泰禾悬念

2013-06-26

/《财经国家周刊》记者魏洪磊

泰禾集团很久未曾如此高调。

半年时间内,泰禾耗资79亿元,接连拿下7块土地。其中3块在北京,1块在上海。搏杀于寸土寸金的一线城市,此成果殊为不易。

要知道,泰禾上次在北京有所建树还是在2004年。其当时在通州打造的别墅产品“运河岸上的院子”已成闪亮标签,但10年过去后,泰禾在北京也只有这一个标签。

再度归来,泰禾心境已迥异。当年进京或是偶然,但此番泰禾在土地市场上的一系列动作则是其扩张战略的必然选择。

“北京哪个区域我看都可以,北京什么项目都可以做。”泰禾董事长黄其森告诉《财经国家周刊》记者。

对一线城市市场看好,这是泰禾突然发力的逻辑起点。在商业地产上的一系列成功尝试,也让泰禾杀入一线城市决心更坚定,“赶超万达”已成为其商业地产目标。

“我们的策略是进中求稳。”黄其森说。确是如此,“进”是泰禾如今的第一战略。2012年,泰禾的房地产营收为64.45亿元,而其上半年用于拿地的资金已远超这一数字。为缓解资金压力,泰禾正全力为下属子公司提供高额担保。

这几乎可称为一出悬疑剧。但对熟稔金融圈的黄其森而言,这个挑战或许不会比昔日借壳上市更难,这家横跨地产、金融、矿产、医药等产业的福建民企,会带来怎样一条扩张之路?

京沪掠地凶猛

泰禾咄咄逼人的发力态势,从年初一直持续到现在。

124,泰禾击败龙湖,拿下北京朝阳区孙河地块。从那时开始,泰禾几乎月月进账。

520号,泰禾以11.25亿元竞得北京通州区台湖镇地块,溢价率48%,成交楼面价达1.9万元/平方米,这也是通州今年的新地王。至此,泰禾今年已在北京拿到三块土地。

“泰禾太猛了。”见证泰禾拿地的首开人士感慨。华远地产董事长任志强则在微博上写道:黄总有点疯。

地价之高确实出乎很多人意料:如位于通州同一区域的楼盘东亚印象台湖售价为1.6/平,而泰禾若要赚钱,这个项目至少应卖到3/平——但限价令却悬在头上。

住建委主任杨斌回近期公开称,项目售价“不能明显高于周边同类品质商品房的价格”或高于二手房价。若该政策不放松,泰禾如何定价将成最大考验。

半个月后,65,泰禾集团再斥6.48亿元在上海闸北入手一块商办土地,溢价率高达106.49%

“京沪会战。”成功在上海拿地后,泰禾集团总裁助理沈力男在微博上如此总结。近半年时间里,泰禾以地毯式的“扫地”,在北京参加了10场土地招拍挂,相当高调。

黄其森的底气来自城镇化。“这是一个历史机遇,所以泰禾要抢抓住,快速扩张。”黄说,泰禾近期的重点是高端商业地产和高端住宅。“北京现在2000万人口,我看很快要到3000万,大的市场没问题,我们只需要细化到具体项目怎么做。”

业内对北京土地市场的看法已经出现分歧。2012年融创中国业绩突出,同为高端项目开发商,融创中国董事长孙宏斌就认为北京土地市场“太疯狂了”,所以他将重心暂时放到上海。“有多少钱的现金就买多少钱的地,这是一个财务纪律,能保证公司安全。融创有100亿现金,2013年就要花100亿买地。”

“也不能太绝对。”银行出身的黄其森认为,自己对风险的管控能力更强。“我们财务上比较稳健,每家拿地要考虑每个企业的战略和对市场的判断。像北京、上海土地付款方式不同,有的要一次性,有的可以分期,为什么不能利用后续销售的回笼来补?当然土地市场有很多不确定性,我们的心态是合适就拿,不合适也并不是非拿不可。”

在黄看来,当前一线城市比三、四线城市要好,“大大好于大家原来的预期”。从长远看,“1万多的楼面价也不算高”。

当前国内房企融资套路大同小异:短期融资多,强调高周转,这种融资模式更依赖于近期政策环境及自身财务状况。泰禾如何规避风险?

黄其森说,泰禾的策略有两个,其一,布局更广泛。北京周边、长三角和福建大本营,“稍微打开一点,抵御抗风险的能力就比较强”;其二,业态上更加丰富,从住宅到商业地产。今年要做810个城市综合体。

在内部人士看来,泰禾快速扩张是时势使然。“泰禾的快,是建立在高端产品上的快而精,这与龙湖走过的轨迹类似。”

商业,超越万达?

与住宅相比,泰禾在商业地产上野心更大。

“我们提出的口号是,学习万达,超越万达。”黄其森说,“我们在福州已经超越了。凭什么?凭对这个市场和当地消费习惯的了解。”

泰禾的“院子”系列住宅已很有特色,但它的商业地产目标更高——造就“泰禾模式”。这意味着,泰禾的目光要瞄准一线城市,打品牌,做口碑。黄其森的安排是,将集团的设计研发中心设于北京,将招商中心设在上海,加大对一线城市的拓展力度。他认为,城镇化的结果是拉动内需,在这一大背景下,商业地产价值更为凸显。“泰禾计划在3-5年内全国布局20-30座泰禾广场,打造泰禾自己的商业地产模式。”

泰禾加码商业地产的最直接推手,则是住宅政策的不确定性。“首先是商业不限购、不限贷,万达这些年把握住了机遇,如果单做住宅,它做不了这么大。”

黄其森认为,商业地产核心问题是招商运营,“最核心的是金融!现在大家都知道商业地产能有效抵御风险,但为什么不是人人都能做,原因就在这里。”

尽管政策风险小,但商业地产对地产商的考验难度并未降低。很简单的例子,一座城市的住宅市场可以共生共荣,但对小城市而言,这类似于零和游戏。这个地方万达做,可能泰禾生意就没有了;从城市的布局来讲,也不是遍地开花都能做商业。

泰禾的优势在于船小好调头。受限于房企高周转的要求,万科的商业地产试水异常谨慎,甚至只做不说。“万科掉头再做很难的,如果今年业绩掉下来就不好交代了。”黄其森认为,商业地产布局的早或晚,并非单纯时间的概念,而与企业规模有关联。从这个角度说,泰禾的商业地产布局并不晚。

目前泰禾的商业项目主要集中在大本营福建。“目前进入的几个区域,我们考虑到经济活跃程度。主要是福建的经济比较发达的地方,比如泉州,经济总量是福建省第一。”黄其森说,福建的传统是藏富于民,不少县级市的购买力都已很惊人,“有人嫁女儿就给1亿多嫁妆”。

泰禾在大本营的试水较为顺利,比如在福州,泰禾广场就比万达广场更为成功。“万达是千店一面,但南北方的商业消费习惯完全不一样,市场需要细分。”沈力男说。

那泰禾在福建的成功可否如万达广场般复制?黄其森认为双方差异很大:万达重视速度,土地成本低,销售物业为主而持有为辅,符合地方政府的GDP需求。这些优势目前泰禾并不具备。

“泰禾的长处在于平台资源的整合。”黄其森说。

在五年时间里打造30个项目,在黄其森看来已经比较慎重。万达作为探路者,已经对泰禾有所启示。“比如像满洲里或唐山,地方很小,做万达这么大规模体量肯定有问题。没考虑人口、经济的支撑因素。”

被黄其森看好的企业是恒隆。“恒隆广场走进去你会感觉不一样,这是自己持有的品牌。”

商业地产在黄其森的版图中,已经与住宅齐头并进。从2012年开始,泰禾开始大规模招揽商业地产人才,沈力男说,目前团队的200多人分别来自中粮、万达、龙湖、凯德,以及香港的多家公司。黄其森表示,在住宅市场过500亿的企业比比皆是。泰禾并无优势。但在商业地产里面,“我们不敢讲老二,但假以时日,前几名肯定有我们的位置”。黄认为,作为上市公司,持有物业对今后业绩是稳定的增长,能够不断享受物业增值红利,泰禾的商业地产战略并非只为眼前。

由于内地企业做商业地产起步较晚,不少房企选择和香港企业合作。比如远洋地产与太古的合作。黄其森认为这种合作要么是财务投资,否则从投入和产出的速度会很慢。他以福州为例,2012年,万达与泰禾均在福州大获成功,单盘签约都超过50亿。“但在香港公司眼里,厦门都比福州要好,他们不会选择这样一个二线城市。说明他们对市场的分析不够透彻。”

扩张挑战

“多区域、多项目、多业态”的泰禾,2012年地产销售收入首次冲过百亿大关。医药、化工和矿业亦“表现不俗”。黄其森在20133月的全集团大会上说,2013年,泰禾集团的销售目标是翻一番,并且进入全国更多区域。

与昔日龙湖主打重庆牌一样,泰禾的百亿销售中,福州大本营贡献超过五成。龙湖的高速扩张发生在2004年全国化战略之后,随后借助上市契机及一线城市的高端项目迅速壮大。(北京公司是龙湖首个过百亿的分公司,凸显一线城市重要性)。泰禾也试图走出相同的扩张轨迹。比如高端产品定位,比如一线城市的激进拿地等。

对此,质疑声并不小。

任志强在微博上对泰禾拿地的一声感叹,不少业内人士深以为然。2013年第一季度,黄其森告诉《财经国家周刊》记者,土地市场一番搏杀后,泰禾的负债率已有不小提升,但仍处于安全边际之内。

从泰禾集团2012年年报可以看出,黄其森的财务纪律比较严格。其当时的公司短期借款4.04亿元,占总资产比例为2.97%,长期借款58.42亿元,占总资产比例为42.84%。泰禾集团的惯例是,短期贷款比例一直控制在3%以下。

进入2013年,泰禾的作风趋向于激进。65其公告显示,公司实际对外担保总额为87.41亿元,占公司最近一期经审计净资产的388.91%,全部为对下属控股公司提供的担保。比如“为满足下属公司福州泰禾新世界房地产开发有限公司项目开发的融资需求,同意为福州泰禾新世界追加提供36亿元额度的连带责任担保,期限3年”等。

部分行业人士认为,如此高的担保额,泰禾此举隐含风险。兰德咨询总裁宋延庆表示,押宝商业地产后,商业综合体的出租和运营将考验泰禾。“潜在风险或许将在三年后的集中还款期出现。”

泰禾内部人士对《财经国家周刊》记者解释,泰禾对风险的管控比较灵活。“有的走现金流,有的走利润,有的持有,有的是销售。项目要放在整个公司的层面考虑。”

黄其森也表示,调控对泰禾的影响尚在可控范围内。2010年宏观调控最严厉的时候,泰禾能够借壳上市,含金量不言而喻;另外,调控加速了泰禾的产品调整,将泰禾的商业地产潜能发挥出来。另外,泰禾集团的多元化产业布局,也让其抗风险能力强于一众房企。

此外,黄其森还有其他的底气,比如泰禾目前就是海峡银行与东兴证券的主要股东。

黄其森透露,泰禾接下来的布局除了北京,还将辐射到环渤海、长三角和广东等地。明年布局完成以后,规模增长会更快。

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