顶着骂声说一句:郑州的房价还要涨!买不起城区买郊区!

郑州地产 2016-07-26


说实话的人难免遭骂

趁着郑州还是“郑县”,赶紧抓紧时间到新发展区抢套房子吧,等到郑州变成“国际郑”时你会哭晕在厕所的。


快速增长的郑州经济及城市,会以普通大众难以想象的速度前行,而由此推高的房价是一个普通阶层同样难以承受的,现在你买不起市区的房子,就趁着周末到南龙湖、中牟、绿博、古荥看看吧,不然你极有可能连这些地方的房子都买不起,未来只有租房或者返回家乡支援家乡建设了。


我为什么顶着骂声说实话?


我第一次被骂是2008年,在博客上写一篇叫《把北京人赶出北京》一天骂我的北京人有三万多,现在的事实是:很多土著北京人都搬到五环外了——这个地方当时不是传统意义上的北京。


这篇文章被骂的原因可能两个:我说郑州为“郑县”;郑州房价还要继续涨!


其实我也是河南人,说郑州为“郑县”是有缘由的,第一郑州原本就叫郑县,第二这里面有一个故事:


1996年,那是很久的事情了吧,我在当时的众生制药,现在的太龙药业上班,我们公司花了血本请一个医药咨询公司给我们上课——两个培训师,一个人一天三万元。其中来自中美史克的大区总监说天津就是大县城,我们不解呀。后来我被派驻无锡工作,在那里遇到来自诺和诺德、汽巴嘉基及中美史克的驻无锡当地的医药代表来,他们对天津的说法都是——天津嘛,不就是北方一个大县城而已。


1999年我从江苏被派往天津工作,我勒个去!天津不就是一个大县城嘛?!!!除了傻大之外,和县城没有区别:整个城市破旧不堪,窝棚遍地、垃圾尤其是白色塑料袋满街飞舞、漫天沙尘几乎天天都有、大街小巷的韩国烧烤之后满地惨不忍睹,以河南人为主的卖菜的尤其是卖馒头的其衣服脏的惨不忍睹,我买了一次馒头后就对手下们说,今后我不去买馒头了,你们买吧,看着我居住在南开大学附近小区菜市场的卖食品的那些人,我一点要吃的欲望都没有了。因为反差实在是太大了,从精致、优雅、干净的江南城市无锡被发配到天津简直是虐心之旅。不过还好,我在天津工作了不到一年就进驻北京工作,住进神秘机构——国防大学二号院,终于结束了天津的噩梦之旅。



我觉得叫郑县亲切,其实我叫自己的家乡——漯河叫乡下。乡下的美好是你们城里人体会不到的。


好了,啰里啰嗦说了这么多,是想说郑县,是爱你的!不过说句实话,郑州就像一个暴发户,发展太快,城市功能及管理能力确实欠缺。不然从我1989年开始上大学时就有的“郑州郑州,天天挖沟,一天不挖,不叫郑州”。


为何要劝人买郊区的房子哪。还是以我个人的经历来畅谈一下最近二十年房子的上涨情况吧。


本人买房,一个见证房价上涨的鲜活样本


我截止目前一共在五个行业呆过,全部都是牛逼的不行的行业:

大学教师

医药公司销售

中央媒体

移动公司

房地产销售


1997年

我交了3万5定金在老家漯河定了一套130平的房子,当时还没有图纸,后来图纸出了我一看不行,退了,1998年我用全款在5万2买了一套127平的。


2001年

我开始成立公司专业卖房,2003年时手里有些碎银子,一家三口到上海,我看中一套116平方米的房子,在浦东,从东方明珠打的到那里一个起步价(当时起步价15元,含5公里)总价46万多,可以转三口人户口,对,你没有看错,当时浦东30万、浦西35万就可以转户口,并且可以零首付。我非常激动,给孩子妈妈说:买了房子,你带着孩子在这里,我在河南赚钱养活你们。孩子妈说:你把我们娘俩支配到这里是不是准备在老家再养(当时还没有小三这个词汇)一个呀!不买。最后没有买,然后又在老家花16.5万买了一套169的。现在买的那套房子价值不到一百万,而如果买了上海的那套现在起码值800万,不说了,说多了都是泪呀。


2005年

珠江帝景项目已经涨价至9000多,朋友有40万,我说他还不买,其实3750的均价我都想买,只是怕又被孩子妈说我自己在家养女孩,就没有向她老人家提。


2007年

元旦我带儿子一起去北京,还是这个哥们一起,当时珠江帝景房子已经1万6了,我哥们手里有80万了。我说赶紧买房吧,不买就买不起了。他说易宪容说了明年奥运会结束后北京房价跌40%,这个哥们一直在北京媒体工作:市场报、中国证券报、中国改革报,他认识易宪容,我直接骂了易宪容,并且说你买吧,明年房价跌了,我收了。就当80万块钱我用一年。然后开车北京城转了三天,我是建议他买水立方那里的国奥村,当时均价应该在2万左右,他不听我的买了劲松桥那里的一个项目,单价2万8,精装修。现在国奥村二手房在8万以上,他买的房子均价不足6万。


2008年

金融危机,我以不到2500的单价在漯河买了两套135平方米的房子。


2013年

国庆节回北京玩,看到位于大望路的珠江投资在北京的第一个项目珠江帝景,楼体上打着均价3750元起。那可是四环内呀。我和朋友在出租车上,我立即叫出租车停车,我和朋友去看。产品设计不错,价格很好呀。我和这个要好的朋友沟通后知道他有20万现金存着,我让他买了,他不买,说在北京手里没有钱不行。其实他单位在昌平的房子1999年不到一千一平方他都没有要。


然后……不说了,让我哭会。


最近又弄了两套——是开发商抵佣金给的。


如果从第二套房子开始就把钱投到北京、上海的话,光靠物业增值,哥的资产增值是十分可观的。


可是,我力劝朋友在北京买房,自己却没有再买一套,现在要是在一线买房子,非得自己每天24小时都在写字,这样两个月不吃不睡可以付个首付吧!


都是这个女人呀,2009年10月后人家再问我嫂子哪?我说孩子妈现在是不知道是谁嫂子了!呵呵你懂的。


燕郊——郑州郊县未来的样板


最早关注燕郊是因为上上城在国贸房展会上发广告,当时均价不到1000块吧,具体那年给忘了,然后是1360元,然后就没有然后了,现在上上城的房价应该在15000左右吧。

上点百度上的资料吧:

燕郊镇(Yanjiao Town)隶属于河北省三河市西市区,北临三河市高楼镇,距市政府所在地三河市泃阳镇25千米,距北京市区30千米。西部与北京市通州区潞城镇、西集镇、宋庄镇隔潮白河相望。京秦铁路和京哈公路横贯东西。镇政府驻行宫村。面积105.2平方千米,人口80万人。辖55个行政村。


燕郊地处河北、北京边界的一个三角地带。燕郊因春秋战国时期地处燕国城郊而得名,踞今已有3000多年的历史,有“天子脚下,御驾行宫”之美誉。现辖55个村街、一个国家级级经济技术开发区,总人口80万人,幅员面积108平方公里。燕郊生态怡人,地貌平坦,气候宜人,风景秀丽。


燕郊交通便捷,京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西,北京930路、811至819路公交车直通镇区。燕郊镇内有中央部委直属单位50家,本中专院校6所,高校在校生6万人,拥有各类专业人才2万名。

其实现在燕郊人口已经接近百万了。本地人口应该六万左右。


燕郊的房价走势图↓↓↓


现在燕郊房子的均价↓↓↓



燕郊不通地铁,这还是因为北京政府非常流氓,把北京通往燕郊的公路截断一条,到燕郊只有一条通燕高速。


在燕郊生活的孩子其实很苦,在那里生活的北京工作的,从燕郊到北京国贸那里5元票价,大概需要70分钟时间。


住在燕郊的人一般每天的通勤时间是3-5小时。燕郊平时街上都是老人与小孩,70、80、90后都上班了。每天那么长的通勤时间,确实是累呀,有了父母心疼孩子,就自己先起来替孩子排队,一般都是六点多起来,为的是让子女多睡会。不然每天几个小时站着上下班谁也受不了。


一次我和朋友讲这个事情时,我们都眼眶噙满了泪水,因为自己父母都在70左右,孩子也会在几年时间内工作。


这个是北京的燕郊,我们再看另外一个样本吧——


花桥,一个有地铁的江南小镇


花桥镇是江苏省昆山市辖镇,与花桥经济开发区实行“区镇合一”体制。镇域面积50.09平方公里,2014年户籍人口36457人,外来暂住人口100716人,辖12个社区、3个行政村,上海地铁11号线经过。


花桥现在的房价还没有燕郊高,地铁11号线开始修时花桥的房价在5000左右,修好时间房价到了7000元左右。


而最近花桥的一个地王。7月15日花桥光明路住宅地块由象屿地产以44.07亿拍的,楼面地价17500元,该项目预计销售均价30000元。


 从花桥地铁站到上海人民广场时间一般在90分钟之内,票价9元。


这比在燕郊居住,北京工作,爽多了。


谈郑州,你举两个一线城市的例子干吗?这是因为,未来很多在郑州的人因为郑州的房价涨的你根本在郑州买不起。那么——


郑州房价究竟能够涨到天吗?


南京比郑州的优势在上述方面没多大,但是南京房价是郑州的二倍多。


城市

城市人口

全省人口

2009-2014年流入人口

2015年GDP

2015年

社会零售总额

2015年人均收入

房价

南京

821

7866

50

9720.77

4591.17

6134

21320

郑州

937

9613

185

7315.19

3294.31

5571

10188


再看两个城市的区域版图:南京↓↓↓



下表是南京到周边主要城市的距离↓↓↓

城市

上海

杭州

苏州

无锡

合肥

距离

296

275

217

175

188

高铁时间

最短1小时12分

最短1小时23分

1小时3分

44分

54分钟


郑州的版图↓↓↓



郑州到周边主要城市的距离↓↓↓

城市

武汉

西安

石家庄

太原

济南

距离

515

447

415

436

438

高铁时间

1小时52分

2小时7分

1小时21分

3小时33分

无高铁


郑州,到武汉515、到西安447、到济南438、到石家庄:415

南京,到上海296、到苏州217、 到无锡175、到杭州275、到合肥188


在南京周围大城市云集,除了上海一个世界级的城市外,杭州、苏州、无锡都不比南京差,故南京南边的那些城市都不会到南京消费与购买房子。比方说无锡、苏州的都不会。


南京到上海的距离也只有不足300公里,而从郑州出发,最近的大城市是石家庄,但是也有415公里,而“国际庄”和“郑县”根本不在一个层次上,比郑州略低一些的(除了教育与历史)的济南及西安距离都近450公里,而距离武汉已经超过了500公里,这样郑州对周边的吸附能力是超强大,不是因为郑州这个城市有多好,我多次说过郑州的商业起码落后成都、杭州这样的城市十年,不过周边那些城市更不行,所以大家还得来郑州,不然你跑的太远了。总不能让许昌、漯河周口驻马店的人到武汉消费吧。这不现实。


所以拿郑州和南京比,郑州的房价简直是弱爆了。


就以郑州和南京比,郑州房价上升空间巨大!


支撑郑州房价上涨的理由


一、河南太穷,点击查看郑州高房价背后是河南省其它城市太穷!


二、交通及区位优势(看图)↓↓↓



九月到济南的高铁就要修好通车了,郑州到太原、郑州到重庆也在规划中。郑州南站已经列到议事日程上了,也是专门的高铁站,而且荥阳站已经更名为郑州西站了,这样郑州已经有四个火车站了。


郑州之所以有今天不叫郑县,就是因为铁路,京汉铁路修建时,郑县当时才15000人左右,1954年河南省省会从开封迁到郑州时,紫荆山那里还是庄稼地,郑州才12万人。历史不说了,总之高铁将会让郑州再次为郑州发力。


现在看看另外一个排名↓↓↓:



郑州因为地处中原,所到各地的距离都相对来说比较均匀,所以乘坐飞机的少,另外是因为高特发达,所以机场客运吞吐量不靠前。但是大家看看货运吞吐量吧:全国排名第八位。


为何有这么多货物吞吐,说明郑州需要用飞机运出去和运进来的货物多,这些货物都是需要人去生产,去使用,那就有就业。


另外从郑州出发,还有六条城铁,未来还有从郑州到洛阳的、郑州到少林寺到平顶山的、从郑州到漯河的。


这些铁路、城铁完全建好后郑州对河南省其它地市的吸附能力会更强,而会把河南省的人才吸附到郑州,然后再通过这些人把财富吸引过来。


同时在整个中部地区没有一座强大的城市辐射其它区域,比方北京辐射全国、上海辐射华东、深圳广州合起来辐射华南、成都辐射西南,中部需要一个城市来辐射,那么这个城市只有郑州能够承担起来。


房价上涨的想象空间巨大


上述仅仅是从地缘上来说郑州对于周围的辐射能力在不断加强,而同时在经济方面,郑州越来越多地吸引世界500强企业入驻,郑州港区被上升为国家战略。郑州航空港经济综合实验区(Zhengzhou Airport Economy Zone),简称郑州航空港区,是中国首个国家级航空港经济综合实验区,规划面积415平方公里,是集航空、高铁、城际铁路、地铁、高速公路于一体的综合枢纽,是以郑州新郑国际机场附近的新郑综合保税区为核心的航空经济体和航空都市区。2013年3月7日,国务院批复《郑州航空港经济综合实验区发展规划(2013-2025年)》,标志着全国首个国家级航空港经济实验区正式设立。


伴随着更多的企业进入郑州,郑州在物流发展的基础上,其工业发展势头也非常强劲,由巨大的就业带动的住房刚性需求市场巨大,所以带动了房地产的不断发展。


最近闹得沸沸扬扬的K2拿地事件就是K2基于对郑州市场良好的预期情况下,高调进入郑州的。而从今年以来郑州地王频现。以下是几个重点地王的情况:


时间

项目

占地

总价

溢价率

折合单价

楼面地价

17

善水上境

 

102.5

18.9亿

35%

1844.11/

11064.76元/㎡

41

恒大悦龙台

109

22亿

49%

2049万元/

12294元/㎡

61

雅居乐地块

74.23

17.91亿

60%

2412.77万元/

24128.64元/㎡

61

荣盛地块

71.6

18.63亿

39%

2603.4万元/

26035.22元/㎡

78

郑纺机地块

93.29

25亿

294%

2884.9万元/

13411元/㎡


在地王的带动之下,郑州房价快速上涨,因为地王出现,上周郑州调高房价的项目有二十多个,而调价最多的项目:瀚海晴宇单位面积调价3000元。


由此带动郑州房价继续上涨,6月的成交价已经出来,请看下图郑州各区房价↓↓↓:



现在你看着郑州的房价有点高,其实2010年你也是感觉到郑州房价很高,不过我可以比较负责任地说:三年后你就不会感到郑州的房价高了,到时这个图上低于一万的房子是不会有的。


根据全国房价及河南的具体情况,郑州的房价应该涨到2万2左右会停止上涨,也就是和现在南京的房价差不多,这个时间大概需要八年左右,也就是说到2025年左右郑州的房价会在2万2,现在的东区房价在4万5左右。


未来房价那么贵,怎么办?


跟着地铁去郊区买房去,现在就去!


买不起主城区的房子,就多关注一下发展区的房子,聚集郑州,就是关注一下东五环、南四环、西四环、北四环周边的房子。


盯紧政府大规划、盯紧地铁规划,地铁首先能到的郊区,一样可以出手!


远,但可及。


因为郑州毕竟没有北京大,也没有上海大,下图是郑州未来的轨道交通,看看都到那里提前下手吧↓↓↓:




现在的郑州离我们期望的郑州还有一段距离,比方说奢侈品品牌还不多,到目前为止还没有一家奢侈酒店——像瑞吉、丽兹卡尔顿、半岛酒店、四季酒店、悦榕庄、华尔道夫等,甚至连客单价在50至80元的比较好的绿茶餐厅也没有,更不要说太古里这样的购物中心,方所这样的跨界混搭卖场,还有诚品书店这样高大上的书店,甚至是就连原来在苏南已经开到乡镇的星巴克也才进入郑州没有几年,开通的国际航班也不多。但是其发展速度是毋庸置疑的,这样的结果必然是郑州会由原来的“郑县”一步步地华丽转身,蜕变成为一个时尚的、具有大家闺秀风范的国际范郑州,房价自然也不会低。


前些年不是说逃离北上广吗?有多少人在逃离,又有多少人在前赴后继地进入一线,而未来,郑州也会是十年前的一线城市,让很多人又恨又爱的。


结语:

我的意见是按照自己的能力先把房子买下再说,即使现在交通不便,但是看准离规划的地铁站步行20分钟以内的项目,该出手时就出手,不然的话,你极有可能不是在中牟住,而是每天坐城铁到开封、到许昌、到新乡到巩义去住,然后你再回顾当年看到我写的这篇文章,肠子都悔青了,哭晕厕所是必然。


记住一句话:这句话是李宁的广告语“一切皆有可能”!


反正我自己都后悔没有在上海北京买几套房子放那里,我现在以自己惨痛的教训告诉大家,你可以骂我是房地产公司的托。


但是你不要忘了网上流传的一句话:想想这些年,唯一没有骗过我的是售楼员!


王毅敏可是比售楼员牛逼多了。



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