【聚焦】调控新政难降房价虚火 中国楼市将现梯级房价

郑州地产 2013-08-24

 房价不断上涨的压力让北京又有了新的应对之策——推出“限房价、竞地价”之策。8月21日,北京年内第一宗限房价竞地价地块开始网上竞价。不过,令人遗憾的是,北京的尝试似乎没有取得预期的效果,一天过去,无人应拍。

  新政首日遇尴尬

  据北京市国土资源局公告,自8月21日起,今年首宗限房价地块朝阳区豆各庄乡土地储备项目B、C地块(以下简称“豆各庄地块”)将开始网上竞价,起始价为24.5亿元,竞价阶梯为1300万元,竞买申请截止时间为9月3日。

  根据交易文件显示,豆各庄地块土地总面积为22.45万平方米,其中建设用地面积11.80万平方米,建筑控制规模29.46万平方米。其中,5.15万平方米用于“公共租赁住房”配建。除公租房外,剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为2.2万元每平米,套型建筑面积全部为90平方米以内,单套商品住房总价控制在200万元以内。

  记者还了解到,限房价地块是指在土地出让前的限制条件中就约定了入市价格,开发商根据自己的成本和合理利润竞争土地价格。与其他土地出让方式相比,这种方式不仅可以限制出让价格,也不可能出现高溢价土地,对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调控作用。

  然而,限价地块似乎没有投资者的青睐。直到竞价开始的第一天结束,也没有一家开发商报价。

  相反,北京的土地市场依旧红火,7月初,中粮地产以23.6亿元配建3.3万平方米公租房的代价拿下孙河HIJ地块,扣除保障房面积和配建设施后,该地块的楼面价高达5.2万元/平方米,成为北京新的单价地王。

  随后的8月14日,融创中国联合央企葛洲坝,以41.2亿元的总价包揽了北京大兴区亦庄新城两地块,溢价均超过49%,其中一幅地块的楼面价超过3万元/平方米,成为南五环外第一宗楼面地价超过3万元/平方米的地块。与此同时,8月21日,南京国土局刚刚以总价90亿出让9宗地后,再次挂出9块地。业内猜测,近期内“地王”会再度出现。

  效果存疑

  “政府方面的目的在于为不符合保障房申请资格,又买不起市场商品房的‘夹心层’提供房源。”中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮接受《国际金融报》记者采访时表示,他认为,“限房价”很明显地说明了某些意图,希望能够起到平抑房价的目的,给购房者更多的选择。

  分析师薛建雄认为,限房价竞地价是当地房产政策走向的一个体现,最后的效果要根据其覆盖范围和交易量来看。

  至于是否能够有效地降温楼市,扈志亮则指出,能起到作用的概率不大。“政府长期的调控政策就是明证,房地产靠政策难以起到实际的效果,即使是限制了‘表面房价’,企业为了生存和盈利也会采取各种手段增加购买者‘隐性成本’,而供不应求的情况下,消费者也只有‘心甘情愿’地买单。”

  至于限价地块遭遇冷遇的说法,薛建雄并不赞成,他认为首日无交易量并不是很奇怪。“这应该与交易流程有关,开发商和投资者一般是不会在第一天进场报价。最终的交易要看截止日期前的交易量。”

  扈志亮则指出,“限房价竞地价”的背后,仔细分析一下便可以理解,在未来房价限定在一定范围内的情况下,土地的价格也就间接决定了,企业拿地之后开发所能够得到的利润也基本确定。从拿地、项目开工建设到最后的售卖房子,会耗费时间、金钱和资源,而最后的房价已经基本确定,开发商调整的余地变小,面临的风险增大,相关配套政策还未落实,企业当然不会轻易下手,而是静观其变。

  相关人士指出,为了应对忽热的土地市场,限房价竞地价房将集中入市,短期内将有效平抑区域内房价,限房价竞地价模式应在一线城市进行推广。

  “风向标”连续23个月下跌

  北京的新遭遇新尴尬,说明开发商们还在期盼着房价的继续上涨。不过,有意思的是,在全国房价持续上涨同时,此前一直有房价“风向标”之称的温州楼市,却传递与全国房价上涨不一致步伐。截至今年7月,温州房价连续23个月下降,房价相比高峰时期,下降40%左右,有的豪宅价格已腰斩。据媒体报道,由于房价下跌,一些购房者已弃房,银行成为新房东。

  扈志亮认为,温州房价下跌,原因在于前期楼市投机过盛,实体经济难以支持虚拟经济的发展,导致资金链断裂。“楼市信心难以恢复,进入者少,外逃者多,需求急剧下降,导致房价持续下跌。”

  薛建雄分析,中国的房价趋势,可以参照日本和美国的房价结构。“未来的中国房价,将会分级化处理,一线城市,二线城市,三、四线城市逐步出现阶梯价格。”

来源:国际金融报

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