均衡。虽然还没有达到理论模型上增值利益的公平,但更新程序以及过程的经验积累却相当具有启发意义。


       我想分享两个观点。第一个有关经济视角,有个趋势要警惕,就是微改造成了城市更新的全部。特别是顶层战略予以高度重视并倡导后,好像一下子城市更新就转入微改造阶段去了。事实上,微改造是需要非常多的外部和内部条件才可能推进的,很多时候,微改造并不有机,在土地区位价值、城市开发价值方面的经济实现能力并不合理。在面对旧城改造更新的系统性层面,必须同时认识到,拆除重建一定是城市更新的一种重要方式,因为它更公平、也可能更彻底。推倒重建在一定程度上是城市实力的一部分,考验在城市文脉传承中实施物质置换与城市升级。打个比方,当你换房子时,是会保留所有东西,还是会更加理性地抛弃相当一部分旧物品?


       第二个有关社会视角,我们的城市更新要建立有关自主二次或多次再开发的习惯。随着生活方式的变化,五年后、十年后的社区状态可能不符合美好生活的需求了,那我们业主们是否有权利更新呢,怎么出资呢?规划是否可以审批这个开发行为呢?我们做好准备了吗?今年中国城市规划年会的主题词包括活力,活力就必须包容主体的内生性需求,而活力很重要的缺陷就是可能比较日常、比较随意、比较非正规,有活力的城市空间往往品质可能不高。那么,面对每一个社区可能都有的更新需求,有什么机制形成相对正规的更新制度,引入相应的规划设计资源,形成高品质的城市社会生活承载。比如广州一直推广的旧住宅加装电梯,也积累了很多这方面的矛盾。如何更公平,并且是城市建成环境更具活力,都是我们要进一步思考的问题。







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