调控风满楼丨“地王病”得治,可你有药吗?

北京商报 北京商报 2016-08-26


导语

  截至8月24日,2016年年内,全国已经出现单宗土地超过10亿的地块300宗,其中溢价率超过100%的地王达到了150宗。而2015年同期,单宗土地成交金额超过10亿的只有150宗,其中溢价率超过100%的只有6宗。


历史上地王最密集的1个月


  据中原地产研究中心统计数据显示,今年8月份,全国单宗土地超过10亿元的地块累计共有45宗,其中溢价率超过100%的地王高达30宗。如果仅从计算地价超过房价的现象来看,8月份或将成为历史上地王最密集的月份。


  如果按照单宗土地成交金额超过10亿元、溢价率超过100%的双高标准来计算,今年前8个月份出现的地王数量150宗恰好是去年同期的25倍。



  中原地产首席分析师张大伟分析称,2016年是中国有史来地王最密集的年份,以高总价、高单价、高溢价率为代表的“三高地块”目前已普遍出现在一线、二线城市,并持续刺激该地的房地产市场。这对后市的房地产市场会带来巨大的风险。


  “一线、二线城市出现地王潮的根本原因在于资产荒。对于一线、二线城市来说,未来一年房价上涨如果不超过50%,拿了地王的企业都将面临入市难题,风险非常大。”张大伟说,但未来一年房价是不是会出现这么大幅度的上涨,仍然还有很多疑问。地王入市的难度多大,也将成为2016年至2017年最大的疑问。


地王的自信与自卑


“自信”


  “大型房企不愿拿,小型房企不敢拿,中型房企闭眼拿。”谈及2016年房企对于获取土地态度新变化,克而瑞研究员柏品慧如是称。


  根据克而瑞的统计数据显示,2016年1-4月,泰禾豪掷85亿在北京、苏州等市摘得多宗热门地块,以0.85的拿地销售比高居榜首。华润置地拿地金额为251亿元,拿地销售比为0.72,与碧桂园持平。融创和绿城拿地金额分别为116亿元和90亿元,拿地销售比分别为0.37和0.33。拿地销售比前十房企中,4家为千亿房企,其余均为中型房企。


  柏品慧表示,大型房企城市布局更为广泛,不会为了单方面的业绩指标牺牲企业的利润率水平;中型房企资金实力有限,单项目周转不畅便可能决定企业的生死,控制土地成本、拿地王成小型企业回避投资风险的不二法门。


“自卑”


  在当前行业集中度超过50%的情况下,要在激烈竞争环境中求存,中型房企冲业绩、拼规模的动力最强劲,往往会不惜投入重金也要布局重点一二线城市,并且愿意牺牲一部分利润,以求业绩规模能够更上一个新的台阶,以品牌和规模扩张应对愈演愈烈的行业兼并重组,在集中度提升的大潮中寻得发展空间。


  本轮土地牛市下,热衷拿地的房企有以下几类:


第一类是央企和国企,其不仅是扩充土地储备和进行资产配置的考虑,更为在央企地产企业整合与重组过程中增加话语权,占据主动性。


第二类是有着强烈的规模化扩张诉求的房企,希望借助本轮房地产行情“博一博”,在房企规模化的最后几年窗口期跻身一线企业。最典型的就数闽系房企。


第三类是上市房企和有金融背景的房企,拿地的资金成本更低。


  这样的场景并不鲜见,从2015年就在发生,了解历史,就知道2009年早就发生过一回,今天的场景和2009年无比相似。当年的主角是中化旗下的中化方兴地产,也就是今天的“中国金茂”,想想当年中化方兴在广渠路15号地王上对潘石屹进行的毁灭性打击,再对比今天。央企拿地王,并非新鲜事儿。



  我们先来梳理一下,今年频频制造地王的央企们,都有什么特征。


  它们基本都在“21家”阵营,“水电系”尤其活跃,风头最劲的“信达”是孤例。频频制造地王的央企,基本都在国资委当年明令允许的“21家”地产央企之列。就是说,都是有“房地产牌照”的。

  

  插播一段历史:2010年3月,国资委明令:16家央企可将房地产作为主业,其余78家将逐步退出,这就是历史上著名的“退房令”,到2011年,增至21家。


  它们分别是:


中国建筑国际工程总公司,中海地产的母公司。
中房集团,2010年整体并入中交集团(中国交通建设集团)。
中化集团,旗下中化方兴地产,2015年10月更名为“中国金茂”。
中冶集团,将与中国五矿合并。
五矿集团,将与中冶合并。

中国水利水电建设集团,2014年1月更名“中国电建”。

保利集团

华侨城集团
中国铁路工程总公司
中国铁道建筑总公司
中粮集团
葛洲坝集团
鲁能集团
中航工业
神华集团
中煤集团
新兴集团
外加4家驻港澳企业:
港中旅集团
招商局集团
华润集团
南光集团


  2015年,国资委共推动了6对12家央企的重组整合案例。包括南车和北车合并组成中国中车,外运长航整体并入招商局集团,以及6月2日刚刚召开重组大会的中冶集团整体并入五矿集团等等。在21家大型央企里,有4家已经出现了重组:招商局、中冶、五矿、南光。


  而旗下有地产业务的央企重组,更是在这1年来重组大戏中,表现得非常突出。不仅仅是地产央企内部的自我重组,还包括央企之间地产业务的重大重组。


  2015年12月底,招商局集团推动蛇口工业区与招商地产合并,组建市值赶超万科的巨无霸——招商蛇口,仅在前海蛇口自贸区就有土地面积500多万平。


  2016年3月,中海地产310亿并购中信地产25城2400万平米土储,中信剥离了地产业务,中海地产土储超过6500万平,超过万科。这是央企之间地产业务的重大重组。


  5月,中房地产通过融资重组,整合了中交系其它的地产业务,成为中交系旗下唯一(除绿城外)的国内地产平台。而且,中交集团也打算在3年内谋求中房与绿城中国的业务整合,组建中国又一家千亿级的地产巨无霸。


  6月2日,五矿和中冶召开重组大会,未来也将会涉及到双方旗下地产板块的重组。土储只有700多万平的的中冶地产业务将并入土储千万平的五矿建设,合并后的土储大约超过1700万平。


  很大概率,这就是为什么这些地产央企,在今年以来疯狂的拼抢地王的直接原因,一旦被废掉,被吃掉,或者没有什么主动权,那就意味着没有了位子,中海-中建系-中信地产的整合,引发的人事动荡已经有了充分的印证。


治“地王癌”的药是什么?


  地王频出,到底该怪谁?地方政府为什么控不住地王?这绝非一个简单的情绪性问题。


  随着一周内紧急叫停3幅待拍宅地出让的信号释放,上海对房地产市场的进一步调控大有山雨欲来之势。这一次,矛头似乎更加指向“地王”。



  今年以来,截至8月24日,上海的住宅和商办土地出让金收入有1122亿左右,而其余三个一线城市北京、广州、深圳全部加起来才不过约1072亿,这种现象是少有的。


  其实,除在本轮房地产行情中不温不火的广州外,北京、深圳两地并非不出地王,而是控制着不供地。


  比如北京今年以来已经有5个月无住宅用地出让,3个月无商办用地出让;深圳更是7个月无宅地出让,5个月无商地出让。而上海除了“沪九条”新政出台后的4月份无一宗地块出让外,其余月份均有供地。


  一线城市似乎集体陷入这样一种胶着局面:卖地就出地王,不卖地又会造成接下来新房市场的供不应求和价格推涨。在日益高企的土地成本面前,开发商也面临“不拿地纠结三天,拿地纠结三年”的矛盾,不过,大多数开发商的想法还是:拿地不一定死,不拿地肯定死。


  为了控制地王,合肥、南京、苏州等一些强二线城市近来出台了不少调控政策,总结起来手段概莫如提高竞买保证金比例至50%甚至更高,全额土地款需在3个月内缴清等,这类政策的最终指向其实是挤出中小房企,对于资金能力强的开发商来说,影响并不大,所以并不能从根本上遏制地王的出现。


  地方政府对楼市高温的态度相对复杂。一方面,担心房价飞涨,形成巨大泡沫,积累风险;另一方面,财政收入又对房地产市场高度依赖。如果这部分收入骤然降低,难免令其捉襟见肘。


  长期以来,土地财政让城市的发展被动跟着楼市发展亦步亦趋,其弊大于利。实际上,与其想尽办法对楼市进行微刺激,不如多思考如何拓展财政收入渠道,调节财政收入结构,逐步提高国有资本上缴比例,真正实现全口径预算管理,提高财政资金使用效率。


  通过行政指令,或是信贷调控措施影响楼市,在短期内或有效,但长期看,依然需要长效制度。唯有找到房价高企、楼市持续高温的真正原因,疏解消费者“抢时入市”的压力、投资者争抢“稀缺投资标的”的压力以及政府对卖地收入高度依赖的财政压力,方有可能从根本上化解政策被动跟随楼市冷热摇摆、经济结构调整屡屡遇阻的现状。


北京商报综合人民日报海外版、时代周报、21世纪经济、证券日报报道。


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