2020年,房地产冰火两重天

地产八卦女 地产八卦女 2020-08-04

来源:箴言真语

随着6月份国民经济数据的出炉,大多数经济增长指标由负转正的结果令大多数国人都有一种长出一口气的感觉。

环顾全球,中国付出巨大代价换来的复工、复产局面,再一次让世人看到了中华民族的独特价值。

今天,结合2019年以来与房地产业有关的数据,和大家一起看看过去的半年中国房地产业的变化情况,并与大家一起看看接下来可能的走势。

01
房地产开发投资增速由负转正,但不同类别产品差异显著

说实话,房地产开发投资增速虽然更多的被开发商所参考,短期内对大家买不买房没有指导意义,但是从长期看,这一增速反应了开发商对房地产市场的信心程度,因此仍然值得一说。

▲6月底,房地产开发投资增速为1.9%,较上月增加2.2个百分点。


6月底,住宅投资单月增速高达10.52%,较上月增加2.93个百分点;办公楼单月投资增速为-8.74%,较上月大幅下降18.97个百分点;商业营业用房单月投资增速为-0.72%,较上月下降4.49个百分点。

从上图我们可以得知,住宅单月投资的力度已经超过2019年的最高纪录,显示出全行业对住宅产品未来的信心。而办公楼和商业营业用房这两种产品在本月投资增速的掉头齐下,也间接反映出这两类产品面临的市场压力和库存现实。

02
新开工面积增长势头强劲,在施面积维持平稳态势,竣工面积缓慢增长

▲6月底,新开工面积累积同比增速仍处负值区间(-7.6%),但相对于被新冠病毒狙击的2、3月份,增加37个百分点,增长率达82.41%,令人欣慰;

竣工面积累积同比增速也处负值区间(-10.5%),相对于2月份,增加12.4个百分点,增长率也达到54.15%,说明房地产业的复工、复产成效卓著;

在施面积累积同比增速为2.6%,比2月份的数据略有回落,但总体呈平稳状态。

新开工面积的快速增加,不仅反映行业对未来的信心,其实也是近几年快速去库存事实的结果,行业需要积极补充适销对路的产品,以应对库存不足以维持长久发展需要的矛盾。


与前一图表对比,可以看出住宅是引领行业数据持续向好的中坚力量,心急的朋友,可以直接跳到文末,看看这里面的奥妙所在,此处留个悬念。

03
房地产调控在金融端的措施并未因新冠疫情的打击而有所放松


这张图反映的情况让很多房地产老板后背发凉。

2016年4季度,商业性房地产贷款增速和个人住房贷款增速随着政策大棒的落地而应声下滑,至今仍处在增速下降的通道中。而住房开发贷款的惯性使其增速一直延续到2018年2季度,即踏上快速下降的通道,至今仍无明显的调整迹象。

如果房地产开发商要想适应这种变化趋势,恐怕只能通过创新思维,一方面在如何吸引客户高比例支付首付或全款支付上做足文章,减少贷款比例适应政策变化环境,另一方面可能要通过傍大款、合作开发、资源整合等方式化解对开发贷的依赖,否则,过往通行无阻的道路会越走走越窄!

04
住宅产品销售一枝独秀,商业类产品后续乏力

▲2019年,住宅销售面积累积同比增速就已经走出一条稳定向上的曲线,前途光明。可惜2020年伊始,就被可恶的新冠病毒给拉倒沟里,跌得不轻,增速由2019年底的1.5%直接拉低到2020年2月底的-39.2%,世所罕见!

但随后的复工、复产道路表现得很神勇,一路开挂,到六月底,累积同比增速上升31.6个百分点至-7.6%,虽然还处在负值区间,但相比低谷期,80.61%的增速变化还是足够令人振奋的!

可惜,2019年走出同比增速向下曲线的办公楼和商业营业用房,被新冠病毒坑的更严重,跌倒再爬起来的难度更大,后续成交趋势不容乐观。

住宅将是2020年房地产业再现雄风的主战场,商业类产品会是无足轻重的角色,但对当事企业或职业操盘手,这可是一盘不易上桌的菜,好看,却不容易吃进嘴里!

05
房地产在西部和东部地区复苏强劲,中部和东北地区仍需努力



东部地区因自身经济发展优势原因,在2019年的销售面积累计增速曲线的表现上一直保持稳定向上的态势,在遭遇新冠病毒阻击后的反应也是各区域最轻的,随后的复工之路因为政府率先采用包车、包船、包机等方式,其抢人力度之大、复工之快、之猛也是有目共睹的。

2019年末,东部地区销售面积累积同比增速为-1.5%,2月份跌至-34.9%,跌幅2226.66%的记录也是令人恐怖的结果。2020年6月末,增速回升84.53%至-5.4%,属于四个区域表现最好的数据;

西部地区在2019年的表现可谓神勇级别,是年末唯一正增长的区域,且增速达4.4%,这个数据令人惊异!仅就此数据可以看出,调控政策实施四年来,中国房地产的变化已经让过往公认的规律发生变化,西部欠发达的区域,销售面积累计增速却是全国各区域表现最好的?房地产业的投资逻辑和区域选择逻辑均面临重新洗牌的现实!

2020年2月,西部地区销售面积累计增速下跌至-41.3%,排名四区域倒数第二,下跌幅度也达到1038.64%的水平,令人心惊胆战。6月末,回升86.44%至-5.6%的水平,排名全国第二;

中部地区因湖北疫情受伤严重,但复苏之路也反应快捷;

东北地区受经济发展缓慢影响,疫情损失也很显著,复苏步伐是四个区域最慢的,迎头赶上的难度有点大!

房地产行业的景气度与区域经济发展的景气度正相关,经济发展快、前景好,房地产业表现也好,大家对未来的信心也足,敢于进场置业。未来,产业是城市发展的灵魂,房地产业的发展也会随着产业人群的迁移方向而同步跟进或提前布局,房地产的发展,更多的要看对城市未来的研究成果,而不是看过往的历史业绩!抱着过往经验做房地产的思路,恐怕前途堪忧!


销售额表现和销售面积表现基本一致,但因价格差异,两者又有些微差异,但相关结论不变。

06
住宅对期房的依赖度在缓慢增加,商业物业去库存成为主线


2019年底,住宅累积销售面积指标中现房占期房的比重为13.81%,2020年6月底,该比例已经下调至11.67%的水平;

办公楼比重由2019年底33.94%在疫情期间跃升至63.88%,6月底,回落至44.94%的水平,较2019年底上升32.41%,令人大开眼界!

商业营业用房比重由2019年底的46.68%上升至2020年6月底的48.81%,增幅为4.56%,虽然幅度不大,但相较于住宅比重缓慢下滑的结果,背后的辛酸只有开发商才清楚。

上半年,以期房为主导的住宅产品上演了V型大反转的大戏,而同时,商业物业的销售却表现出完全相反的趋势,现房交易量逐渐增加,为去库存做出了积极的贡献。但从另一个视角看,这其实也是商业物业客群的消费观念日益向眼见为实方向转化的铁证,靠概念忽悠未来的模式恐怕日益衰落,这是商业物业开发商必须正视的现实,背后的现金流压力可不是一般企业能够承受得了的!

写字楼现房在2月份的凸显,是一个值得行业推敲的现象,琢磨许久,笔者尚未找到能够让自己接受的合理解释,希望有兴趣的朋友指点一、二。


销售额的表现趋势和销售面积表现趋势基本一致,但因价格差异,表现的更夸张些,相关结论并未改变。

07
房地产V型翻转未能持续,是对全行业的一个警示!


不说具体数据,疫情最严重的2020年2月出现的单月销售面积增速大幅下滑局面虽然走出连续两个月的反弹行情,但无论是哪种产品,在六月份单月的销售面积增速均出现不同程度的快速下滑表现,这恐怕与各地相继出现调控政策升级的举措高度相关。

希望这个信号的变化能够让那些不理性的开发商清醒起来,谨慎判断市场未来走势并作出对应的策略调整,以免出现决策失误而后悔莫及!


在销售额表现方面,除办公楼增速曲线在六月份与销售面积增速曲线有明显差异外(这恐怕与价格上涨有关),其余表现趋势仍很一致。从实操角度出发,销售面积的变化趋势更能说明市场走向,签署警示仍然成立,应引起大家的高度重视!

08 
住宅产品一枝独秀的同时,价格上扬也成为一个标签


对应销售面积累积同比增速变化曲线看,V型反转过程中销售额的增速明显高于销售面积增速,这其实反映的是住宅均价上扬这样一个事实。近期深圳出台更严厉的调控升级措施,剑指炒房客,其目的就是为了控制房价上涨的非理性现象,不让2015年那轮发端于深圳的炒房热重演!

09
商品房待售面积维持稳中略增态势,去化压力冰火两重天


如果看待售面积总量,截止到2020年6月底,全国累计商品房待售面积为51081万平方米,其中,住宅23856万平方米,位列第一,商业营业用房13022万平方米,位列第二,办公楼3811万平方米,位列第三。

让我们换一个角度,看看从去化周期来判断上述数据背后的真相。

按统计局发布的月度各类产品成交面积数据可以推算出,2020年上半年,全国共成交各类商品房60929万平方米,月均成交10155万平方米。其中,半年成交53630万平米住宅,月均成交8938万平方米;半年成交3206万平米商业营业用房,月均成交534万平方米;半年成交1124万平米住宅,月均成交187万平方米。

好了,关键的结论来了:

按2020年上半年各类产品的月度平均去化面积测算,截止到2020年6月底,中国房地产业各类产品的去化周期居然是一个令您绝对想不到的结果:

商品房仅需5个月就可以实现去库存目标;其中,住宅去化周期更是低到惊人的2.7个月!!!而商业营业用房和办公楼则分别需要24.4个月和20.3个月才能实现库存清零的目标!

至此,把上半年的相关指标串起来理解,就有一个完美的逻辑呈现出来:

春江水暖鸭先知,触角敏锐的开发商,早已经用增大新开工量的方式未雨绸缪,以实现全年可供应产品的匹配。由此看来,疫情后房地产业率先实现投资增速回正的结果,其核心是内在需求在助推复工、复产,这种力量,是任何政策都无法阻挡的滚滚洪流!

商业物业的去化率已经处于严峻状态,去库存、去库存、去库存,将是这些企业的头等大事,与此对应的,就是大幅放缓投资节奏,减少企业现金流风险,这是迫不得已的选择!

看来,下半年的市场,住宅为主的销售压力完全可控,房企的关注点,更应该放在成交背后的回款节奏上,抓回款、保现金流,将是下半年房企的重中之重!

 
关于地产,希望能与大家有更多交流。
交流、爆料扫描以下二维码加我微信。
请告知公司+姓名,等你哦↓↓↓
    本站仅按申请收录文章,版权归原作者所有
    如若侵权,请联系本站删除
    觉得不错,分享给更多人看到

    地产八卦女 微信二维码

    地产八卦女 微信二维码