必看!上海发布2040城市总规,你的房子该买在哪里?

小英君 大申房产 2016-08-22

【核心提示】

一文读懂规划背后的房价秘密

来源:中国地产金融菁英汇

作者:小英君

今天上海发布了2016-2040城市总体规划,这是上海的第五轮总规。大家都知道,在这个规划为王的时代,规划意味着配套,意味着公共资源的集聚,意味着产业和人口的集中,更不可避免引导着房价的走势。

 

任何洼地,只要遇上了规划的利好,那都是天堑变通途。

 

比如,在2007年上海的一轮规划中,包括普陀真如、徐家汇、浦东花木、五角场等地被确立为城市副中心,而目前这些区域在其所在地区的能级都是很耀眼的,房价也是很扎眼的。

 

那么此次上海2040总规中,对你的房产又有哪些利好呢?目前寸土寸金的上海还有哪些洼地呢?小英君在发布会现场第一时间进行解读。


废话不说,全是干货!

 

1、前方高能!宝山、闵行、虹桥、川沙纳入主城区!


上海将形成主城区-新城-新市镇-乡村的市域空间格局,此次规划第一次将上海中心城区周边的宝山、闵行、虹桥、川沙4个片区纳入主城区!作为全球城市功能的主要承载区!




在大家印象中,上海主城区充其量也就是外环线以内地区,外环线外的川沙、虹桥部分、宝山部分、闵行部分此次全部确定为主城区。而这大片区域的功能是聚焦全球城市核心功能优化。

 

2、5个新城和16个城市副中心!未来上海房价将突破内中外环线概念!


2040总规还确立了5个新城(嘉定、松江、青浦、南桥、南汇)16个城市副中心(崇明城桥地区、吴淞、嘉定、真如、虹桥、金桥、江湾五角场、花木龙阳路、张江、川沙、南汇、南桥、莘庄、松江、青浦、金山滨海地区)




这些新城和副中心分布在上海的各处,加上之前的主城区外扩,上海的城市发展已经完全突破了传统意义上的内中外环,只要是城市化高的地区和发展基础良好的地区,在未来都将强化交通、医疗、教育、商业、产业等各种配套,形成多点开花的局面,这也是上海极力探索的避免特大城市摊大饼模式,实际上也是对主城区的一种疏解,类比伦敦、东京等全球城市做法,这也是相当国际化的。


想说,不要再盯着静安地王了,以上洼地区域,开发商该买地的买地,该布点的布点吧!

 

3、近沪地区一体化!一张环上海房产投资地图!


这次规划还有一个亮点是近沪地区一体化发展,确定了上海大都市圈的范围,包括了嘉兴、苏州、无锡、南通、舟山、宁波6市,未来将形成90分钟交通出行圈!




目前,随着今年以来上海房地产投资的外溢,紧邻上海的苏州昆山、嘉兴嘉善等地房价已经出现很大的涨幅,未来随着近沪6市和上海的一体化的推进,相信会有更多外来人员和投资客选择在这些地区置业,而除了苏州目前房价已经很高之外,其余5地尚属洼地,还有很大的投资空间,尤其是与上海紧邻的嘉兴。

 

4、未来上海轨交地图:郊区将不再苟且


大家知道,上海的房价是跟着轨交走的,所谓地铁一响黄金万两,轨交站点周边地区房价可以比非站点地区高上很多很多。。。


前段时间,一则松江9号线,带我去苟且的吐槽传播量很大。今天的发布会上上海有官员表示目前上海轨道交通网络比较单一,对整个郊区空间的引导确实是不足的。


比如松江区域,随着刚需人口的挤入,松江的常住人口这几年呈现井喷式增长,但与市区的连接只有一条9号线,高峰期更是不堪忍受。




2040规划中,上海未来交通规划有这么几个可以期待的:


将规划联系浦东机场和虹桥机场的联络线;


基本实现10万人以上新市镇轨道交通站点全覆盖;


加密中心城北部、东部地区的轨道交通网络,小英君理解这是宝山、浦东都将率先加密轨道交通,这表示北部的20号线,东部的21号线都是可以期待的。




在中环附近形成城市轨道环线。目前上海的环线只有4号线,是沿着内环绕圈的,整个中环区域的南北和东西向交通很不便,需要多次换乘,这是上海轨交未来重点要解决的问题。未来浦西中环和内环打通的22号线值得期待!



确保城市副中心均有至少2条轨道交通线路直接服务,大家可以对照上面的16歌城市副中心,未来每个副中心都有至少2条地铁直接服务。


上海虽然作为国内轨交第一城,但是现在的通达度还是远远不够滴,大家看看日本东京的通达度就知道了,相信未来上海实现了如此通达后,住在郊区就不是那么苟且的一件事情了。



因为规划中也明确说了,未来上海市域内平均通勤时间将不超过40分钟!

 

5、疏解人口是不可避免的了


最新的统计数据中,上海常住人口是2415.27万人,而上海要求到2020年控制在2500万人以内,2040年控制在2500万左右,也就是说未来24年,上海常住人口只能增长100万左右!


但同时上海还需要引进科技人才、创新创业人才、国际人才等,所以控制增量优化存量是必定的,说直接点就是挤出低端人口吸引高端人才。


不过随着上海老龄化、少子化的趋势越来越明显,未来几十年人口低增长甚至负增长都是可以预见的。

 

6、新增建设用地负增长不等于没地


在上海官方的表述中,新政建设用地从零增长到负增长,体现了上海未来建设用地的稀缺性,这也是开发商比较关心的问题。


实际上在这次的总规中,建设用地、人口规模、生态环境、城市安全是上海强调的4条底线,特别是建设用地排在第一位。



也就是说未来新政建设用地指标是几乎没可能了,未来24年上海规划建设用地总规模控制在2400平方公里以内,而2014年底全市建设用地规模已经突破3100平方公里!


这意味着什么呢?上海未来将无地可卖?无新房供应?其实不然。


而是上海未来的新增建设用地都藏在存量中,在现在的低效建设用地盘活中。


上海之前就明确了,到2020年低效建设用地减量50平方公里,进一步完善新增建设用地需求与现状建设用地减量化的增减挂钩机制,确保规划建设用地负增长。


很多人一听到减量化,以为是建设用地要减量供应。实际上,它是对现有建设用地的一种腾挪,目的是腾出更多的指标给新增建设用地需求。


在上海现有的建设用地中,工业用地比重偏大,但工业总产值低,主要是一些镇、村集体或私营企业。


比如闵行的九星建材市场,从现状来看,产出效率偏低,且布局分散、能耗偏高、环保问题和低端就业问题突出,是建设用地减量化的重点。


50平方公里的低效建设用地腾挪,那就是上海未来指标负增长的巨大空间!目前这部分土地集中在上海郊区,也就是官方测算的约198平方公里(简称“198区域”)


上海其实还有很多存量地,而且数目很大。而这部分土地资源,因为用地性质的缘故,一直深埋在上海的国字号企业的“账目”里。


除了大家都知道的城投、城开、上实、建工等房地产主业的上海国企外,更大部分其实掌握在几个“大地主”手中。比如、上海市纺织集团、光明集团、华谊集团、仪电控股、国盛集团…


外来开发商土豪们,快来合作吧!

 

7、全球城市和全球移民目的地


关于全球城市,小英君在之前的一篇文章中已经说透了,就是要做全球移民目的地。发改委住建部今天一纸文件,揭示了上海未来房价的惊天秘密!


而全球城市,也是这次2040总规的核心目标。上海至2040年建成卓越的全球城市,国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市。




规划说,我们希望,未来的上海,建筑是可以阅读的,街道是可以漫步的,公园是可以品味的,天际是可以眺望的,上海的城市表情是大气而谦和,优雅而温馨,令人愉悦的。


我们希望,未来的上海,跑步的人可以有地方跑,在家附近就有一片绿肺,跑累了坐在草地上看看鸟儿发发呆就可以彻底地放松下来。让爱看戏的人有戏看,不需要去大剧院,在更多街区的小剧场中,观众就可以自由地讨论、甚至即兴客串一把。让孩子们在社区里就可以安心地玩耍嬉闹,不需要担心被疾驰而过的车辆撞倒,因为不存在任何消极空间和死角,大家相互注视、相互关怀、相互守望。


小英君希望,如官方所言,上海未来能真正建立起可负担可持续的住房体系,让全球城市的硕果能为更多人所享受到。


相信上海的城市管理能力,更期待世界的上海!


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